發展綠色房地產要打組合拳

　　編者按

　　在環境壓力日益凸顯、節能與健康需求成為廣泛共識的今天，綠色開發理念逐漸成為房地產開發的新要求。我國房地產企業普遍面臨著綠色轉型的機遇和挑戰。房地產開發如何才能變“綠”？政府在推動綠色房地產發展過程中應如何作為？本報特刊登相關文章，以饗讀者。

　　以綠色建筑為帶動，近年來我國的綠色房地產取得了較快發展。全社會的建筑節能意識日漸形成，城市新建建筑的節能比率不斷提高。設計階段，節能建筑從2005年的53％提高到2010年的99％；施工階段，從21％提高到95％。有超過20％的城市啟動了生態城市的規劃建設，許多城市開展了低碳城市示范實踐，有力地促進了綠色房地產的發展。

　　綠色房地產發展面臨問題

　　■閱讀提示

　　綠色產業鏈有待完善、發展不平衡、新開發項目的綠色比重不高、既有房產綠色改造挑戰大、綠色質量難控制、推進政策不夠優化。

　　當前，我國綠色房地產仍然處于初級發展階段，存在許多問題。
　　綠色產業鏈有待完善。綠色房地產應包括設計、建設施工、建材、裝修、營銷、居住和物業管理等全過程綠色化。以綠色建筑為主要內容的綠色房地產發展已啟動并進展良好，下一步應推進到整個產業鏈，實現綠色房地產的全面發展。

　　發展不平衡。在北京、上海及主要省會城市，綠色建筑認證已蔚然成風。但在中小城市，綠色建筑仍未形成氣候，開發商仍主要關注利潤回報。我國排名前二三十位的房企在綠色建筑領域幾乎都走在前列，但一些投資規模較小的開發商對綠色建筑熱情不高。

　　新開發項目的綠色比重不高。綠色建筑標識采用自愿申報方式，每年只發放100余個，與房地產項目龐大的開發量相比，差距很大。

　　既有房產綠色改造挑戰大。我國既有房產建筑超過400億平方米，這些房產建筑的綠色節能水平參差不齊，大多數遠低于綠色節能標準，是耗能大戶。既有房產的綠色改造與挖潛，是未來一段時間綠色房地產發展的重要任務。

　　綠色質量難控制。綠色質量控制方面的一個突出問題，是如何保證綠色設計特征在房地產開發的全過程中切實得到貫徹，這一問題始終沒有得到妥善解決。此外，房地產全過程的綠色評估標準與計量仍需完善。

　　推進政策不夠優化。綠色房地產發展相關的政策手段比較單一。目前，政府的政策方向已明確，即要把產業性和區域性的強制與經濟性的自愿相結合。但行政強制措施和經濟激勵手段如何組合，如何降低政策成本并提高政策效果，還顯得力不從心。

　　面對當前的新形勢，我們應從建設美麗中國和實現“中國夢”的戰略高度來規劃綠色房地產的發展，將經濟、社會和環境相協調的綠色發展思維充分地融入，多措并舉，推動綠色房地產健康發展。

　　拉動區域綠色發展需求

　　■閱讀提示

　　綠色發展需求的創造，必須依靠政府出臺針對性很強的政策措施，這是城市綠色發展的重要規律。應制定系統、科學的綠色房地產發展政策，出臺相關的標準等，以有效拉動綠色房地產的發展。

　　城市綠色房地產發展的一個重要特點，是靠所在區域的綠色發展需求拉動。

　　而現階段，綠色發展需求的拉動仍然依靠政府綠色發展的政策。事實上，城市綠色發展需要額外消耗相應的資源和成本，難免在某些方面或某種程度上影響城市的經濟增長。綠色發展與傳統經濟增長的矛盾是市場經濟的一個客觀存在，這個矛盾在市場經濟機制下沒有自行解決的好辦法。綠色不是城市經濟發展的天然目標，完全的市場競爭條件下難以創造出城市綠色發展的需求。綠色發展需求的創造，必須依靠政府出臺針對性很強的政策措施，這是城市綠色發展的重要規律。

