樓市調控加嚴 期待細則更“細”

　　根據國務院相關要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。在3月的最后幾天，各主要城市相繼按規定出臺樓市調控細則，從限購、限貸、信息聯網和擴大住房供應等方面細化調控舉措。

　　地方版細則“掐點”出臺

　　在中央要求的地方“國五條”出臺最后時刻，地方版實施細則密集出臺，雖繁簡不一，但已初步勾勒出新一輪房價調控的政策措施

　　3月25日，廣東率先發布“國五條”實施細則。此后幾天，幾乎沒有任何動靜。

　　3月的最后一個雙休日，各地“國五條”實施細則千呼萬喚始出來，在期限之前的最后兩天密集出臺。3月30日下午至晚間，北京、上海、重慶3地出臺“國五條”實施細則。3月31日至4月1日，各地實施細則更為密集地出臺。合肥、廣州、深圳、天津、濟南、廈門、南寧、大連、貴陽、武漢、南京、青島、成都、杭州、長沙、鄭州、石家莊、寧波等地相繼公布了房價控制目標或出臺了實施細則。但仍有城市未按要求公布。

　　此次，地方版“國五條”細則和房價控制目標的公布備受關注。有輿論認為，個別地方的文件十分簡略，有網友甚至統計，某市此次下發的文件僅100余字，這樣的文件難逃“敷衍”之嫌。應該明確的是，一些城市的文件只是針對“一季度之前公布房價控制目標”的要求，并不完全屬于地方細則，如濟南市相關部門負責人表示，此次只是明確房價控制目標及近期重點工作，并非是濟南版“國五條”細則，目前山東省“國五條”細則正在制定中，濟南版細則將在省里細則下發后研究制定。

　　總體“從嚴”但寬嚴不一

　　已經出臺的地方版細則，大體呈現從嚴的態勢，但仍有一些問題有待進一步細化

　　從已經出臺的地方版細則來看，大體呈現從嚴的態勢。如北京此次對本市戶籍單身人士限購1套住房；廣東版細則出臺后，原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域，限購范圍進一步擴大。

　　利率方面，北京提出要提高二套房貸首付比例，廣州、深圳提出必要時提高二套首付比例，天津、北京、上海、重慶等地明確禁發3套房貸。

　　對于備受關注的個人住房轉讓所得20%征稅問題，北京規定得較細，對商品房、自建住房、經濟適用房等給出了具體計算細則。不過，仍有多地未涉及“20%個稅”問題。據了解，一些城市的信息化房屋登記系統建立時間并不長，并不掌握較早交易的二手房價格信息，核實房屋原值有一定難度。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，雖然京滬渝等城市提出出售二手房按所得的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原則的基礎上，對于如何計算房產增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統一征收等問題并無細化規定。具體操作中，仍有諸多問題需要具體化。

　　對于房價控制目標，最嚴格的仍是北京。在提出房價基本保持穩定的同時，北京特別提出降低自住、改善性需求價格。

　　大多數城市對房價控制目標的表述是：房價漲幅低于或不高于人均可支配收入實際增幅。2012年，我國城市居民人均可支配收入增長達到10.1%，扣除2.7%的CPI增速，如果按全國統一數據作個假設，大多數已出臺的房價控制目標為低于7.4%。一些業內人士認為，目前絕大多數城市房價上漲的幅度都沒有超過人均可支配收入實際增幅，這樣的規定意義不大。

　　市場將向何處去

　　加快個人住房信息系統建設，實現聯網，從而對持有環節征稅，也就是征收交易稅，才是解決當前住房問題更為有效的措施

　　地方細則出臺后，市場將向何處去？在地方版細則密集出臺后，4月1日股市早盤地產板塊領漲，午后地產板塊持續強勁。分析人士稱，這似乎與各地“國五條”實施細則基本在預期之內、沒有比“國五條”細則更為嚴厲有關。

　　業內較為普遍的觀點認為，“國五條”細則落地之后，二手房市場將會陷入冷淡。因為二手房交易要征增值部分20%的稅，一些購房者將會轉向一手房市場，大多數將陷入觀望，對投資投機性購房會起到抑制作用。

　　市場對差價20%征稅最為關注。財政部財政科學研究所所長賈康表示，如何核定個稅依據的“價差所得”仍需有細則。中國社科院經濟學博士馬光遠也表示，對于個稅、房貸等政策，仍需國稅、央行等部門進一步明確，完全依靠地方并不現實。還有人擔心，在是否能夠核定原值的判斷過程中可能帶來權力尋租。

　　不少專家進一步呼吁，加快個人住房信息系統建設，實現聯網，從而對持有環節征稅，也就是征收交易稅，才是解決當前住房問題更為有效的措施。此次地方細則中，廣東細則特別提出，對住房信息系統聯網提出時間表，要求今年年底前所有地級以上城市完成個人住房信息系統聯網。

　　北京市房屋中介協會會長李文杰認為，任何交易環節的稅費起到的作用都是短期的，未來應該盡快將房產稅落實到細則上。

來源：中國經濟網—《經濟日報》 亢 舒

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