房地產泡沫中的“啤酒效應”

　　所謂“啤酒效應”顧名思義是指啤酒泡沫在啤酒中的比例，我們知道一瓶啤酒如果打開沒有泡沫說明該啤酒不新鮮或可能存放時間過長，若將啤酒瓶搖晃后 能夠產生一定的泡沫則說明該啤酒不僅新鮮而且口味俱佳，但若泡沫過大則會喝起來肚子不舒服還要打嗝，若泡沫超過一定比例后有可能將瓶塞子撐破或捎不注意瓶 子就會爆裂傷及身體，這就是啤酒泡沫的作用和效果。

??那么房地產泡 沫和啤酒泡沫看來風馬牛不相及的兩件事卻有著驚人的相似之處，也就是說房地產泡沫如果在可控范圍內對經濟和城市建設有著推動作用，如果泡沫達到一定程度或 超過人民的承受范圍則有可能引起經濟滑坡甚至崩潰的地步，更有甚者還可能造成社會的動蕩不安和政治穩定。因此本文試圖通過數學模型和運算分析對房地產泡沫 的各個不同階段河對整個宏觀經濟發展的影響以及政府應采取的調控措施做出適當分析。

??我們知道根據國際慣例將一個地區的人均年收入和該地區一套房產的平均售價取中位數相比所得出的結果作為考核

??房價高 低的重要標準。在歐美發達國家比較公允的比例是5—10：1，就是說一個人用5到10年的收入能夠買到一套房產。考慮到中國改革開放后才開始大規模的城市 化進程，另外中國的人口基數特別龐大，計劃生育后人口仍在不斷地增長，更重要的是中國直到90年代末期才取消公房分配制度，因此產生了大量的剛性需求，再 加上中國人的一些傳統觀念往往“兒子買房，老子付款”所造成的兩代人購房現象，一定程度上造成房產供不應求的局面。因此跟據中國國情該比例應比西方國家的 比例大，按照目前市場實際狀況該比例應該在20：1左右比較合理，即一個人20年的收入可以買到一套房產考慮其買房時上一輩拿出近10年的積蓄和他本人 對十年預期收入，推算該比例應比較合理。

??我們按一套房產100平方計算，那么如果目前一個地區的市場房價和該地區的人均收入相比低于20：1，則說明該地區無房產泡沫，也說明該地區城 市化建設速度比較緩慢經濟發展比較滯后，收入水平低下，若超過20：1，則按照超過的不同范圍和區間來判斷該地區的房產泡沫到底處于一個什么樣的一個階 段，政府可根據不同階段采取相應對策。

??當泡沫率低于10%時，如前所述說明該地區無房產泡沫，也說明該地區城市化建設速度比較緩慢，經濟發展比較滯后，收入水平低下，這時政府應大力招商引資，大力推動城市建設，同時還可以出臺一些刺激經濟發展的政策以吸引投資。

??當泡沫率大于10%低于30%時，這時該城市經濟發展進入快車道，人民收入水平顯著提高，迫切要求改善居住環境，這時開發商投資商開始大量涌 入，房地產開始趨熱，政府這時應在追求經濟發展的同時，充分注意民生保障需求，可推出一定數量的廉租房，同時對開發商進行嚴格限制，并要求其為市場提供一 定數量的低價房。對投資客進行適度控制。

??當泡沫率大于30%低于50%時，這時房產市場開始火熱，大量的的投資商開發商云集，房價開始迅速拉升，普通市民開始大量買房，投資商開始大量 囤積房產，開發商力炒地皮，政府土地出讓金稅金大量增加，房產需求及其旺盛，市民開始抱怨房價漲價太快，過高得房產利潤也導致其他行業資金開始進入房地產 領域逐利，這時政府應開始提供不少于市場總供應量30%的廉租房和

??經濟適用房，以滿足老百姓的需求，同時政府應立刻采取相應的措施如限制購房貸款，嚴格限制投資性投機型購房，并適時推出房產稅，同時對一些高價樓盤推出購房特別消費稅等措施來抑止上漲，開發商也可為市場提供一定比例的定向房源。

??當泡沫率超過50%低于75%時，這時剛性的購買需求和高漲的房價形成矛盾，老百姓開始民怨沸騰，這時政府通過城市土地出讓獲得了大量的資金， 其他行業資金大量涌入房地產行業后導致其他行業開始蕭條，房地產逐漸開始綁架經濟，并產生了經濟的虛擬繁榮和嚴重泡沫化，社會也開始不安起來，那么政府這 時應果斷采取措施推行房產稅，高價房產消費特別稅，同時向社會提供不少于50%市場供應量的廉租房和經濟適用房，同時應禁止投資性投機性購房，對銀行信貸 嚴加限制。

??當泡沫率超過75%時，這時房價已經高漲到和老百姓購房無任何關系，政府所采取的一切措施全部失靈，房地產已經綁架整個國民經濟和城市發展 ，房地產泡沫已經大到隨時破裂的地步，社會開始陷入不穩定，經濟瀕臨隨時崩潰的邊緣，這時政府應提供不低于市場供應量75%的經濟適用房和廉租房以保證民 生需求和社會穩定，同時禁止銀行信貸資金進入房地產領域，禁止投資投機型購房，同時加大消費稅和房產稅的征收力度，確保房產泡沫破裂后對其他領域不造成傷 害，避免經濟全面崩潰。

??上述幾個階段只是利用一種靜態的收入和房價進行比較后所得出的各個階段的不同應對措施，而在目前整個大的市場環境中導致房地產泡沫化還應這種考慮以下兩方面因素的影響：

??罪魁禍首之一中國的廣義貨幣M2供給量超大，貨幣供給量過大引起流動性過大，會導致資產價格迅速膨脹，從而加具房產泡沫和經濟過熱。是造成房產泡沫吹大的直接原因

??罪魁禍首之二是國際金融資本通過各種手段大量涌入房地產，直接導致房地產的表面供不應求，造成市場的嚴重恐慌心理，更加劇了房產市場泡沫過熱。是房地產泡沫破裂的根本導火線。

??針對罪魁禍首之一國家應嚴格限制人民幣濫發，限制人為的流動性過剩，針對罪魁禍首之二政府應采取嚴厲的法律制裁手段對其進行堅決打擊以穩定市場。

??上述房產泡沫的論述盡管和啤酒泡沫有著驚人的相似之處，但是畢竟房產泡沫還是更多的人為因速所導致，只要措施適當手段得力相信還是能控制住泡沫，避免重蹈97-98年亞洲金融危機和07—08年世界金融危機所帶來的悲劇后果。

來源：新浪樂居

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