樓市10年漲：九調房價騎虎難下

　　“每次出樓市新政的時候，都以為房價會跌，但是每每失望，房價也越等越高，現在心頭的大石終于放下了。”在“國五條”細則發布前最后一刻，廣州人田甜終于痛下決心在新港路附近買了一套20年樓齡的二手房，1.6萬元/平方米，總值60多萬元。

　　十年，廣州的一手樓房價均價從3888元/平方米漲到了14044元/平方米，上海的一手樓均價從5118元/平方米漲到了22595元/平方米，北京的一手樓均價從4456元/平方米漲到了20700元/平方米，全國房價平均上漲143%。

　　然而，十年全國掀起了一場又一場調控風的結果是，房價卻屢調屢漲。

　　十年，從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……中央九次調控房價，房價卻依然像不能放松韁繩的野馬，漲漲不休。

　　有人說，政府的黔驢技窮和難戒土地財政的“毒癮”有關；也有人說，農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業用地，工業用地浪費很嚴重，這才導致住房的供需矛盾尖銳。

　　房價：九次調控仍難放松韁繩

　　從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……十年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產市場調控。

　　2003年7月，國務院常務會議認為，“促進房地產市場持續健康發展，有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活水平。”

　　“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。2003年8月，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持。在利好刺激下，房地產市場一路高歌、迅猛發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。

　　很快，中央發現，房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地產市場秩序比較混亂。

　　2004年底，央行開始緊縮“銀根”，上調商品房開發資本金比例，加息接踵而至。2005年3月，要求穩定房價的“國八條”出臺。接著，國務院又頒布了更嚴格的“新國八條”和更具針對性的“國六條”，“限價房”應運而生。

　　回顧分析，其實這一輪調控頗有“先見之明”，而且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。不料，有望顯效的降溫措施卻遇上了2008年的全球性金融危機，為了保增長，樓市成了救命稻草。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”隨后，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地產釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

　　2009年12月至今，國務院先后5次常務會議研究房地產市場調控。2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。

　　一年后的2011年1月26日，以限購為主要內容的“新國八條”打出了“撒手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。上海、重慶成為房產稅試點城市。

　　2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

　　2013年3月1日，兩會前夕，“新國五條”出臺，其中二手房交易將按轉讓所得征收20%個人所得稅備受關注。經過將近1個月的醞釀后，3月25日廣東省率先出臺“國五條”樓市細則，提出了五點要求，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策，對佛山、珠海兩地實施限購，并要求年內全省地市實現住房信息聯網。

　　離公布地方細則“大限”兩天前，北京、上海和重慶三大直轄市在3月30日同一天出臺了調控細則。北京更以“京籍單身人士限購一套住房”的規定，被稱為最嚴地方細則。

　　然而，房價十年九調的結果仍然是屢調屢漲，這場調控，似乎還遠未到劇終。

　　近期，一則關于五道口房價的微博引起了網友的廣泛關注，一套2000年開盤每平方米均價只有4千多元的房子，如今竟然被賣到每平方米近10萬元，13年價格漲了20多倍。

　　國家統計局數據顯示，2003年全國城鎮平均房價為2381元，2012年全國城鎮平均房價5791元/平方米。十年上漲143%，年均遞增10.3%。從2003年至今，除了2008年受國際金融危機影響，房價明顯下跌，2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數。北上廣深和發達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水平，翻了兩倍、三倍甚至更高。

　　根據廣州市房管局公布的數據，2012年，廣州一手成交均價突破1.4萬元/平方米關口，2003至2012年間，廣州一手房價實現十年漲，從3888元/平方米漲至14044元/平方米，漲幅高達261%。打個比方， 2003年買一套100平方米的房子，總價不到40萬元；十年后的2012年，這點錢只夠買一套28平方米的房子。

　　過去10年中，廣州一手住宅成交均價唯一一次下降是2003年，從2002年的“4字頭”跌至“3字頭”，降幅為6%，這也成為了廣州十年來房價走勢中難得一見的“奇觀”了。

　　2003年，是廣州近10年來的樓價谷底。此后廣州房價一路高歌。從2004年至2012年，廣州房價連續八年上漲，出現罕見的“八連陽”。即使其中有調控，也只是漲幅小一些而已，還沒有出現樓價掉頭向下的現象。

　　事實上，不單廣州，其余三個一線城市的平均房價十年漲幅也比較大。北京從2003年一手樓均價4456元/平方米，飆升至2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海2003年一手樓均價5118元/平方米，到2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳2003年一手樓均價5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。

　　如今，北京、上海的房價，每平方四五萬元比比皆是，在廣州、深圳，每平方兩三萬元也已成了家常便飯。

　　居高不下的房價，讓不少人喊出“逃離北上廣”的口號。

　　業內人士總結十年調控的一個“共性”是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求，歸根結底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

　　對于“樓市十年九調，房價屢調屢高”這一觀點，住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，房地產市場復雜程度高，影響房價變化的因素多，調控的難度很大。“但房價是否就是調控調高的？這也要客觀分析，政府不斷地調控，而房價還在漲，但如果不調控呢?或許房價比現在還高、漲得還快。”

