北京周邊樓市借勢“大外環” 房價壓力或將緩解

　　“大外環”，就是傳說中的“新七環”要落實了。這條從1993年就開始規劃的環城高速，曾被稱為永遠不會落成的環路，如今終于有了眉目。

　　來自河北省交通運輸廳宣傳部門消息稱，全長約940公里的北京“大外環”高速公路將于2015年全線建成通車，其中北京市境內包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里。

　　這條新“環路”對環首都經濟圈的促進作用尚需證明，但對環首都樓市的作用已經迅速顯現。燕郊、香河、固安、涿州等多個城市的房地產項目已經把“大外環”作為重大利好對購房者廣而告之。

　　□前生

　　籌劃20年的環路

　　很多人都以為“七環”的規劃是從2005年開始的，但實際上，這個環路規劃最早提出是1993年。

　　1993年，在北京市規劃委確定城市發展規劃的過程中，著名建筑學與城市規劃專家吳良鏞院士提出了突破北京市域建設“大七環”的方案。在這個規劃方案中，這條路被稱為“公路三環”，起點為琉璃河，經龐各莊、榆垡、安定、采育等重點鎮，然后借道河北境內的大廠、三河、固安等地，進入平谷的馬坊、峪口，此后繼續向北向西連接太師屯、湯河口、永寧、康莊、齋堂，最后向南經張坊回到琉璃河，完成一個環形。

　　2005年，吳良鏞院士在其主持發布的《京津冀地區城鄉空間發展規劃研究二期報告》中，明確提出突破北京市域修建七環路。吳良鏞認為，可以跨越河北、天津，連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河、平谷、密云等北京第二圈衛星城市，共同走向區域城市。

　　由于這個課題報告是由建設部和國家發改委委托清華大學城市研究所進行的，官方色彩濃郁，因此被外界普遍誤讀為北京正式的城市發展規劃，在市場曾掀起一波“七環熱”。雖然后來被證明七環仍在圖紙上，但“向七環去”已經成為北京樓市突進的方向，這一趨勢在2009年北京房價出現爆發性上漲之后，更加明顯。

　　2012年，密涿高速北京段獲北京市政府批準，將與張涿高速、京承高速、京化高速、張承高速共同組成環繞北京市的高速路段。北京市規劃委的相關負責人首次表示，這條大外環取代了曾經提出的“七環路”。

　　□分歧

　　分流還是整合

　　大外環也好，新七環也好，都是區域經濟發展必不可少的角色，但是，對這個環線承載的定位，北京和河北顯然有著不同的考慮。

　　對大外環的解讀中，市規劃委相關負責人曾對媒體表示，“隨著北京‘大外環’高速公路的建設，北京市現有的過境交通，尤其是貨運過境交通將逐漸轉移至北京外圍地區，六環路目前所承擔的過境通道功能將會逐漸分流，北京市過境交通問題將逐步緩解。”

　　顯然，對大外環，北京更看重的是它的交通分流作用，可以極大減輕北京境內的交通壓力。

　　但對河北而言，對這條環線寄予的期望值明顯高多了。

　　在這條940公里的高速環路上，850公里由河北主導修建，瞄準的則是環首都經濟圈巨大的發展潛力，也就是說，河北想通過這條環路參與經濟資源的整合，與北京共同分享環首都經濟圈的增長成果。

　　5月22日，北京市委書記郭金龍和北京市委副書記、市長王安順率領的北京市黨政代表團到河北省考察。此次考察河北與北京簽署了《北京市-河北省2013至2015年合作框架協議》下稱《協議》，包括雙方7個重點合作領域，其中，著力打造首都經濟圈排在第一位。同時，《協議》提到，加快環首都經濟圈的區域交通一體化建設，包括盡快就涿州-北京新機場-廊坊城際鐵路、京九客專開展前期工作；雙方開展輕軌合作項目前期論證研究，綜合考慮、積極推進利用輕軌、城際鐵路和市郊鐵路等多種制式逐步解決北京與三河燕郊等地間的軌道交通問題；推進北京大外環高速公路建設，盡快形成環北京的高速通道。

　　框架協議的落實尚需具體項目的推進去驗證，對現階段而言，河北對“大外環”通車時間的承諾，對環首都樓市而言，已經成為一劑“強心針”。

　　□規劃

　　超九成路段位于河北

　　據河北媒體報道，目前，河北省境內已建成通車廊坊至涿州段、北京至新疆高速公路河北段、張家口至承德高速公路張家口至崇禮段、承德至唐山高速公路承德至興隆段、張家口至涿州高速公路張家口段，共約335公里；在建項目包括張家口至承德高速公路崇禮至承德段、密云至涿州高速公路廊坊至北三縣段、張家口至涿州高速公路保定段，約445公里；擬建承德至平谷高速公路，約70公里。

　　“大七環”北京市境內包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里，850公里由河北省境內的高速公路構成。據了解，密涿高速北京段沿線涉及大興區、通州區、平谷區和密云縣，規劃線位從大興區南部與廊坊市交界處，向東北經京滬高速公路、京津高速公路，跨越北運河、潮白河后，線位進入河北省，穿過廊坊市北三縣，從平谷區向北進入北京市界內，向北至市界與河北段線位相接。

