房地產調控需加速推進綜合改革

　　繼4月份“新國五條”各地方細則出臺后，4月24日，中國社科院社出版的《藍皮書》稱，在保持經濟平穩增長、加強房地產調控政策、推進城鎮化發展的調控政策影響下，預計2013年房價總體將趨于穩定。

　　環顧半年來長三角、珠三角、環渤海地區的房地產都量價齊升，國家統計局3月18日的統計數據顯示，今年2月份北京的新房價格同比上漲5.9%，是兩年來的最大漲幅。從1998年到2011年，全國各地的商品房價格上漲了160%。由此，抑制投機、投資性購房需求的“新國五條”政策出臺。3月中旬，由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2013”年會“中國房地產市場的近憂與遠慮”分組會上，國土資源部門相關負責人與專家、房地產企業代表就此話題進行評議。

　　投資性需求旺盛、少數開發商囤地等因素致房價上漲

　　“有足夠的數據證明，土地的供應對滿足城鎮化和住宅市場的需求是足夠的。”國土資源部副部長胡存智面對提問首先表示，如果按照每年的城市化率進城的人口量來說，每年的土地供應量是供過于求的。但是實際上目前市場表現出來的情況卻是供不應求，其主要原因是投資性的需求還是過于旺盛，在居住需求已經得到滿足的情況下，投資性需求還供不應求。

　　低利率、高通脹使很多家庭投資房地產以抵御通脹，以及地方政府對于高價賣地帶來收入的依賴，都對房地產市場價格的走高起到了推波助瀾的作用。

　　在胡存智看來，土地供應制度的透明化已經作為一項固定的制度，是非常公開透明的。“從現在開始整整一年的供地計劃，特別是住宅用地的供應計劃將會公布。在這樣計劃的引導之下，每年土地的供應都是充分的。在土地供應中，首先要增加增量；其次，釋放存量，向市場提供大企業大地塊信息，建立開工建設監察制度；第三，盤活閑置土地。”

　　據統計，八年中住房用地的供應，如果按容積率1.5來計算，可以建出的住房面積達到84.36億平方米，按人均30平方米的標準計算，可以滿足2.82億人的新增城市人口的住房需求。而真正進入城鎮的實際新增人口只有1.67億。胡存智說，房地產價格提升，主要原因還是投資性的需求旺盛和少數的開發商囤地，導致供不應求。“把房地產市場的價格上漲簡單地歸結為供應量不足，這種說法是不準確的。”

　　房地產企業代表、綠地集團董事長張玉良認為，現階段房價上漲比較快的地區，只是一線城市和部分省會城市，全國絕大部分城市市場比較平穩。“我們必須注意到，在加速城市化階段，經濟快速增長促使至少在未來10年市場會有較大空間。但是，由于一線城市和部分省會城市人口短時間集聚，導致大城市病等綜合性問題。與此同時，在城鎮化的背景下，我國一線城市較強的物產增值驅動的存在，也造成一線房價不斷高漲的主要原因。”

　　由于房價上漲過快，國家先后出臺抑制房價措施，但各區域還是呈現了不同的漲價。3月份，長三角地區價格為13783元/平方米，環比減少8.9%，同比增長3.7%；珠三角地區價格為15014元/平方米，環比增長6.2%，同比增長22.2%，這一價格創下了近14個月的歷史新高，漲價趨勢最明顯；此外，環渤海地區價格為11919元/平方米，環比增長18.7%，同比增長7.1%。這一價格創下了近9個月的歷史新高；中西部地區價格為7272元/平方米，環比減少5.9%，同比減少1.6%；中西部的這一價格創下了近5個月的新低。

　　業內人士分析，中國樓市三月份的紅火只是暫時，是地方細則出臺前最后的瘋狂，預計二季度成交量將會出現降溫，房價將會走平或到下半年可能出現小跌；另外，由于樓市新政刺激下出現的恐慌性入市，目前的銷售是在透支未來市場，這種情況不會持續太久，4月份開始市場會冷靜下來。

　　瑞安房地產集團主席羅康瑞則表示，現在中國房地產業的高房價有可能有一部分是政府的不確定行為造成的，比如說土地供給的計劃能否早一些透露，包括銀行貸款的政策能夠保持相對的穩定。

