房地產市場泡沫中國房產已進高危期？

　　國務院辦公廳發布了《關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”列為今年的經濟體制改革重點內容。政府調控在反復強調 “決不放松”的基調中，開征房產稅成為繼“新國五條”之后的未來預期性消減房地產泡沫的政策措施。

　　以房地產為重要動力的中國經濟在增速收縮的過程中尋找轉型發展的出路，而在這個艱難的過程中，房價居高，調控失效，泡沫依舊，房地產市場積累的風險愈發凸顯。

　　近年來，國家針對房價過快上漲出臺了一系列調控政策，抑制房地產投機炒作，遏制房價過快上漲。以最近為例，“新國五條”中獲益部分20％征稅的條款讓炒房人滿頭冷汗；為抑制房價，北京4月份以來甚至實行了最嚴厲的行政性限價政策——對開發商申請期房和現房銷售價格出現上漲的一律不批銷售證。總而言之，國家采取土地、信貸、稅收和限購、限價等多種手段，各種辦法用盡，致力于擠房地產泡沫，但房價并未能得到有效控制，有些城市甚至出現加速上漲的跡象。

　　據國家統計局的數據，2013年4月份70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比，下降的有2個，持平的有1個，上漲的有67個，環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1％。同比數據，價格下降的有2個，上漲的有68個，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7％。自2012年6月房地產價格止跌后連續第11個月環比上漲。

　　與此同時，全國一二線城市土地市場全面升溫。 5月20日，北京市國土局公開拍賣的通州區臺湖鎮一塊土地，溢價率達230％，折合樓面價高達13136元／平方米；5月22日，上海浦東新區周浦鎮一地塊溢價也達92.65％。進入二季度，房地產開發商的熱情又高漲起來，在土地招拍市場上頻頻舉牌。究其原因，一方面是開發商“不差錢”，某地產監測數據顯示，2013年年初至今，十大標桿房企的海外融資額度達到了380億元，在不到半年時間內，已經接近其2012年全年413億元的海外融資額，相比2012年下半年151.6億元的海外融資額，上漲150％。另一方面，在地方政府的助推下，2013年以來，土地供應增加，供地節奏也趨向平均，不再做出“收緊”姿態，致使手握充足資金的大型房企拿地熱情高漲，出現多個城市的多個區域土地溢價率、樓面地價屢創新高的局面。

　　不過，在房地產市場重拾火熱的背后，中國房地產市場房屋空置率居高不下的現實愈演愈烈。尤其是三四線城市，許多地方房地產發展速度已經脫離基本面，過于激進的土地出讓速度，積累了大量庫存。據行業人士分析，其壓力的緩解，以目前的人口增長速度，需數十近百年。對此現象，觀察者戲稱，房地產市場這個流水大席，一二線城市吃撐了，三四線城市還沒開始吃，席散了。房地產泡沫嚴重是市場的共識，而一旦破裂，受損的不只是國家和房地產商，最難受的還是百姓——在沒有更好投資渠道的情況下，最好的資產保值方式就是買房。

　　綜合各方面情況不難看出，房地產市場的政策調控效果實際上并不明顯，泡沫風險仍在膨脹。事實上，中國房地產市場發展的目標，首先是解決人們合理的住房需求，其次是在節約集約利用資源的同時促進經濟平穩較快發展。因此，房地產政策調整的基本思路，是保障基本需求，滿足改善需求，鼓勵投資需求，制止投機需求。而當前以房價調控為主要指向的房地產調控措施，不能從根本上解決房地產市場的健康發展問題。我們看到，在嘗試了從住房購置和出售環節的調控措施之外，現在，加快房地產稅的試點步伐，是試圖從保有環節為房價 “撤火”。索羅斯在博鰲亞洲論壇2013年年會上發表的觀點認為，“每套房每年繳付3％至5％的房產稅，房價會相應下降。 ”SOHO中國董事長潘石屹也認為，要降低流通環節稅費，增加持有環節費用如物業費和房產稅，才能有效降低房價。

　　房產稅似乎成了控制房價上漲，緩解房地產風險的最后 “殺手锏”。

　　但問題是，開征房產稅，仍面臨重重難題。首先是從法律上看，開征房產稅面臨著房產及其所依附的土地所有權問題。房產稅是一種財產稅，是為了納稅人所持有的房產保值增值而設立的稅收。正因為如此，納稅人才愿意繳納該項稅賦。但在中國，土地是國有的，購房者只擁有70年的產權。也就是說，他們購買的房產隨著時間的增長而在貶值。因此，征收房產稅，基礎就不牢固。其次是征收房產稅的技術條件復雜。稅基如何確定？如何對不同的房產實行稅收優惠政策以及累進稅制？房地產價值如何有效評估？誰來評估？如何保證專業人士評估房產時不會發生尋租行為？等等，這些都是在操作中繞不過的技術門檻。

　　總之，開征物業稅或房產稅還面臨著該稅收的法律地位、立法程序及與其他相關法律的關系調整的問題，要增設房產稅這樣一個新稅種，按照現行立法程序，還是一個漫長的過程。因此，將房地產調控的成效寄希望于房產稅是不現實的。

　　縱觀房地產調控的各項措施，無論是限購，還是獲益收稅，以及未來的保有繳稅，政策措施的目的是想將投機者按在市場里使其跳不出來，以期降低投機沖動，緩解房價上漲壓力。但這又最終回到上述起點，在人民幣貶值的未來預期中，老百姓的資產只能跟購房保值的渠道一起遭受打擊。當房地產泡沫破滅的時候，老百姓和投機者一樣，孩子和臟水都一起被潑了出去。因此，如何通過調控，在維系泡沫不破的前提下又能使其不斷縮水，這需要政策設計者的智慧，也需要中國房地產大膽的市場化改革。

來源：中國經濟時報 作者：李成剛

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