房地產調控關鍵期需整治“土地財政”

　　在當前房地產調控的關鍵時期，要從根本上調整或完善調控思路，當務之急是對地方政府依賴和推行的“土地財政”進行整治，最好的辦法是加快頂層設計，中央政府將本該歸國家所有的土地批租權從地方政府手中收回來，同時設計合理的允許地方政府征收的新稅種，這樣，中央政府將獲得調控房地產市場更大的調控空間和主動權。

　　進入5月以來，全國各地加快了土地“招拍掛”節奏，各地產商進入拿地高峰期，多個一二線城市又相繼出現了“地王”頻現的現象。

　　5月6日，廣州拍賣出讓3宗土地中，同寶路8號地塊刷新了該區域地價最高價，由佳兆業公司在經過近200輪的競價后拍得，若扣除配建保障房面積，該地塊折合樓面地價高達25597元/平方米。

　　5月15日，佳兆業旗下控股子公司以15.05億元奪得上海浦東新區花木鎮一辦公樓地塊，溢價率高達99.28%，樓面地價達到3.02萬元/平方米，超過周邊部分樓盤房價。

　　5月16日，為爭奪廣州番禺區南村鎮萬博商業區幾個地塊，在約120輪的競價后，中鐵建設最終拿下地塊四，溢價率高達136.6%。該地塊最終成交的樓面地價達到14194元/平方米，相比相鄰地塊去年4834元/平方米的拍賣價翻了近三倍，成為番禺商業“地王”。

　　“國五條”細則落地一個月后，各地大型房地產商圈地熱情持續高漲。公開數據顯示，今年4月，全國21個城市經營性用地出讓成交樓面均價為2982元/平方米，環比上漲31%，同比上漲高達84%。據中原地產統計數據顯示，北京前4個月土地出讓金已經達到547.75億元，同比漲幅高達306%。

　　僅僅從上述幾例就能看到，“國五條”頒布及各地細則落地后，房地產商不但沒受調控影響，拿地熱情反而持續高漲，這表明目前國家的調控政策及各地細則針對性不強，效果也大打折扣。

　　多個一二線城市“地王”頻現，分析其原因有三：一是房地產商不差錢，有敢于拿地的勇氣；二是房地產價格未來上漲預期強烈，現在拿地有較大的利潤空間；三是土地價格反復上漲將繼續抬升未來房價上漲預期，從而形成地價和房價互相推升循環的局面。

　　“地王”頻現，離不開“土地財政”這一幕后“推手”，或者說這兩者是同一戰線上的“盟友”。大型房企高價拿地和地方政府推行“土地財政”，就像一對藝人成功地演出了一幕又一幕令人驚嘆的“雙簧”，將“土地財政”狂潮步步推高。在國家屢屢強調從嚴調控房地產政策的同時，多地出現了房地產市場火爆帶來的“繁榮”景象。這一“繁榮”景象與當前經濟增速下行好像并不矛盾地并存著。

　　今年“地王”頻現以及地方政府對“土地財政”的搶收，和去年相比又有了新的背景或內涵。今年是各地方政府換屆后的第一年，各地政府有大干快上的熱情和沖動，從政治周期吻合經濟周期來看，新一屆地方政府出于“短期政績目標責任制”考慮，大都有寄望于推動房地產支柱產業的快速發展，以推高地方GDP規模與增速。新型城鎮化戰略的提出，又為大型房企和地方政府這些“機會主義者”帶來“新機會”，大型房企通過迅速拿地和多拿地而搶占推動新型城鎮化的“先機”，地方政府通過快速拍地賣地而搶得“土地財政”，尤其在當前財政收入增速不斷下降的形勢下獲得寶貴的“熱錢”。

　　殊不知，“地王”頻現與“土地財政”的“雙簧戲”，客觀上造成兩方面惡果：一方面，不斷增加的“土地財政”抬高了房地產價格上漲預期，普通老百姓擔憂將會更加買不起房。由于地價一般占到房價的30%至60%，現在開發商從地方政府購得的高價土地，肯定要將成本打到房價中去，未來房價不但難降，反而會有上漲得更高的預期。另一方面，不斷增加的“土地財政”更加固化了地方政府對其依賴，地方經濟更加懶惰地躺在房地產支柱這一經濟發展模式上。更有甚者，這出“雙簧戲”將可能催生越來越大的“中國版房地產泡沫”，使中國經濟和金融體系可能陷入更大的系統性和區域性風險之中。

　　日前，國家統計局發布的4月份70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市中，環比上漲的城市有67個，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。國家統計局高級統計師劉建偉表示：“房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。”

　　此間有業內專家指出，“國五條”及各地細則雖較以前更嚴格，加大了地方政府對房地產價格管理的職責，但它只針對了房價，并未針對土地價格，沒有對構成房價約30%至60%部分的“土地財政”這一房價的基石進行調控，因此，其調控效果不會太明顯，甚至可能會大打折扣。對此，需要認真反思。

　　在當前房地產調控的關鍵時期，要從根本上調整或完善調控思路，當務之急是對地方政府依賴和推行的“土地財政”進行整治，最好的辦法是加快頂層設計，中央政府將本該歸國家所有的土地批租權從地方政府手中收回來，同時設計合理的允許地方政府征收的新稅種如房產稅等。考慮到“土地財政”在目前房價成本中占到30%至60%的基本情況，可以說回收土地批租權，中央政府將獲得調控房地產市場更大的調控空間和主動權。

來源：金融時報

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