房產稅擴容 樓市調控“去行政化”漸成業內共識

　　房產稅試點擴容的消息再度引發社會關注！

　　近日，國務院批準了發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》。發改委有關負責人回答記者提問時表示，今年房產稅會有具體動作。

　　據悉，目前已由住建部牽頭、國稅總局以及財政部相關人士組成了專門機構，對房產稅的試點擴容以及全面開征做相關調研準備。作為地方財稅體制改革的一部分，今年極有可能推出第二批房產稅試點城市。那么，房產稅能否抑制住房價上漲？將對市場產生什么影響？真的能夠成為樓市調控“去行政化”的風向標嗎？這一系列問題備受關注。

　　擴容能否抑制房價

　　自去年以來，有關房產稅的消息頻頻出現，先是“年內房產稅試點逐步擴大”，緊接著是“房產稅全國推廣方案正在加緊研究”。正因如此，房產稅的推出有著另外一個意義，即抑制房價上漲。可是，有人也相應提出質疑，房產稅真的就能夠抑制房價上漲嗎？

　　就目前的試點情況來看，上海模式房產稅是按增量進行征稅的，這一稅制對新進入房地產市場的人來說具有打壓作用，但是對于那些已經擁有大量房產的人來說沒有多大的作用。如此一來，將產生不公平的現象。此外，重慶模式房產稅是按每年高檔住宅進行征稅的，房價上漲，其標準也隨之上升。倘若把房產稅的門檻設得太高，似乎對于打壓房產價格并沒有起到多大作用。由此看來，目前所試點的房產稅效果并不是那么明顯。

　　有業內人士指出，對個人住房征收房產稅，主要有三種功用。一是完善財稅制度，房產稅屬地方稅種，能增加地方財政實力，匹配事權。二是有利于調節收入分配，縮小貧富差距。三是可引導購房者理性選擇居住面積適當的住房，促進土地的節約集約利用，同時抑制投資投機性需求，進而有助于穩定房價。

　　對此，CRIC研究中心房地產研究員楊晨青接受中國商報記者采訪時說：“其實，房產稅和房價之間沒有特別直接的關系。房價的漲與跌主要是由供求關系來決定的，現在的房價高主要是供求關系所造成的。如果未來的房地產市場依然呈現出供不應求，那房價肯定會繼續上漲。”

　　楊晨青表示，打壓房價無非兩個辦法，即壓制需求和增加供應量。事實上，從調控邏輯上來說，增加供應量才是長期機制，壓制需求僅僅是短期作為。雖然房產稅、限購限貸更偏向于市場化，但從市場經濟角度來說，這些調控的影響還是有限的。在過去十年，房地產行業已無數次出臺政策打壓需求，但事實證明，這樣的壓制需求的政策影響已經越來越差。

　　楊晨青向中國商報記者舉例道，就拿上海作為例子，據統計，從2005年至2012年，商品房的成交建筑面積大概是8700萬平方米左右。如果每套房按100平方米來算的話，那過去8年，上海新增商品房基本上是不到90萬套，相對于上海人的需求規模820萬戶家庭，新增的商品房套數僅僅能夠支撐上海常住人口11%的比例，也就是說，在10戶家庭里只有1戶家庭能夠在新房市場買到房子。

　　“這樣看來，單靠打壓需求是很難把房價抑制住的。因此，我個人認為，房產稅、限購限貸對房價的影響是偏短期的，大家也不必對房產稅寄予過高的期望。”楊晨青說。

　　征收模式或延續“上海重慶”

　　房產稅試點擴容消息一出，除了對其城市擴圍外，人們對其征收模式也很關注。

　　據悉，上海在2011年推出房產稅試點，針對增量，稅率分別為0.4%和0.6%，并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額；重慶方案則偏重高檔住房，涉及存量與增量，稅率為0.5%至1.2%。

　　今年4月初，杭州坊間就流傳“杭州房產稅即將開征”。杭州流傳的房產稅試點方案內容是：4月26日，杭州出臺細則；5月1日起，杭州作為第二批房產稅試點城市，開始征收房產稅。具體細則將參考上海模式：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4%。、豪宅8%。，家庭第二套起征，存量免征。

　　然而，這條傳言中的杭州版房產稅并沒有如期到來。由于種種原因，該方案推后暫緩。原因是針對房產稅征收范圍、如何征收，各方尚有爭議。這也反映了地方政府的微妙心態。

　　財政部財政科學研究所副所長王朝才說：“第二批房產稅試點擴容基本上是以地方政府自愿為主。”對于傳聞中的房產稅試點征收方案主要效仿上海模式，他認為，這有其可能性。

　　有專家表示，以增量房為主要征收對象在交易環節就可以實現，比較容易控制，而對存量房征收還要進一步評估。

　　對此，上海易居地產研究院副院長楊紅旭表示：“如果試點城市效仿上海或者重慶，由于稅基偏窄、稅率偏低，程度顯然是不夠大的。但改革需要一個漸進的過程，一定會先易后難，如果先進行增量征收就會減少阻力。”

　　楊紅旭指出，房產稅的試點方案都將是暫時的，大方向一定是全國性針對存量房開征。

　　著名財經評論人葉檀指出，最好、最公平的辦法是將存量和增量一起進行征稅，而且以擁有幾套房或多大的面積進行計算。

　　中國國際經濟交流中心專家馬慶斌表示，逐步推進房產稅，更加傾向于市場調節的方式，有利于促進房地產市場的健康發展。

　　限購并非長久之計

　　根據房地產調控思路的變化，市場與政府正逐漸就房地產調控“去行政化”達成共識。未來調控有望弱化短期化做法，突出系統化長效機制。而作為建設長效機制的有力手段之一，房產稅或成調控“去行政化”的風向標。

　　“房產稅將成為‘去行政化’的風向標已成為業內共識。”楊晨青告訴中國商報記者，房地產限購是2010年開始、2011年升級的，就目前的情況來看，已成為市場的調控核心。

　　楊晨青認為，但這對于市場經濟體系來說不是長久之計，倘若限購退出調控舞臺的話，必須得有同等力度的手段去替代，不然風險會比較大。綜觀目前我們所能夠想到的方法，只有房產稅能夠起到替代作用。而且，房產稅對于整個行業來說，是一個長效機制。

　　在過去十年，房地產行業快速發展，期間遭遇“十年九調控”。有業內人士認為，部分行政化調控手段違背了市場規律、干擾了市場預期，效果與調控初衷適得其反。房價仿佛成為“拍皮球”，每次政策短期打壓后，隨之而來的是報復性上漲；開發商根據調控松緊調整經營安排，調控越緊供應越少，對房價產生催漲作用；購房者往往在調控之前搶購、搶過戶，假結婚、假離婚等怪相頻生。最近幾個月，雖然出臺了史上最嚴的“國五條”，但是房地產市場依然出現較大波動。有人質疑，房地產調控政策成為“空調政策”？

　　再加上房地產業是影響宏觀經濟穩定的重要因素，與多個行業景氣高度相關，直接或間接影響30%以上的GDP總量。房地產行業相關的土地及稅費收入是地方財政收入的重要來源，也是金融擴張的重要依托。房地產調控可謂“牽一發動全身”。

　　“在過去十年的調控中，整個行業都是以被動管理為主。大家預期有必要從主動管理的角度去引導這個行業，房產稅本來就是主動管理里面比較切實可行的政策。推動房地產行業及中國經濟長期健康發展，房產稅正是這一長期體系的重要組成部分。”楊晨青說。

來源：中國商報　

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