　　在羅康瑞看來，過去國內在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應方面，應更透明化，更加明晰。在土地供應量、供應地區、土地用途等方面，給出清晰的導向，使消費者了解未來的供應情況，這樣就不會沒有方向地亂買房產，也不會與市場脫節。

　　被稱為“史上最嚴”政策出臺后 市場量價齊跌？

　　3月30日，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公布的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯網，被稱為“史上最嚴” 的新一輪調控政策，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

　　各地執行細則也松緊不一。北京版細則“京19條”從七個方面提出了具體政策措施。其中最引人關注的就是房價控制目標——新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。“京19條”稱，從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購一套住房；對已擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。北京等城市的細則中，針對新建住宅市場的調控力度超過二手房，其他城市也都明顯加強對預售的監管。

　　圍繞二手房交易個稅如何征收，京“19條”表述得十分清晰，即對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

　　上海的“國五條”細則設定的房價控制目標為：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。深圳和天津、濟南、貴陽等城市表示，住宅價格的增長不能快于人均可支配收入的增長；此外，嚴格限制向購買第二套房的人提供銀行貸款。

　　從效果看，4月份，在積極落實“國五條”細則，尤其是明確從嚴征收20%個稅后，北京的二手房成交量出現急劇萎縮，新政對市場的影響非常直接。

　　據北京住建委網站的數據顯示，在4月8日恢復網簽后，4月中上旬北京二手房網簽量僅2572套,其中4月14日更是出現單日網簽僅七套的情況。而這也包含了在網簽暫停期間積壓的成交量。2572套的網簽量甚至不及此前3月份的單日最高簽約量。在成交量大跌的同時，北京二手房的平均成交面積也明顯下調。根據中原地產研究部統計數據顯示，4月份網簽以來，北京二手房合計成交面積232508平方米，套均面積為90.4平方米，而3月份的套均成交面積為94.8平米。新政出臺后，房地產市場可謂量價齊跌。

　　但是，也有專家指出，在全國為數很少的執行差額20%個人所得稅的東莞，2007年開始新的計稅方式后，其二手房市場也曾遭遇過一輪低潮，但只持續了半年左右。當然，東莞的房價不算太高，漲幅也沒有太大，又按規定扣除了中介費、裝修費、利息、契稅、專項維修基金、營業稅等六項，稅負增加的不是太多。

　　可是，在房價遠遠高過內地的香港，重稅依然沒有絆住一路向上的房價。為了限制炒賣，香港政府一年前開征“額外印花稅”，對持有兩年以內的住宅買賣征收最高20%的重稅。《南方周末》報道，定居香港的新浪財經香港站站長彭琳觀察到的現象卻是，炒賣迅速降溫，但同時可買賣的房源也急劇減少，不用被征收“額外印花稅”的住宅變得奇貨可居。

　　“供不應求加劇，最終被迫吞下重稅苦果的，仍然是買家。”“京19條”規定，只有購買滿五年并且是賣家唯一住房的才能免交個人所得稅。記者觀察到，近日在北京看房的剛性需求者對此類房源產生了濃厚的興趣，可這滿五唯一的房子也水漲船高，這類房屋幾乎已把20%的重稅加在里面，因此又推高了二手房價格，致使剛性需求住房者望“房”興嘆。

　　由此，一些剛性需求者或許會放棄購買二手房，涌入新開樓盤，因此中長期將沖高一手房價位。據記者觀察，位于北京五環外附近的新樓盤，3月份排號時售樓員告知為4.2萬/平方米，目前已漲到4.8萬/平方米。房地產商還在囤房不售，以期高價。

　　專家表示，應該在房屋的持有環節著力，讓那些擁有多套房產的投機客支付更大成本，這在操作上并非難事，也不會誤傷剛需。

　　未來調控應注重商品房和保障房雙軌運行、增加供給，加速綜合改革

　　對于宏觀調控，胡存智認為，一線城市可能過熱，必須抑制。一些三、四線城市可能還要培養、培育。“調控應有精確的針對性。房地產是相對獨立的，或者是相對隔離的區域性市場，不同的城市間差別較大，例如房價、住房供應量、保障房數量等方面均有較大差異，因此調控政策要有差別化，具有精確的針對性。”