　　隨著經濟社會發展和城市居民素質提高，公眾綠色參與和綠色發展訴求日益成為綠色發展需求的重要創造因素。在發展程度較高、汲取了非綠色增長的教訓、后發優勢較強的城市，更是如此。

　　現階段，城市政府應想辦法平衡和減少綠色發展對傳統經濟增長的影響。一種現實的做法是，以城市資源與環境能夠承受的較低限度為標準，制訂政府的綠色政策法規。

　　然而，這種情況下的綠色發展需求拉動存在的問題是，需求的彈性較小，市場不充分，并給政府部門的執法與監督能力提出了較高的要求。

　　有鑒于此，筆者認為，城市應制定系統、科學的綠色房地產發展政策，出臺相關的標準等，以有效拉動綠色房地產的發展。

　　稀缺性的資源環境狀況，是制定綠色房地產發展標準等的基本依據。

　　城市資源環境的價格體系的真實與合理，是促進城市綠色房地產長期健康發育的重要依托。綠色房地產發展的法規標準等不能偏離城市資源環境的實際價值，否則不利于房地產企業把綠色發展的成本內部化，從而引發“政府失靈”的損害。因此，政府的綠色房地產政策要體現出資源環境價格。而科學價格體系的建立，要借助資源環境產權制度等一系列復雜的制度安排。

　　在綠色發展初級階段，在具體政策措施操作方面，應盡可能貼近市場，利用較為完善的市場機制，著重以經濟政策措施為主的政策組合，改善綠色需求彈性不足的缺陷，提高綠色政策措施的實施效率。比如，房地產領域資源消耗和減排的硬性標準可以與柔性的資源權和排污權交易相結合。

　　城市政府要加大對綠色房地產發展的直接財政投入，積極發展公共性的綠色房地產基礎設施，努力解決跨地區的綠色房地產協調發展問題，不回避城市綠色房地產發展歷史欠賬問題，最大限度地拉動綠色房地產的發展。

　　政府要善于利用綠色補貼和優惠等政策杠桿，大力扶持和鼓勵創造綠色房地產發展需求的企業和民間投入，包括補助配套資金、利息補貼、相應稅費減免等。

　　政府還要加強在綠色發展教育方面的投入，提升居民的綠色發展觀念和覺悟，倡導綠色消費。綠色發展教育有助于把單純的政策需求轉變為公眾綠色需求的自覺行動，城市綠色房地產發展的需求可以據此提升到更高一級的層次，形成城市綠色發展的長效機制。

　　增加有效綠色供給

　　■閱讀提示

　　支持城市綠色房地產業的發展、綠色房地產發展科研優先、與創建生態城市和環保城市相輔相成。

　　綠色供給是城市綠色房地產發展中另一個不可或缺的組成因素。要增加綠色供給，應從以下幾方面入手:

　　一是支持城市綠色房地產業發展。

　　綠色政策拉動并不改變市場機制的正常規則，城市首先要為綠色房地產的發展營造良好的市場氛圍。綠色房地產企業必須在平等公正的市場條件下公平競爭。

　　要從規劃、技術和設計等方面推動綠色房地產業發展。不同氣候區和建筑種類需要編制不同的綠色標準和實施規范。應開發綠色房地產設計與檢測軟件，并迅速推廣應用。要推行住宅的裝配化和全裝修，新建住宅的全裝修比例應從目前的20％提高到50％以上。構建產學研一體化平臺，進行關鍵技術研發。在不同城市地區建立產業化基地，強化綠色房地產的示范推廣。

　　綠色建筑行動是綠色房地產發展的重要抓手。綠色建筑行動包括新建城市與綠色建筑結合、既有城市改造與綠色建筑結合、小區改造與綠色建筑結合。住房和城鄉建設部的數據表明，“十二五”期間，每年新增100個綠色建筑項目，就可以節能8.5億千瓦時，約30萬噸標準煤，減排二氧化碳76.5萬噸，節水0.3億噸。因此，綠色建筑發展潛力巨大，意義深遠。

　　綠色房地產發展相關產業的生產經營活動，具有顯著的正外部效應，給予這些產業和企業特殊的優惠政策，是綠色發展公平原則的具體體現。政府應發揮應有職能，把支持城市綠色房地產業的發展作為改善市場失靈的必要手段。

