樓市新政之后 風往哪里吹

　　縱觀杭州樓市20多年的發展史，唯一不變的就是“變化”。眼下，又是一個歷史性的節點——“新國五條”杭州實施細則本月初落地，這個實施細則必將對今后的杭州樓市產生深刻而持續的影響，那么，未來杭州房地產市場又會怎么變，樓市的風會往哪吹？

　　對于這個話題，雖然見仁見智，但還是會有幾個確定性比較大的變化會逐步顯現：炒房發財之路將徹底成為過去式，商業地產由于置身調控之外而迎來機遇，二手房市場成交量在未來一段時間內將不可避免地走弱，一步到位式的購房需求會逐步增加……

　　炒房投資將走入死胡同

　　市場已經證明并還將證明，“炒房”發財已經成為過去式，寄希望于房價的大幅上漲實現投資獲益的機會越來越少。其實，自從2009年那波瘋狂的房價翻番之旅后，隨著2010年初樓市調控政策的不斷加碼，投資性購房的市場空間一步步得以壓縮，炒房這種以前傻瓜都能賺錢的游戲開始走向死胡同，2010年后買房的投資者，套牢的不少，賺錢的不多。加之目前二手房交易諸多的稅費，包括個稅、營業稅、契稅、中介費等，如果一套房子在沒有增值百分之二三十的情況下，你想通過二手轉讓實現贏利是非常難的。

　　這次的杭州“新國五條”實施細則中，再次強調“要堅決抑制投資投機性購房，繼續嚴格執行住房限購政策，加大對違反限購規定行為的查處力度；繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，人行杭州中心支行可根據新建商品住房價格控制目標和政策要求，在必要時提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；發揮稅收調節作用，按照國家稅法有關規定，切實做好出售住房個人所得稅征管工作”。

　　對于投資性購房，政策沒有給出任何可以商量的余地，炒房者還是繼續歇著吧。房子作為投資品的屬性逐漸消失，而向居住的本來屬性回歸。過去，投資者其實是在為別人買房，因為他最終目的就是轉手他人，而以后購房者會越來越純粹，他們就是為自己買房，為親人買房，為未來的生活買房。為自己和親人買的房子，自然會更加注重房子的品質。

　　其實，適合自己的房子就是好房子。杭州不缺華貴的豪宅，但是杭州還沒有哪一個樓盤敢稱自己是絕對完美。再搶手的樓盤，也依然可以找出許多的美中不足。而相反很多默默無聞的樓盤，也不難找出閃光點。判斷一個樓盤，公共價值標準當然是好的地段，好的配套，好的景觀，但是每個家庭都還有自己的價值標準，有時候樓盤里的一個草坪、或者樓盤外一條燒烤小街也許就成了你的最大購買原動力。

　　商業地產再迎機遇

　　從此次“新國五條”的幾項具體條款來看，無論是限購、20%房屋買賣個稅征收，還是二套房首付比例和貸款利率的提高等，都指向的是住宅市場，卻并未對商業地產市場有所干預，在這種情況下，商業地產或許會意外迎來機遇。

　　過去幾年杭州樓市的現實已經證明，當住宅市場受到抑制的時候，商業地產發展便會迎來機遇，地產開發商會加重商業項目在其開發中的比例，商業地產在樓市成交中的比重隨之提升。知名財經評論家葉檀就指出，“隨著住宅的持續限購，加上中國城市化進程推動，商業地產未來還會吸引更多關注。”

　　這種變化，其實已經開始。

　　月初杭州的“新國五條”實施細則正式落地之后，隨著上周新一波開盤潮的到來，杭州主城區商品房成交量依然有千套左右。如果光從成交量來看，調控細則似乎對杭州樓市并沒有產生影響，但是如果仔細從結構上去觀察的話，影響其實還是不難發現的，包括寫字樓和酒店式公寓在內的商業地產成交量跑贏了大盤，就是一個變化。

