我國房地產市場供求臨近拐點

　　【核心提示】近年來我國的大城市規模出現了快速增長，在推動房價上漲的同時，城市宜居指標開始出現下降，亟須通過財政傾斜政策，提高中小城市建設水平，吸引新增城鎮人口，實現我國城鎮化的均衡發展。

　　2012年全國新增城鎮人口2103萬人，按照人均32.7平方米計算，將增加自住需求6.9億平方米，而同期商品住宅竣工面積達到7.9億平方米。“十二五”期間將陸續建成3600萬套保障性住房，據估算大約每年新增3億平方米住宅。依照以上計算，全國住宅市場每年供給過剩將達到4億平方米。

　　一線城市的形勢更為嚴峻。從2012年的數據來看，北京（樓盤）、上海（樓盤）的城鎮化率已經分別達到了86.2%、89.3%，進一步提升空間有限，大城市病也已經開始凸顯，吸納新增人口的能力減弱。目前兩地人均居住面積已經分別達到了29.26平方米和33.9平方米，完全能夠滿足現有人口居住需求。因此，房地產市場發展出現減速甚至出現拐點，已經是必然趨勢。2012年，北京市和上海市房地產投資分別占到了全社會固定資產投資的48.8%和45.3%，一旦房地產市場出現拐點，經濟發展甚至經濟安全將遭受極大的威脅。

　　因此，中央政府應該從房價的抑制轉移到危機的預防，著力解決房地產市場深層次的問題。首先，要逐步減輕地方政府對于土地出讓金的依賴。先將土地出讓金收歸中央政府，然后確定時間路線圖，將返還地方方式從收多少、退多少逐步轉變為根據地方經濟建設實際情況撥付，消除地方政府賣地動力。其次，繼續大力推進保障性住房建設。保障性住房建設是解決住宅市場長期供求關系的重要手段，對于保障低收入群體的安居樂業、提升城鎮化的質量具有重要貢獻。再次，盡快開征住宅的財產稅。對超出額定居住面積的部分課以累進制重稅，是抑制房地產市場投資性、投機性需求的最有效手段。然后，優化、擴大非公經濟發展空間，分流部分民間資金的投資需求，也是減弱 “炒房”行為、實現房地產市場健康發展的重要舉措。最后，要大力發展中小城市。近年來我國的大城市規模出現了快速增長，在推動房價上漲的同時，城市宜居指標開始出現下降，亟須通過財政傾斜政策，提高中小城市建設水平，吸引新增城鎮人口，實現我國城鎮化的均衡發展。

來源：中國社會科學在線 作者：馬建飛

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