　　二是綠色房地產發展科研優先。

　　先進的綠色科技是綠色房地產業發展的重要支撐。必須加大力度推進綠色房地產發展的科技創新。要清醒地認識到綠色發展科技領域的不足與差距，加強綠色發展的基礎研究和整體綠色發展技術體系研究，重點研究房地產領域的高效率利用物質資源技術、高性能防止污染技術、高效率能源技術、綠色發展基準指標和綠色房地產標準等，加大創新投入。運用國內現有先進的工業裝備技術力量，也有利于加快縮短與國際先進水平差距的進程。

　　要善于利用市場機制，迅速發展綠色房地產科技。建立適應市場的綠色房地產研發管理運行系統。

　　應加強技術交流和科研成果的推廣。城市要制定相應的綠色技術政策，加快綠色技術交流，既注重引進，又注重技術消化。大力推進綠色房地產發展新技術與新成果的實際推廣和具體應用，使綠色創新在城市房地產領域能夠扎實落地。

　　綠色房地產政策拉動的發展特征，凸顯出政府對綠色科技直接投入的必要性和重要意義。政府尤其要強化對綠色房地產關鍵科技的專項投入，這些關鍵性的投入可以極大地促進綠色房地產業素質的提升，把綠色房地產發展推向更高的發展層次。重大綠色房地產發展創新課題和基礎研究領域是當前政府投入的重點。政府可以采取專項科技基金、風險投資、債券和股權等多種形式，改善和提高綠色房地產科技資金投入的管理水平和效率。

　　三是與創建生態城市、環保城市相輔相成。

　　綠色房地產是生態城市、環保城市或者低碳城市最重要的一個基本元素。住房和城鄉建設部規定，新建生態城的綠色建筑比重必須在80％以上，最好是100％。舊城升級改造為生態城市，綠色建筑的比重應該達到50％以上。對于環保城市和低碳城市，標準的側重點雖然有所不同，但綠色房地產肯定要占到相當的權重。

　　在綠色小城鎮推進綠色房地產發展也非常有意義。我國有兩萬多個小城鎮，小城鎮可根據各自的鄉土特點，發展古今結合的綠色房地產，這也將成為中國特色綠色房地產發展的重要內容。

　　國家和地方各種節能減排和低碳優惠政策，都可以被綠色房地產發展所借力。目前應重點關注國家的可再生能源建筑應用優惠補貼政策和對綠色建筑強制性推廣的相關政策。

　　建立完整的法律法規體系

　　■閱讀提示

　　應盡快制訂《綠色房地產促進法》，以綠色的戰略思想指導城市房地產發展戰略的制定和實施。

　　當前房地產調控之時，正是促進綠色房地產之機。應盡快制訂《綠色房地產促進法》，以綠色的戰略思想指導城市房地產發展戰略的制定和實施。把綠色發展的重點領域和優先項目納入房地產調控，應成為新時期城市化發展戰略的重中之重。

　　借鑒國際經驗，建立完整的促進綠色房地產發展的法律法規體系，應該做到:

　　在《環境保護法》總則中對綠色房地產做出原則規定和說明，在分則中單列綠色房地產發展的相關規定，并在減排、污染防治、資源節約、生態保護等章節中進行具體規定。

　　討論制定《綠色房地產促進法》，規定綠色房地產的基本方針、指導思想、基本原則、具體的法律制度和責任，并與《清潔生產促進法》等法律法規相銜接。

　　在《政府采購法》、《稅收征收管理法》和《商業銀行法》等相關配套法律法規中，體現扶持和激勵綠色房地產發展的內容。

　　以推進綠色房地產發展為目的，制定和完善相關專門條例和部門行政規章。政府可以在法律的框架內專門制定相關條例，并在條例的指導下，制定或完善有利于綠色房地產發展的部門行政規章。

　　各城市還應根據自己的發展實際，因地制宜地制定綠色房地產發展的地方法規、單行條例和其他行政規章，創造綠色房地產發展的先機。

來源：中國環境報 作者：羅勇

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