　　上周杭州共有10多個樓盤推出新房源，比較有代表性的包括市中心的西子國際、城東新城的萬科·草莊和遠洋·心里、華豐板塊的中鐵·田逸之星、丁橋板塊的璽之灣、三墩板塊的同人精華、閑林板塊的大華·海派風范、錢江世紀城的萬和國際、蕭山的金地·天逸和良渚文化村的郡西別墅等，新上市房源接近1800套左右。雖然這些房源的整體去化率都還不錯，但是西子國際、同人精華等幾個商業地產項目明顯更受市場追捧。西子國際開盤當天的銷售率達到了八成，同人精華加推了一批酒店式公寓，共153套，當天就去化了147套，成為杭州“新國五條”實施細則落地后首個接近“日光盤”的酒店式公寓產品。同一天，華豐板塊的中鐵·田逸之星也推出了酒店式公寓，銷售情況也非常不錯。

　　不同區域、不同類型商業地產的暢銷，折射的其實是“新國五條”后購房者規避未來政策風險的心態。無論“20%”個稅方案以后會不會在杭州實施，無論傳聞已久的杭州房產稅究竟何時落地，對于商業地產而言，都不是政策針對的對象。加之，商業地產本身有不限購不限貸的優勢。與其他許多希望趕在房產稅出臺前急著銷售的住宅項目不同，對于商業地產市場來說，不僅不受未來政策的影響，而且新一輪的調控會把住宅市場的購買力分流至商業地產市場。

　　二手房市場走弱不可避免

　　二手房市場在3月份曾經有一波破紀錄之旅，主城區不僅單周成交量連續破2000套，迭創歷史紀錄，單日成交496套也是創下杭州二手房有歷史成交記錄以來的單日最高值。為了搶在“新國五條”的杭州具體執行細則出臺之前完成交易，躲避由此可能產生的巨額個稅，不少客戶和業主雙方都希望越快成交越好，特別是有些前期報價較高的業主，為了快速達到一致，降價幅度大增。

　　雖然從后來杭州的實施細則來看，造成市場恐慌的“20%差額個稅征收政策”暫時并未出臺，但是畢竟市場已經透支了太多的能量，高位成交量已經不可維持，繼而選擇掉頭向下。

　　從時間上來看，杭州“新國五條”調控實施細則已經出臺了兩周時間，第一周杭州主城區二手房共簽約596套，環比新政出臺前一周1850套的成交量，大幅減少1254套，環比下降了67.78%。日均簽約量僅有85套。而第二周二手房交易量繼續下行，僅簽約400余套。

　　華邦地產首席分析師宋文杰認為，隨著調控細則的落地，目前買賣雙方的心態發生較大變化，沒有了此前希望盡快達成交易的焦急心態，觀望氣氛重新回到了市場。一方面，對于房東來說，由于個稅征收方面未發生較大變化，在房屋的報價上都盡量往上靠，議價空間也有所縮短。另一方面，購房者的觀望心態加重，下單意愿減弱。

　　宋文杰判斷說，由于“新國五條”出臺以后恐慌性購房帶來的井噴行情，已經基本透支了未來3—6個月左右的購房需求，因此預計未來3—6個月，杭州二手房交易量都將保持低位，由于近期受到交易慣性影響，交易量還不算難看，但隨著需求的下降，不排除交易量繼續走低的可能，因此，個別區域的房價有可能會出現小幅松動。

　　除此之外，還有一個變化將會在未來更加明顯地顯現。

　　由于“新國五條”支持首次置業，但是并未支持改善性需求，會造成許多購房者在條件允許的情況下，盡量做到一步到位。“新國五條”支持銀行繼續提高二套房首付比例和貸款利率，有些城市二套房首付已經提至七成，杭州未來也并不能排除這種可能性，因此像前些年有些購房者頻繁換房的現象將不可持續。從政策支持角度來說，每個人或每個家庭其實都只有一次最好的購房機會，因此要盡量用好這次機會。

　　根據華邦地產市場研究中心數據顯示，購買120平方米以上戶型的需求比例，已經由1月初的17.52%上升至目前的20.40%，上升了2.88%。特別是3月份，在“新國五條”的推動下，越來越多的購房者希望能夠一步到位地購買可以滿足父母、子女共同居住的房子，以避免短時間內換房。

來源：杭州日報　 方張接

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