新一輪城鎮化規劃如何讓房地產“配角”化

　　最近，一些體制內學者趕在城鎮化規劃方案出臺之前密集調研、上書，核心內容是房地產如何融入新型城鎮化，房地產如何當好新一輪城鎮化規劃的“配角”。

　　“城鎮化”和“房地產化”如何合理區隔，正是這一輪城鎮化規劃編制的一大難點所在。對此，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣有一個形象的比喻：城鎮化是“把10套房分給10個人”，“房地產化”是“把10套房分給1個人”。城鎮化注重公共資源的均等化，強調房子的社會、民生屬性；房地產化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經濟屬性。

　　避免“房地產化”，并不是說要從根本上否定房地產。房地產就相當于城鎮化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時也是在建設城市。中國的城鎮化進程不僅表現在城鎮人口及其所占比重的增加上，而且還表現為城市固定資產的大規模形成和基礎設施的大規模建設上。

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮有一個論斷：當前我國的房地產發展實際上是在為過去的城市建設失誤“補課”。計劃經濟時代，“先生產后生活、先治坡后治窩”的城市發展理念，漸漸導致城市化滯后于工業化。

　陳淮認為，近年來在房地產問題上形成的諸如拆遷、征地、房價以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過程中、伴隨城市化的“加速運動”疊加出現的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅持推進城鎮化”。

　　未來10到20年，中國城鎮化率仍將快速增長。數億農民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設總量就相當于新建一個紐約或者倫敦，但未來相當一段時間內，許多城市仍將會處于住房供應短缺的狀態。

　　但“大拆大建”也絕不應再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價值取向的“房地產化”覆轍。房地產在未來的城鎮化進程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。

　　有別于昔日以“土地的城鎮化”為主角的“房地產化”，新型城鎮化的主角應該是“人口的城鎮化”。在此進程中，房地產將更多地體現其配套價值——為農民融入城市、農民工市民化以及公共服務均等化提供硬件支持。

　　作為新型城鎮化的配角，房地產至少要在三個“規”字上與昔日劃清界限。首先是做好規劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數的摧殘；不能容忍城市規劃和土地利用規劃“兩張皮”造成的資源浪費和環境破壞；也不能容忍工業轉型升級、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當下江浙一帶出現的“房地產空心化”已令人堪憂。

　　其次是定好規則。過去人們形容房地產是中國經濟增長的引擎、發動機。但遺憾的是，這個發動機只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價每每是越調控越高漲，根源在于房地產的制度建設捉襟見肘，“規則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應的配套政策，諸如房地產稅制、住房金融、土地供應和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產業轉型升級的作業空間。

　　此外，還應尊重規律。好的城鎮化模式必然要尊重一個客觀規律，那就是充分實現城鎮化、工業化和農業現代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不協調，城鎮化就很難健康發展。“大拆大建”也只不過會造就更多的貧民窟，將城市內部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬，交通卻越來越堵；城市越攤越大，幸福卻越來越遠。

　　從學者調研中捕捉的跡象表明，此前的城鎮化規劃草案征求意見稿中，就“如何做好城鎮化規劃與房地產發展銜接”的問題顯然還沒提出令人滿意的方案。因而值得期待，不日即將出臺的城鎮化規劃方案中，對此會如何運墨。

　　個人住房信息系統聯網推進遲緩反映的是利益的博弈，一是中央和地方政府的利益博弈；二是既得利益集團，尤其是部分貪腐官員為維護自身利益采取的消極對抗策略

　　住房信息聯網工程大限已過，住房信息500城聯網進入了停滯期。

　　按照住房和城鄉建設部的預想，2012年6月完成40個城市住房信息聯網工程，2013年6月底前擴展到500個城市。然而在6月30日過后，作為不動產統一登記制度的主要技術基礎之一的個人住房信息系統聯網遭遇“流產”。

　　爽約背后

　　在“房叔”、“房嫂”事件曝光后，人們對于住房信息聯網注入了更多期許。然而，希望越大，失望越多，時至今日，多個城市卻仍未與住建部聯上網，原因何在？

　　然而，相關人士在接受《國際金融報》記者采訪時表示，住房信息聯網不存在“技術”問題，但是推行時候存在很多障礙，所以沒有達到預期的效果。

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉對《國際金融報》記者指出，住房信息聯網工作在國內早已開啟，難以實施的原因則主要集中在主觀方面的阻礙，觸及到相當部分人的既得利益。地方政府不配合、涉及官員住房財產信息公開、基礎數據整理確實龐雜，以及涉及到之后房產稅的開征等多因素促使該項計劃寸步難推。

　　有觀點認為，個人住房信息系統聯網推進遲緩反映的是利益的博弈，一是中央和地方政府的利益博弈；二是既得利益集團，尤其是部分貪腐官員為維護自身利益采取的消極對抗策略。“個人住房信息系統與官員財產公示一樣，都是需要政府下最大決心來推動的，單靠住建部的鼓與呼，恐怕不行。”

　　韓長吉認為，全國住房信息聯網系統預定2013年實現縣級以上城市聯網，如今該項工作進入停滯狀態，住房信息聯網涉及到方方面面的利益，地方政府不僅是出力不討好，更涉及到切身利益，難言有配合的動力和積極性。

　　作用力度大

　　個人住房信息聯網的本意，是為樓市調控提供基礎信息。依照住建部的整體方案，整個住房信息系統將分為三大應用系統：住房監測分析、住房公積金監管、住房保障監管。

　　記者了解到，在個人住房信息系統初步建成后，個人住房的產權信息、交易信息，保障性住房的建設、分配、退出信息，公積金的使用信息都將能夠實現實時監控。也就是說，一旦全國房產信息聯網，個人名下的房產自然不可能繼續玩“狡兔三窟”的游戲，由此而牽扯出官員腐敗問題，更是大概率事件。

　　韓長吉指出，住房信息聯網的最主要、突出意義在于在全國范圍內實現個人房產信息的公開、透明，有利于房地產市場供求信息的統計，從而有利于盤活空置房、打擊過度投機行為，當然也對部分官員的不合理房產進行監督和管理，有利于遏制一些不良社會現象。若住房信息聯網能夠有效建立并且統計數據準確、有效、公開，那么它可能比單純的限購政策更有效，震懾力更大，有利于樓市恢復居住功能，摒棄“被投機”的現狀。

　　住建部相關人士表示，一直以來，我國房地產市場從未進行過個人住房情況普查，房地產市場基本處于底數不清的狀態。所以如果住房信息聯網可以成功，對于政府掌握住房信息、將來開征房產稅、改革房地產稅收都會有重要的意義。

　　房市走向

　　值得一提的是，住建部部長姜偉新曾公開表示，個人住房信息聯網系統建好以后，“限購”等行政色彩濃厚的調控辦法就可以不再使用。

　　有專家指出，由于如今住房信息聯網工程進入“停滯期”，房市的調控依舊靠現今的調控政策，而且“國五條”出臺后，各地房市成交量有所下降，雖然房價依舊在攀升。

　　韓長吉則分析，在如今流動性趨緊的情況下，樓市上漲缺乏有效、長久支撐。當前6月份百城住宅均價環比上漲0.77%，房價已經連漲13個月，房地產上漲的趨勢短期內似乎難以遏制。我國經濟復蘇乏力，為避免經濟的進一步下滑，國家不會簡單地對房地產實施嚴厲的打壓政策，但是也不會放開對房地產市場的調控。

來源：搜房網

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