　　在全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康看來，如果這十年間沒有這些政策的出臺，出現地產泡沫和房價大起大落的風險會很高，房價可能會比現在還高。“客觀講，這些調控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房價的過快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動。”賈康說，不調控，倒房會更熱鬧。

　　毋庸置疑，“十年調控十年價漲”的現實窘境給未來調控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？

　　有識之士分析，十年的房地產調控，帶給我們三個反思：

　　土地財政沒戒毒

　　較多人認同的觀點是，房價屢調屢漲，深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財政”有關。地方政府作為“地根”控制者，擁有較強的主導權。每當中央出臺新的調控政策，地方政府在執行過程中卻沒了“底氣”。

　　統計數據顯示，2006年全國土地出讓收入達7000億元人民幣；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達1.59萬億元。

　　2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設用地計劃穩中有增，存量國有建設用地供應量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。

　　據了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達1.59萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右。

　　近三年，土地出讓所得每年穩定在2萬億元-3萬億元的規模，房價跌落會讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010年的土地出讓金均超過1000億元，占當地財政收入的近一半。從2012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。

　　“政府熱衷賣地，抬高了房價;房價高漲，政府又有更多的稅收，這是一個惡性循環。”地產業內人士說，“依靠土地財政不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”

　　調控欠缺精細化

　　有識之士認為，由于購房需求是多樣化的，針對不同人群，不同需求，房價調控需要精細化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區分，不同城市需不同對待。遺憾的是，政府的調控常常抓不住關鍵問題，常常搞“一刀切”，比如全額營業稅的政策，就誤傷了一大批改善人群，怎么能用年限來界定購房人群呢？很明顯應當以持有套數。

　　在“國五條”出臺以后，有開發商就表示，現在推出“國五條”反而是一件好事，“我們最怕現在沒有聲音，到了3月份樓市量價齊升，政府下重手。這次就傳遞一個信號房價不要快速上漲。”

　　業內專家認為，房價上漲，首先是一線城市剛性需求大，普通商品房供給量有限，土地供應也不足。其次是一線城市頻現“地王”，使得百姓對購房價格預期發生了變化，購房者和房地產開發商之間信息不對稱，開發商會以地價不斷攀升來誤導購房者預期，渲染房價會大幅上漲的市場氛圍。某地房協會長指出，三四線城市房地產供應相對比較充足，這主要是因為三四線城市房地產市場存量大，價格維持相對平衡，未來即使上漲，漲幅也不是很大。但一線城市存量較小，一旦價格上漲，就會推高居民對房價的預期。

　　全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在兩會上說，歷次調控都是在需求上做文章，但在供給上，農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業用地，工業用地浪費很嚴重。這些都減少了住宅用地的供應，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會得到緩解。如果再從用地功能上進行分類，劃定大多數用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產市場進入健康發展軌道。

　　政策滯后不長遠

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為， 房地產市場已經發展了10年，但和市場相適應的制度建設，卻遠遠沒有跟上。所以，調控的政策效果可能越來越弱，各方利益主體分化也非常嚴重。所以，在房地產市場發展的過程中不僅要考慮短期調控政策，更要考慮長遠的建設，用市場規律來調控這個市場，而不是簡單地靠一些行政手段。

　　專家指出，在國外，住房保障是政府的責任，大多數人可以住在政府提供的住房里。而我們的18號文之后，保障房淪為配角，房價自然會一再脫韁。

　　同時，政府的調控總是有滯后性，往往出臺時機過晚，其實政策的制定應當有預判性，在不好的苗頭出現就予以打擊。另外，政策的出臺內容，常常不是平滑市場波動，反而加劇了市場波動。比如這次按所得20%征收個稅政策，已經讓市場一片忙亂。

　　回顧樓市調控政策，缺乏整體的思路。比如2008年甚至搞救市，假設2003年就出臺20%個稅政策，會是今年的局面嗎？這些政策政府部門應當提前想好，并以“5年規劃”的形式向社會公布，打消人們對房價還要猛漲的預期。

　　趙卓文認為，短期行為特征明顯的調控政策屢屢達不到預期效果，必須有長效的住房供應體系和穩定長期的住房供應計劃，才能讓“人人有房住”。

　　在趙卓文看來，今天的中國房地產市場，已經不是由簡單的供求關系決定的市場。今天的中國樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。

　　“有人片面地認為，政府對樓價快速上漲已經“無計可施”。事實上，政府想要實現控制房價的單一目標，一點都不困難。困難在于：既要穩房價，又要保增長。這才是新一屆政府最需要動腦筋的事情。“趙卓文說，比如新型城鎮化、收入倍增計劃等等，勾畫出了中國房地產行業并不暗淡的明天。

　　“中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現住房資源的配置，是不現實的。”趙卓文預期，“限購”應該成為中國房地產的特色而長期存在，房產稅的鋪開，已經勢在必行。

　　過去10年房地產的調控不斷，未來10年房地產的調控也將難以避免。因為當前國內的房地產運行機制，決定了調控是常態。

來源：羊城晚報 趙燕華

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