"錢多扎手"房企陷搶地潮海外融資將繼續擴張

　　僅源于開發商對后市的信心，更是因為開發商手里有錢了。記者調查發現，近期開發商的融資確實出現了“小陽春”，多個渠道的融資額均出現大幅增長。

　　此前，央行公布的數據顯示，今年一季度地產開發貸款同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經連續10個月逐月攀升。在業內看來，除了單純地依靠銀行開發貸，房企還在通過發行各種債券、進行海外融資等方式募集資金，房企的多個融資渠道都有加速火熱或松動的跡象。

　　雖然融資市場的整體“蛋糕”大了，但資金流向也顯示了房企資金面出現了明顯的冷熱不均現象，而土地市場也顯現出“強者恒強”的趨勢。

　　“真沒想到商業地塊也搶得這么火熱。”在剛剛過去的5月16日廣州拍地現場，一位開發商人士面對激烈的場面不禁感慨。當日，廣州番禺萬博商務區地塊四引來9家開發商群雄逐鹿，競爭異常激烈，參與角逐的包括萬科、保利、佳兆業、越秀地產和中鐵等巨頭。最終，中鐵以12億元總價、折合樓面地價14194元/平方米拿下該地塊，成為新晉的番禺商業單價地王。短短半年不到，這一樓面價格已達到去年下半年出讓的番禺萬博商務區地塊一和地塊二樓面地價的三倍，逼近周邊銷售的商業公寓的房價。

　　十余日爆五塊“地王”

　　這只是近期火爆的土地市場的一個縮影。在全國市場上來看，5月至今，在上海、廣州以及長沙三地已經出現5個年內地王，除了廣州已經推出兩塊地王外，上海也在一天內兩度刷新年內地王紀錄。業內預計，正在掛牌競價中的，位于北京的京西南三環內的豐臺區花鄉夏家胡同地塊有潛質成為下一塊“地王”。

　　統計局數據也顯示了土地市場價格的水漲船高：1~4月份，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1~3月份縮小13.4個百分點；土地成交價款2020億元，同比增長10.6%。1~4月份，全國房地產開發企業土地購置均價2289元/平方米，同比增長21.1%，增幅比1-3月份擴大6個百分點。前4個月增幅達到2年來的最高。

　　資金流向“冷熱不均”

　　“房企扎堆高價拿地至少說明開發商有錢，地價能接受，開發商對后市信心滿滿。” 廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示。

　　而記者調查發現，近期開發商的融資確實出現了“小陽春”，多個渠道的融資額均出現大幅增長。不過，資金流向顯示出明顯的冷熱不均現象。

　　“對銀行來說，有限的開發貸肯定會首選一些房企"白名單"，也就是那些資歷好，實力強的房企。”上述銀行負責人說。而低利率的海外融資只有在海外擁有自己融資平臺的房企才能進行，成功的大部分也是實力排在前列的大型房企。

　　“大型房地產上市公司憑借較強的綜合實力與穩健的資本運營更受各類金融機構偏愛，而中小型房地產上市公司則在融資規模、成本等方面與大型上市企業的差距進一步拉大。”中指院研究員表示。

　　土地市場確實已經顯現出“強者恒強”的趨勢。近期，在海外兩度發債的佳兆業集團已經融資超過80億元，并在上海、深圳、廣州等一二線城市連續拿下數塊土地。而雅居樂、中鐵、綠地等大型房企也頻頻出手，搶地“勢頭”猛于中小房企。

　　海外融資將繼續擴張

　　對于未來開發貸的走勢，有業內人士認為，這取決于兩個方面，一是樓市走勢，如果中央政府短期內出臺不了行之有效的調控措施，樓市還會上行，那么開發貸很可能也會出現上行。另一方面，“國家可以規定銀行不準向不符合資質的房地產公司發放貸款，也可以規定對房地產貸款政策執行不力的銀行重金罰扣。”廣東銀行業資深人士李先生表示，國家有可能通過調控金融政策減少或控制房地產貸款的輸出。

　　房企海外融資方面則將進一步加快步伐。中指院相關研究人員向記者表示，多家區域性龍頭企業相繼公布年內赴港上市的計劃。但是，2013年3月份以來，赴港發債的企業面臨發債利率上升、國內利用外資監管趨嚴、信用評級降低的風險，海外發債已現步伐放緩。

　　房企融資渠道調查

　　1 銀行信貸：開發貸個貸均大增

　　央行數據顯示，3月末，地產開發貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點，增速已經連續10個月逐月攀升。房產開發貸款余額3.2萬億元，同比增12.3%，增速比上年末高1.6個百分點。此外，數據還顯示，個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點；1季度增加4662億元，同比多增3088億元。

　　“我們的開發貸占所有貸款的比例是限定了的，不會出現太大的松動，但今年以來的整個銀行信貸都出現了大幅增長，整體量大了，開發貸的額度也會大了。”一位不愿意透露姓名的某股份制銀行相關業務負責人表示。此外，也有業內人士認為，優質地段的優質項目有的是商業地產，因為稀缺性，因此很難一時受到太大的限制。

　　2 海外融資：今年發債達759億元

　　據中指研究院發布的數據顯示，從年初至2013年5月9日，共有包括萬科、佳兆業、龍湖地產、越秀地產、金地集團等27家上市企業發債融資共計人民幣759億元，已超2012全年25%。其中,近期“搶地明星”佳兆業在短短5個月內兩度發債，合計募資達到13億元。

　　3 再融資：出現了松動的跡象

　　一直處于停頓狀態的涉房企業再融資審核也現松動跡象。16日晚，宏潤建設公告擬定向發行不超過9500萬股，募集不超過4億元的資金。至此，今年已經有6家涉房企業披露了定向增發方案，包括三特索道、云南旅游、道博股份、中茵股份和成城股份。

來源：廣州日報 潘彧 李婧暄

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