小產權房變三星級公寓 背后或是政府的尷尬態度

　　“我們把有價值的小產權房改建成三星級白領公寓，幫助青年白領在生活環境上重拾尊嚴。”黃立沖指著位于深圳龍華一處高聳的建筑說。黃立沖是地產基金機構盛富資本的總裁，作為有著十幾年國際投行經驗的投資人，他正在遍布深圳原關外區域的小產權房中尋找商機。

　　由于歷史原因，深圳成為全國小產權房最集中的城市之一。雖然深圳的小產權房私下交易一直存在，但是由于缺乏變現渠道，使小產權房極少受到投資機構的關注。隨著深圳的不斷發展，一些原本地處偏僻的小產權房位置變得更優越，小產權房的潛在價值開始引發一些投資人的興趣。經過一番考察，黃立沖成立了協縱國際，一家專門挖掘農民房價值的機構。協縱國際將有改造價值的農民房包租之后裝修升級，再加以酒店式管理，變為“協縱青年匯”白領公寓。“我們對農民房進行三星級改造，三星級的農民房已經足夠為青年白領提供舒適的居住環境。”

　　從表面上看，協縱青年匯的盈利模式不難理解。協縱青年匯的一間30多平米的公寓目前租價為每月1500元，而沒有家俬家電的清水農民房，類似的房間月租金只有800元左右。通過整體包租農民房拉低成本，經過裝修改造之后再提高租價，一降一升之間便能獲取可觀利潤。中國證券報記者在位于深圳龍華的一處協縱青年匯看到，一座十多層的建筑被改建成100多套青年公寓，每間公寓都配備了空調、熱水器、電視機等基本電器，每間公寓均有獨立衛生間，沒有獨立廚房，但每層樓都設有一間公共廚房。“我們的目標客戶是月收入在6000元至10000元之間的青年白領，住在這樣的農民房并不會讓這些年輕人覺得沒面子。”

　　在深圳很早有人從事將整棟農民房包租之后進行轉租的營生，但是將原本處于中低端市場的農民房包裝成為白領公寓還沒有先例。“這種裝修升級的改造并不適合散兵游勇式的簡單包租，看似簡單的裝修升級需要消耗巨大的前期成本，將原本設計簡單的農民房進行酒店式管理也有著較大的難度。”黃立沖說。

　　不能忽視的是，協縱青年匯的最大風險在于小產權房的法律性質。雖然黃立沖通過與業主簽訂租約，而不是直接持有的方式規避了風險，但是一旦與業主發生糾紛，很多問題難以得到像普通商品房一樣的清晰法律界定。為此，黃立沖成立了專門的律師團隊，按照企業收購兼并的模式在尋找合適的改造標的。“在獲取每一處物業之前，都要對建筑的權利關系進行嚴謹的調研。”這些前期調研為協縱青年匯增添了可觀的額外成本，事實上協縱國際整體實現盈利的時間并不長。雖然近期推出的項目實現了盈利，但是前期的利潤還是主要來自近年來剛剛興起的房地產私募基金業務。

　　在小產權房變身三星級白領公寓的背后，是政府對于小產權房的尷尬態度。深圳小產權房問題由來已久，這些村集體土地之上的建筑目前依然難以得到合法身份，但從根本上取締小產權房還有著諸多現實障礙。隨著近年房地產市場的飛速發展，小產權房的市場價值不斷受到關注，而小產權房的價格也始終保持著比商品房更快的增速。按照這一趨勢發展，在市場經濟發達的深圳，必將會誕生出更多的小產權房價值實現方式，而原本就處于灰色區域的產權性質，只會變得越來越模糊。

來源：中國證券報　 張昊

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