　　對于“國五條”后的市場趨勢，國務院發展研究中心市場所所長任興洲認為，2013年房地產市場走勢主要取決于調控政策和金融政策兩大因素。第一，新政因素，“3月份二手房市場井噴式的交易量和國五條、國辦六條細則有很大的關系，未來的市場會怎樣，與各地實施的細則有很大的關系。第二，金融政策，今年的貨幣發行多少，以及金融優惠政策決定今年的市場走勢。”

　“如果今年貨幣量寬松，信貸放寬，再加上政策較為優惠，即使限購等調控政策趨嚴，房價也將繼續上行。” 任興洲說，“但如果信貸收緊，特別是二套房以上的信貸政策收緊，將會對市場產生較大影響。在我們研究中發現，金融政策對家庭住房購買力影響最大，因此，在金融政策變化時，應采取對沖方式，例如一面降低利率，另一面就應提高首付，這樣進行對沖，不至于金融政策變化對房地產市場產生過大的影響。”

　　根據央行4月24日發布的數據顯示，一季度我國新增房地產貸款增加7103億元，同比多增4667億元，基本是去年同期的三倍，增量占一季度同期各項貸款增量的27%。截至3月末，主要金融機構房地產貸款余額12 .98萬億元，同比增長16.4%，增速比上年末高3.6個百分點。其中，地產開發貸款余額1.04萬億元，同比增長21.4%，增速比上年末高9個百分點;房產開發貸款余額3.2萬億元，同比增長12.3%;個人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個百分點。

　　中國社科院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝在接受媒體采訪時表示，這主要是很多買賣房屋的人趕在第一季度成交，處于政策窗口期的恐慌，把購房的計劃提前了。可以說是把第二季度的貸款提前消耗了一部分。”

　　近年來對沖基金Kynikos Associates創始人吉姆·查諾斯一直“唱空”中國，他曾先后發表“中國的房地產泡沫比迪拜嚴重1000倍以上”、“最終導致房地產泡沫破滅”、 “中國房地產相關產值占GDP的50%”等言論。查諾斯的觀點此前曾遭到其他知名投資者如羅杰斯、比格斯等人的批評，稱他甚至都沒有來過中國，其論調太過悲哀，或許我們可防微杜漸以反思問題。

　　相比較而言，國內專家更了解本土市場，像任興洲就強調，我國房地產市場已經出現了分化。“如果說10年前各個地方都缺房子的話，到現在為止，一線、二線和三、四線城市出現了分化的狀況，北上廣深可能還缺房子，但是有一些三、四線的城市并不缺房子了。”

　　在任興洲看來，未來可能會有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來。因此，在調控政策方面，應考慮中國現在的狀況。“一線城市有它的問題和特殊性，調控需要更加的細致，一刀切措施可能不太適合了。應該有針對性地進行房地產調控和所謂的社會管理。”

　　“調控越調，房價越高”,現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇總結房地產調控《調控十年祭》一文中指出，香港當年用增供2.5萬套房降低了房價。這些年我們調控卻用較少供應抑制房價，明明是調反了。在孟曉蘇看來，唯有商品房和保障房雙軌運行、增加供給，才是解決中國房市價格高企的癥結所在。

　　業內人士總結10年房地產調控的共性幾乎都是在抑制購房者需求上做文章，這限制了一部分人的購房資格，相應也提高了購房成本。孟曉蘇也說，房價越調越漲，雙緊打壓供量，拍賣制造帝王，限購埋下暗傷。那么，如何理性調控房價？既不打擊剛需，又能合理抑制投機？

　　胡存智表示，應把行政手段轉為經濟手段，因為行政手段雖然見效快，但副作用也很大，且實施起來有困難。以經濟手段深化房地產調控， 從第三套房征不動產調節稅。

　　SOHO中國董事長潘石屹最近提出：應該從第三套房開始征稅，把空置的房子逼到二手房市場，同時免去幾年二手房交易所有稅費，讓房子充分流通，形成市場供應。供應量大了，房價就會降下來。而不應該增加交易過程的稅費，阻礙流通。這是一個可以考慮的決策方向。

　　中國社科院財經戰略研究院近日公布的報告則指出，房地產市場再次出現全面反彈，表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整。報告稱，如果不及時推進改革，那么市場還將出現大起大落。只有在堅持調控不放松的同時，加速推進房地產市場制度的綜合改革，才有可能走出“屢高屢調”的歷史怪圈，實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。

來源： 中國發展觀察

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