　　據報道，2015年，河北省按順時針方向將有京承、密涿、承平、京秦、京哈、京臺、大廣、京港澳、京昆、京新、京藏11條高速公路呈聚合狀直達北京。

　　□定位

　　不再走環狀擴張之路

　　對于近日媒體曝出的“大七環”提法，北京市規劃部門表示，在本市北京市總體規劃東部發展帶中規劃了大外環，目前規劃已經完成，要求在“十二五”期間建設完成。所謂的“新七環”就是指規劃建設中的“大外環”。全長約940公里，但北京境內包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，只有近90公里。市規劃委相關負責人強調，北京不會再走環狀擴張之路，這也是為何用“大外環”取代“新七環”提法的原因之一。

　　吳良鏞曾表示，“作為世界大城市，未來的北京將有更大的發展，質量上將有更大的提高，現在的城市發展只是序幕。如果我們只是因循過去的決策，遷就現實，那必將重復過去的遺憾和失策。所以說，探討大北京地區可持續發展的整體戰略已經迫在眉睫。”

　　不同于以往頗受詬病的“攤大餅”式的環路北京城市發展模式，這次的北京大外環呈現出C字的形態。一位業內專家向記者表示，按照北京“兩帶一軸多園區”的發展格局，所謂的“大外環”更多的是道路建設，并不意味著北京城市區域會延伸到河北。

　　□影響

　　京周邊樓市借勢“大外環”

　　“要致富，先修路。”在大外環的提出和建設中，河北顯然更為積極，大外環的修通無疑會給河北的發展插上翅膀，尤其是北京周邊的河北城市，諸如固安、燕郊、涿州、香河等。而對于“大外環”，北京周邊樓市顯然寄予厚望，業內人士告訴記者，對北京周邊而言，這絕對是利好消息，北京周邊樓市供應量大，能在一定程度上緩解北京的高房價壓力，降低調控的難度。

　　周邊樓市頗為期待

　　對于北京的購買力，連國外的項目都垂涎三尺，不遠萬里來京做項目推薦，“近水樓臺先得月”，北京周邊樓市無疑是北京外溢需求的主要承載區域，來自北京的購買力也是當地樓市的主要支撐。

　　以與通州僅一河之隔的燕郊為例，它距離北京市中心天安門30公里，很多在北京上班的人在燕郊居住，每天上下班往返于燕郊和北京的公交車就是明證。“大外環修好后能在一定程度上緩解目前的交通壓力，能從根本上解決住在北京周邊區域上班族的困擾。”某業內人士表示。

　　大外環顯然讓周邊樓市的開發商頗具信心，記者采訪了多個周邊樓市房企的內部人士，他們均認為，這是好事，不僅有利于當地樓市，也有利于北京。

　　“我個人比較希望七環能開通，七環一開，我們不僅去上班方便，關鍵是房子的升值空間也就更大了。”已經在燕郊住兩年的小陳說。他已經習慣了早上5點鐘起床來北京上班的生活。

　　京高房價壓力或將緩解

　　據記者了解，北京人口的急劇膨脹、房價的飛速上漲，使得越來越多在北京工作的人士開始沿高速路、高鐵到北京遠郊，甚至更遠的京津冀交界處買房置業，這在一定程度上也緩解了北京的需求壓力。對此，中經聯盟秘書長陳云峰在接受媒體采訪時曾表示，目前北京房價緊張，一個主要原因是土地供給不足。有了大外環的概念，會有更多的土地，可以用于房地產開發，這對緩解北京房價過快上漲、增加供給，都有好處。由于北京房價過快上漲，已經超出剛上班人員的購買能力，所以只要交通方便，很多人會在外面購房。

　　□觀點

　　中國房地產學會副會長陳國強：大外環有利于北京衛星城發展

　　大外環的提出與實施，有利于大北京經濟圈的建立和環渤海區域經濟互動，從而緩解北京交通、人口、資源的壓力。但是，如果僅僅借大外環概念炒作周邊區域樓市項目，借此將北京購房者吸引過去買房，依舊是居住在大外環，工作在北京市區的老模式，那么大外環的概念就更多的是一種炒作，因為從距離看，兩地距離不適宜居住者每天兩地奔波。

　　綠宸地產營銷總監韓磊：大外環有利于緩解北京的居住壓力

　　大外環解決了周邊城市與北京的交通，同城一體化加速，讓更多北京工作的人有了到周邊居住的可能性，北京的規劃都是按照環來建設的，圍繞著每個環線會逐步建立起相關的配套。老百姓買房看的就是便利，可以預見隨著大外環的建立，周邊縣市和北京一起合力打造各種配套，速度會明顯加快，北京的居住功能會外溢到周邊的衛星城，也解決了北京居住用地越來越少，不滿足供應需求的局面。以固安為例，大外環打通了路網，將來固安的路網甚至要比北京城很多地方都發達，樓市前景可期。

來源：京華時報　 魯歡 邢飛 桂瑰

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