北京豪宅成交價創新高 現房銷售漸成主體

　　5月，北京公寓豪宅保持穩定上揚態勢。據亞豪機構統計數據顯示，2013年5月，北京單價超過5萬元的56個在售公寓豪宅中，共有35個項目累計成交了323套，成交套數雖與上月的325套持平，但5月大戶型、高總價的頂級豪宅成交上升，使得本月公寓豪宅的成交面積、成交金額雙雙走高。其中成交面積達6.7萬平方米，環比提高22%，成交總金額35.5億元，環比大增28%。

　　5月公寓豪宅成交價創新高

　　在成交量保持穩定的同時，公寓豪宅的成交價格持續沖高。數據顯示，5月份，北京公寓豪宅總體成交均價為53329元／平方米，環比上漲5%，在實現今年以來四個月連漲的同時，刷新了17個月以來成交價格新高。

　　進入三、四月份以來，豪宅市場進入傳統推盤旺季，北京高端物業尤其是千萬級物業供量有所增加，包括遠洋萬和公館、望京金茂府、西山壹號院、當代MOMA、太陽公元等一批知名項目均有所放量，有力拉升了頂級物業的成交上揚。同時，亞豪機構副總經理高姍分析，換房成本增加，一步到位置業需求增多，使得頂級人群更青睞于大戶型、高品質的終極產品，也成為頂級豪宅受捧的原因之一。

　　在限價令的嚴格管控下，北京多個項目因預售證卡殼而推遲入市，豪宅市場也不例外。5月北京公寓豪宅出現了今年以來的首次零供應。對于沒趕上尾房及現房銷售末班車的部分高端項目而言，提價受限，開盤時間不得不推至6月份甚至更后。

　　據亞豪機構統計數據顯示，今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤，其中現房項目5個，占比達50%，而倒推五個月，去年8-12月現房上市量僅占三分之一。今年以來，現房在售豪宅項目量環比提升了12個百分點。

　　高姍認為，對于豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利于為提價增加籌碼。相比來講，購房者也愿意選擇建筑質量、園林環境、裝修標準一目了然的現房豪宅。受調控因素及高端人群對于現房的需求導向的影響，預計未來一段時間，現房豪宅的入市量還將有所增加。據悉，位于北京亞奧核心地帶的盤古七星公館項目即將完成期轉現，開始網簽。該項目前期積累的準客戶普遍看好盤古七星公館的長期價值，并始終堅持等待盤古七星公館轉現完成，屆時，這些購房者將開始陸續簽約購房，或將為6月北京頂級豪宅市場的黑馬，對下半年豪宅市場的表現產生不小影響。

　　對此高姍分析，頂級豪宅項目不同于普通住宅，打動購房者的往往在于項目對稀缺城市資源的占有，以此滿足高端客群對于居所的復合性功能。因此，越是高品質的頂級豪宅，其項目的不可復制、不可替代的屬性就越明顯，客戶的忠誠度也就越高。

　　豪宅外移已成趨勢

　　受土地供量及政策的雙重影響，北京原則上已經叫停了核心城區的土地供應。根據《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》，“十二五”期間，三環內原則上不再新增供應住宅用地。

　　核心城區土地供量的叫停，正在逐漸反映至終端供應市場，隨著四環內豪宅項目數量的逐年遞減，豪宅市場的分布結構也正在發生著變化。據亞豪機構統計數據顯示，2010年，四環內新增豪宅項目達29個，占據全北京豪宅增量的八成，到了2012年，四環內豪宅新增量縮減到6個。可見，迫于城中心土地供量的叫停，北京豪宅正在逐漸向四環外轉移。

　　無疑，四環內城市豪宅已經后續乏力，面臨著賣一套少一套的現狀，朝陽公園、望京、亞奧等板塊原本是北京豪宅的集中地，但目前在售項目均已屈指可數。在這些板塊的各方面配套臻于成熟的情況下，稀缺性成為助推在售項目價值提升的利器。

　　據亞豪機構統計數據顯示，朝陽公園板塊目前僅有合生霄云路8號、華遠九都匯等項目在售，與去年同期相比，5月朝陽公園板塊的整體成交均價上漲了12%；望京板塊只有兩個項目在售，分別是遠洋萬和公館和望京金茂府，5月板塊成交均價同比漲幅為9%；相比之下，亞奧板塊是整體均價水平漲幅最高的，同比上漲高達19%。

　　對于亞奧板塊的公寓豪宅在城市核心商圈中漲幅最高的原因所在，亞豪機構副總經理高姍分析，奧運會的舉辦令亞奧板塊承載著特殊的經濟、政治與文化意義，因此交通條件、商業環境、商務設施均空前完備，成為展示中國形象的窗口，使得近年來區域房地產價值不斷攀升。而盤古大觀作為千頃奧林匹克公園區唯一的城市綜合體，已經成為區域地標性建筑，其公寓產品盤古七星公館經過三年的沉淀與打磨后，酒店配套、物業服務日臻成熟，項目價值與升值潛力因此受到層峰人士的認可，預計期轉現完成后將迎來一輪熱銷。

來源：中國經濟時報　 王松才

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