房地產泡沫是經濟隱患 可開放小產權房

　　改革開放以來，中國城鎮住宅建設成就巨大。1992年商品房銷售面積為4289萬平方米，2010年達到104764萬平方米，在保障居者有其屋的小康社會建設方面起到最為基礎的作用。

　　就目前來看，按照國際標準特別是人均標準，中國房地產業仍有很大發展潛力。

　　不容忽視的是，房地產業在暴利刺激下迅速發展已有12年，投機旺盛，投資不顧成本，房價漲幅過大，拉動地方財政，銀行貸款和產業鏈條過度膨脹，并形成利益集團，綁架了中國經濟。

　　造成房地產泡沫與政府控制失效的原因主要有以下幾個方面。

　　首先是經濟的超高速增長。2000年以來的中國經濟高速增長，可能不限于國家統計局正式公布的數字（年增10%），如果考慮到鋼產量從1億噸猛增到6.8億噸，那么平均年增長率可能在13%左右，最高年份如2005年可能達到 15%。以鋼鐵水泥運輸電力為代表的傳統產業，必定出現巨大產能過剩。其中一部分就是在房地產投機需求下拉動起來的。

　　其次，地方財政收入高度依賴房地產業。2001—2003年土地出讓金9100多億元，占同期全國地方財政收入的35%。2004年5894億元，占地方財政總收入47%。2005年5505億元。2006年第一季度3000億元，占地方財政收入的50%。2009年出讓金15000億元，70個大中城市土地出讓金10836億元，同比增140%。1999年至2011年的13年間，全國土地出讓收入總額約12.75萬億元，年均1萬億元。2012年，全國房地產銷售額6.4萬億元。在稅收方面，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計11000億元，加上土地出讓收入28517億元，合計近4萬億元，占地方政府收入的60%左右。

　　第三，房地產利益集團的壟斷。由地方政府、銀行和房地產公司共同組成的利益集團。地方政府要財政收入，房地產公司除暴利外，還有各個環節的回扣。房地產公司自有資金的80%來自于銀行貸款。商業銀行有巨大存貸差，國際住房抵押貸款違約率低于萬分之二，安全性高。 2012年房貸余額120000億元，利息8400億元。抵押折扣率70%，如房價跌 30%，就意味著銀行抵押貸款整體虧損。目前實際存在的銀行互保，國家財政最后承擔總體風險的機制，大大掩蓋了危機因素的存在，一直在維護其高價格。

　　第四，金融市場的非均衡性。西方經濟學假設市場經濟自動達到均衡，是以商品數量與價格間“負反饋”為基礎，數量供不應求則價格上升，價格上升則限制需求擴大供給；供大于求則價格下降，擴大需求限制供給；實際金融市場由于壟斷和預期的作用，往往出現“正反饋”，即追漲殺跌，從而造成泡沫經濟高漲并且崩潰。這說明國家宏觀調控是必要的，但有時也無能為力。泡沫經濟似乎必定要形成并且崩潰。

　　最后，人民幣升值預期。房價高漲，實際與未來土地供求沒有大關系，從金融角度來看，未來土地供求關系即使緊張，已反映在目前高昂的房價之中。造成房價一再上升的原因，除去地方稅費的成本推動，就是寬松貨幣政策和貨幣升值預期造成。一旦人民幣變為貶值預期，加上長期政策的累積作用，或者其他矛盾的激化，隨時有可能造成房地產泡沫的崩潰，沒有預兆。拐點，總是在絕大多數人錯判時到來，而且，不把中產階級剝奪一下子，房價也不會跌。

　　因此，必須繼續控制大城市房價上升。可以采取以下措施：政府機構外遷，在市中心建設小戶型商品房，開放小產權允許單位和個人自建住宅，允許郊區農民在宅基地上蓋房出租，政府負責改善交通。這幾年工資必定大漲，可增加一部分購買力。但這些措施都不能從根本上消除房地產泡沫。因此要做好房地產崩盤的應急準備，防止金融危機擴散，并盡量減少其不良后果。

　　總之，天下沒有只漲不跌的東西，所謂“最后最保險的保值工具——黃金暴跌已給我們敲響了警鐘。多年積累的房地產泡沫不消除，真正的有效需求就起不來，房地產業就不能可持續順利發展下去，因此調整是必然而且必要的。

來源：搜房網

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