房地產將遭遇“錢荒”“地荒”

　　最近媒體熱議“錢荒”現象，隨著央行出手，銀行好像緩過勁了，但房地產行業下半年將注定進入“錢荒”時代。媒體集中火力報道的還有“地王”熱潮，背后深層原因就是一線城市的“地荒”。當“錢荒”“緊縮的冰”巧遇“地王”“喧騰的火”，該如何解讀這一對看似矛盾的現象？

　　“錢荒”并不是真缺錢，我們的M2在過去五年年均復合增長超過了20%，總量已超過百萬億。從常規邏輯理解怎么還能說缺錢呢？“錢荒”的本質是金融體系自身出了問題，“短融長投”的理財產品大量投向了可以支付高息的房地產和地方融資平臺，而實體經濟卻得不到任何營養。在這場“錢生錢”的游戲中，只有金融機構賺得盆滿缽盈，而中國經濟的系統性風險卻不斷累積，當前的調控方向就是把錢從房地產趕回實體經濟中。所以我們判斷，開發商的“錢荒”問題未來將持續一段時間，而不會只是一個暫時性的現象。但為什么“錢荒”的同時，又出現了大批地王呢？

　　僅7月3日，萬科、保利、恒大和北京城建連續拍得五個地塊，地王紀錄不斷被刷新，支付了超過百億元的土地出讓金。尤其是北京豐臺區夏家胡同地塊，以4.2萬/平方米的樓面價再次刷新北京的單價地王紀錄。仔細觀察會發現一個有趣的現象：地王大多出現在北京、上海等一線城市，而且競買者多為品牌開發商。

　　這背后暗含著兩個信息：第一，各大房企總體看好房地產未來的市場前景；第二，可以看到房地產行業的風險不斷累積，開始思考避險。

　　那么，在行業整體缺錢的背景下，如何避險？答：退出供應量巨大的三線城市，回歸一線城市。而一線城市最核心的問題是土地供應量奇缺，北京連續五年土地供應不足60%；上海即便是如此高的土地價格，也存在賠錢賣地的個別情況，因為核心區域的拆遷成本越來越高。一方面是一線城市土地供應增加的空間非常有限，另一方面各品牌開發商頻頻舉牌爭奪核心地塊。于是就出現了土地市場的“蹺蹺板”現象，地價出現分化，一線城市飆漲，三線城市滯漲甚至下降。

　　同時，需要考慮避險的不僅是開發商，不動產的投資人也會更加謹慎。回顧“國八條”出臺后，當時慣性投資住宅的錢轉投了商辦物業和房地產信托等證券化產品。隨著房地產信托的風險加大，資本在追逐高收益的同時也會更加關注風險，很可能會回歸一線城市的商辦物業。

　　加以總結，這就是“不動產投資結構化周期現象”：從區域而言，當市場狂熱時，各大房企全面播種，甚至會進入拿地更為便捷的三四線城市；當市場風險較大時，紛紛回撤到風險更小的一線城市。從融資偏好而言，當產品熱銷時更加偏好低成本的債務融資；當滯銷時會考慮周期更長的股權資金。

　　進入三季度，各大房企的半年報也將在不久公布。預計在“錢荒”、“地荒”的大背景下，房地產行業將呈現三大趨勢：第一，土地價格將繼續呈現“蹺蹺板現象”，即核心城市土地價格繼續高歌猛進，部分城市遇冷；第二，房價也將呈現“蹺蹺板現象”，即核心城市的商辦物業價格將再次上漲，而供應量巨大的三線城市價格將下滑；第三，地產金融也將出現兩極分化，股權性質的直接融資將被看好，債權性質的信托將受到挑戰。

來源: 東方早報

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