商業地產泡沫風險加劇

　　在住宅地產持續受限的背景下，商業地產的開發和供應規模正在不斷被持續放大。

　　K8土地網最新統計數據顯示，今年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%;商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%;商辦用地樓面均價為每平方米1790元，同比增加17%，增幅遠遠超過住宅。

　　與此同時，今年以來，萬科集團、招商地產000024,股吧、中鐵置業、泰禾集團000732,股吧等諸多房企進軍商業地產領域的表現十分積極，其中，不少房企都表示未來還將繼續加大對商業地產的投入。

　　在7月4日由中國房地產業協會商業地產專業委員會主辦的“首屆中國商業地產新趨勢論壇”上，業內專家普遍分析認為，商業地產泡沫風險目前正在加劇，把握新型城鎮化機遇，應對電商沖擊，傳統的商業地產開發模式和結構布局亟待改變，轉型已成為商業地產未來生存和發展的必然選擇。而提供特色商業體驗、注重商用建筑空間的生態與環保成為商業地產未來持續健康發展的必然趨勢。

　　傳統模式風險凸現

　　DTZ戴德梁行最新發布的研究報告顯示，亞太地區是2012年商業地產投資存量惟一正增長的區域，中國已經超越日本成為亞洲最大的市場，其投資存量的價值增長15%，達到1.5萬億美元。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心在全國19個省市調研時也發現，近年來，不少城市都在大規模發展新城、新區，以此作為發展地方經濟的突破口，并且在不符合當地經濟發展水平和所處階段特點的情況下，盲目復制和模仿了大量商業地產項目。

　　“這些地方的商業地產市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令深表擔憂地說。

　　對此，北京樓盤國華置業董事長房超也深有感觸：“我們接觸到的很多商業地產項目開發周期都很短，基本上都是在抄襲、復制，沒有很好地研究地區性消費結構和未來的發展趨勢，導致了重復建設。有的項目甚至把商業地產當作住宅地產來開發，這樣不僅導致商業地產的價值不能充分發揮，也造成了土地、水電等資源的大量浪費。”

　　據業內人士測算，一個體量在5萬平方米的商場，一年的水、電費等直接能源消耗最少需要投入3000萬元，如果經營效益差，不但開發商賺不到錢，還將浪費大量資金、能源。

　　與此同時，在過去的商業地產尤其是城市綜合體的開發過程中，盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。

　　“我們現在其實并不需要那么多高檔的城市綜合體，在新型城鎮化的推進過程中，更需要能為廣大農民群體進城創業、就業、消費需求服務的中低檔城市綜合體。目前中國的消費人群已經高度分化，呈現出多元化的特征，所以北京、上海樓盤的商業地產標準并不能成為全國的標準，應堅持因地制宜的原則開發商業地產。”喬潤令強調說。

　　效率、環保成必然趨勢

　　“如果我們再繼續做傳統意義的商業地產，風險和浪費將越來越大，未來的商業地產開發應迅速調整結構、轉變觀念。”房超說。

　　新型城鎮化到來后，在新的市場環境下，商業地產該如何調整結構，順利實現轉型?

　　在宏觀層面，中國房地產業協會副會長朱中一給出了方向：“商業地產開發不僅要了解國家政策、政府規劃，也要了解客戶需求，還要做好開發建設和運營管理模式的研究。在此基礎上尋求企業盈利模式與政府的結合點，并對產業鏈上有關單位的整合與協調進行考量，才能減少盲目性。比如中央政府對于新型城鎮化提出了‘節約、綠色、低碳’等要求，商業地產項目的開發要積極順應這一新要求。”

　　在商業地產的布局上，喬潤令認為，中短期內商業地產的布局和發展應該跟著人口的流向走。“上世紀90年代初國家推進城鎮化的政策導向是‘小城鎮、大戰略’，但事實上這個目標基本沒有實現，人口向大城市流動的趨勢沒有改變。因此，要提高商業地產的服務效率，在布局上應隨之向超大城市和城市群集中。”

　　而在行業布局上，喬潤令認為，下一步中國商業地產有兩個領域最具增長潛質：一是生產型服務業，二是養老產業。

　　“新型城鎮化，并不是所有城市都要新，同樣商業地產的開發也不一定都要新建。比如上海的新天地、成都的寬窄巷子，改造得都很成功，這些經過改造的商業地產項目很有文化底蘊，而且充滿地方特色，很受市場歡迎，未來商業地產開發需要以此為借鑒放寬思路。”朱中一說。

　　從目前消費者群體的需求來看，對生活方式和購物體驗的需求越來越重視，尤其是隨著電商的迅猛發展，傳統零售業正面臨巨大挑戰，在此境遇下，商業地產該如何創新以求生存?

　　“未來5～8年間，電商的經營規模有可能占到社會零售業總額的半壁江山，在此情況下，首先，地方政府不能再盲目上馬商業地產項目，不能為了建商業地產而建;其次，就具體的商業項目而言，隨著電商的盛行，商家和品牌存在著建足夠多高水平體驗店的需求，所以未來商業地產的發展趨勢，一定會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合。”房超說。

　　陽光新業副總裁吳堯則認為：“未來商業地產的轉型發展最為重要的還是業態的組合，開發商需要更多多元化的創新，比如結合電商潮流做更多線上、線下融合的產品，做更多創新的業態組合，這或許是提升經營效果比較好的手段。”

來源：中國建設報

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