北京樓市量漲價不跌 供不應求形勢嚴峻

　　在經歷了調控陣痛之后，北京樓市正在逐漸恢復。官方的數據顯示，今年5月，北京新房和二手房成交量環比雙雙回升，雖然“限價令”威懾仍在，但市場整體交易均價并未下跌。

　　業內人士表示，在“新國五條”出臺百日之后，京城樓市正在逐步從驚恐中恢復。從當前市場供需矛盾的情況來看，未來房價仍然有著上漲的壓力，而隨著上述壓力的增大，限價政策或將有所松動，從而為市場提供供應。

　　二手房漲幅超過新房

　　來自北京市住建委的數據顯示，今年5月，北京純商品住宅（不含保障房）網簽5598套，雖比去年同期下降32.9%，但環比4月仍小幅上漲6.2%。相比之下，當月二手房網簽7336套，環比4月份大漲40.8%。

　　業內人士分析認為，雖然“小陽春”已經不在，但北京樓市仍在從交易量的底部逐漸復蘇。值得注意的是，從5月13號開始，北京純商品住宅成交量已經連續三周回升。

　　新房成交量恢復較慢，被認為是受到“限價令”的影響。中國證券報記者走訪多家項目發現，由于預售價格未能通過住建委審批，北京多個商品住宅項目無法入市，并直接影響到新房成交量。其中，個別項目的入市時間已延遲近半年。

　　二手房方面，市場供應本就存在彈性，隨著二手房個稅新政的出臺，大量的免稅房源入市，成為推動市場交易量回升的主因。北京中原地產的分析稱，滿五年唯一住宅占最近網簽成交的80%以上。

　　市場交易量回升的背后，還存在著更大的背景因素——剛需旺盛。據悉，近期北京新開盤的部分商品房項目，又出現久違的“日光”現象。部分未開盤的普宅項目，排號人數和房源的比例幾乎達到5:1和6:1的水平。在二手房市場，一些優質的免稅房源，同樣被很快搶購。

　　北京大興區某項目負責人向中國證券報記者表示，在經歷了一段時間的觀望后，購房者預期未來房價會上漲，購房意愿較為強烈。

　　偉業我愛我家的統計顯示，今年5月，北京純商品住宅交易均價為24356元/平方米，同比、環比均出現一定程度上漲。中原地產統計的二手房價格也顯示，5月北京二手房均價為27910元/平方米，比4月微幅上漲。

　　供不應求形勢嚴峻

　　從供需形勢的角度，不難理解房價上漲預期形成的原因。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年1-5月，北京累計新增供應僅為15227套，累計交易量則達到36633套，兩者之差高達21406套。這也意味著2013年以來，北京新房庫存量凈減少21406套，樓市供不應求的形勢嚴峻。

　　北京樓市的“限價令”，顯然是造成上述局面的主因。“政府部門的審批價位，比我們的心理價位要低2000元/平方米。”通州區某項目負責人稱，面對這種情況，只能暫緩開盤。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，雖然房地產市場調控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過審批的方式限制價格的做法，在控制價格上漲的同時也加劇了供不應求的局勢，是否能達到預期效果有待觀察。

　　多數分析人士認為，由于多數房地產企業并不缺錢，因此在政策力度不松動的情況下，供應端的低迷局面短期內或難以改進。不過，出于上半年業績的考慮，仍會有部分項目在6月推盤銷售。

　　偉業我愛我家分析認為，北京6月推盤量會比5月有所增長，但由于預售證發放繼續受限，新增供應量有限，將使得6月北京新房交易量保持緩慢上漲的格局。同時，在供不應求的大趨勢下，價格仍難有下跌的壓力，甚至可能繼續上漲。

　　值得注意的是，5月北京連續成交多宗高價地，再次抬高了市場對房價上漲的預期。有開發商表示，“面包”絕不可能以低于“面粉”的價格銷售。

　　企業與政府價格博弈還在繼續，原定4-6月份開盤的項目兌現情況將會繼續大打折扣。分析人士認為，房價上漲的壓力將在北京長期存在，這種壓力或將倒逼政府部門松綁“限價令”，使更多的剛需項目入市，并在一定程度上改善供需關系。

來源：中國證券報

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