新國五條后一步到位式需求發力 小戶型成交銳減

　　繼3月北京樓市強勢回暖之后，隨著新一輪調控政策“國五條”北京細則的落地，4月商品住宅成交應聲回落。據機構統計，新政90平方米以下小戶型成交回落最為明顯，而“一步到位”的中高端需求則上漲明顯，促使4月成交價格出現結構性上漲。此外，不受政策影響的商住項目也再度受益，成為市場“香餑餑”。

　　小戶型成交銳減

　　3月30日，北京公布了新一輪調控政策的實施細則，本地戶籍單身人士將不得購買第二套住房，同時，轉讓非唯一住房或購房后五年內轉讓住房需要交納20%的個人所得稅。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，自新政實施以來，住宅市場持續低落，從恢復網簽至今，新建商品住宅包含保障房日均成交量不足300套，還不足3月日均成交量的5成。同時，供應市場也較為低迷，4月前20天，新增期房項目僅4個，供應量為1241套。

　　從新政后市場供應情況來看，4月90平方米以下成交量比3月同期大幅下降96.3%，而90平方米以上戶型成交量降幅不到6成，同時，4月商品住宅成交均價比3月同期上漲約8.7%。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，在預售價格方面設立關卡、明令開發商后期開盤價格不得高過前期以及周邊同類項目，這使得剛需購房者對后市預期發生一定變化，低價小戶型成交量降幅最為明顯，也使4月商品住宅成交均價出現結構性上漲。

　　中高端改善需求上漲

　　在小戶型成交回落的同時，市場中也不乏亮點。一些“一步到位”的中高端項目在新政出臺之后仍然表現良好，繼續去年下半年以來的熱度，不少稀缺資源型項目尤其受到客戶青睞。

　　進入4月，中高端項目逐漸提高入市速度。據亞豪機構數據統計顯示，5月北京共23個項目預計開盤入市，其中華潤公元九里 、廣安壹號、萬年生態城·園博府 等預售均價為30000-40000元/平方米，還有領秀·觀山悅 、旭輝·御錦以及正源尚峰尚水等多個別墅項目，中高端項目比重明顯提升。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，目前市場價格已經回漲至一定水平，因此中高端項目開始紛紛進入銷售季；另外，業內對于新政的預期中，對于二套及以上購買力的管控已成定局，而中高端項目多面向此類需求，因此部分項目開始搶占先機，在政策尚未落地之前爭取一定銷量。

　　據仲量聯行統計顯示，今年1-2月高端一手住宅共成交1987套高端公寓，平均售價環比上升1.8%至42228元/平方米，其中70%在售項目平均售價環比均有所提高。仲量聯行北京及華北區市場研究部負責人陳錦平指出，新政將進一步抑制投資需求，二手房成交量將有所下滑，但出于強大需求的支撐，預計一手住房市場并不會出現明顯弱化。

　　業內人士認為，隨著第二套房購房資格越來越嚴、購房成本越來越高，無論剛需還是改善型置業，一步到位的需求越來越多，對地段、產品都越來越挑剔。因此，對于那些占據稀缺資源、性價比較高的中高端項目來說，新政更加推動高端購房者的關注。華潤置地北京公司相關負責人也告訴記者，其旗下華潤公元九里項目，定位為220-680平方米精裝平層大宅，在新政出臺后客群需求也發生了一些變化，多次改善、終極置業的客戶比重更加增多，低密度規劃、大平層產品、全精裝實景現房、合理價位以及配套的教育資源等，均成為該項目吸引高端改善人群的優勢。此外，西山壹號院、金茂府等改善類項目，也均在新政之后獲得持續的關注。

　　商住項目熱銷

　　“國五條”細則進一步提高了住宅限購標準，將一些當前不具備購房資格的剛需人群以及部分投資需求再次擠向了不限購的商住項目。

　　據亞豪機構統計數據顯示，新政出臺首周成交銷量前十的項目中，商住項目占據半壁江山。這些熱銷的商住項目包括金隅自由筑、珺悅國際 、東亞五環國際 、東亞創展國際 、北京方糖 等，其共同特點是位于五六環周邊，多臨近軌道交通，售價略低于周邊的住宅項目，多以小戶型為主。

　　對此，高姍分析認為，商住項目未受本輪新政波及，不限購不限貸成為這類產品的最大優勢，被住宅限購擠壓出的購房需求中的相當部分轉入商住市場，造成商住項目的熱銷。特別是商住項目的小戶型、低總價優勢，購房者首付門檻得以降低，銷量大增成為必然。高姍認為，商住項目只是開始，未來還可能擴展到寫字樓、商鋪、旅游地產等其他不限購的房地產領域。

來源：京華時報

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