樓市漲價成十年主調 陷入越調越漲怪圈

　　2003年，國務院發布《促進房地產市場持續健康發展的通知》18號文，首次提出以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，并明確住房市場化的基本方向。許多人認為，這是國家對樓市進行調控的開端，至今年已經有10個年頭。在這10年里，政府與樓市一直在“漲價”和“調控”間博弈。

　　2005年3月“國八條”出臺，國字號調控條文首次出現，至今年“國五條”出臺，樓市經歷了一輪又一輪的調控，除了2008年的救市之外，今年的“國五條”已經是政府第七次試圖對房地產行業和房價進行限制的政策。

　　歷經近10年的調控，房價為何依然越調越漲?

　　樓市漲價成10年主調

　　在江門樓盤市住建大廈二樓辦理二手房過戶相關手續的余先生十分開心，因為他覺得沒有哪個決定比2007年決定買房更正確了。那一年，余先生在市區買了一套房，那時候的房價是3000多元每平方米。“那時候大家都覺得我買貴了，我買了之后也后悔。但現在不到五年，房子的價值差不多翻了一番，想起來十分慶幸。”余先生笑著說。“現在我趕在"國五條"落地江門前把它賣出去，再換一套大點的房子住。”

　　不過，并不是每個人都如余先生般開心。不少還沒買房的工薪階層和白領階層只能看著房價一個勁地漲，心里十分憂愁。“房價一年一個樣，收入的增長永遠趕不上房價的上漲。”張小姐說。從2010年開始張小姐就打算買房了，不過錢還不夠，張小姐和丈夫商量著要存點錢。兩年多過去了，張小姐銀行賬戶里的數字依然夠不著房價，現在還只能租房住。房價高企一直是社會難以繞開的話題，前段時間《蝸居》的熱播，正是訴說人們關于房價這心頭的痛。

　　江門的情況只是全國的一個縮影。新世紀的第一個10年里，房地產基本上都是以“漲”為主調。“年年調控年年漲”，調控政策像一條韁繩，一直艱難地和樓市這匹野馬拉扯著。不少城市頻頻出現排隊購房的熱潮，江門這兩年也頻現“日光盤”、“夜光盤”。“改革開放以來，沒見過哪樣商品這么搶手。大家都搶著買，因為一轉身，房價又一個樣了。”一位購房者曾經向筆者感慨道。

　　據媒體統計，從2002到2012十年間，全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至5429元/平方米，漲幅達159%。北上廣深和發達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水平，翻了兩倍、三倍甚至更高。在廣州樓盤、深圳樓盤等一線城市，兩三萬元每平方的房價已經成了家常便飯。居高不下的房價，讓不少青年喊出“逃離北上廣”的口號。

　　樓市陷入“越調越漲”怪圈?

　　1998年以后，在一系列政策的綜合作用之下，房地產業連續4年保持了快速發展。在此過程中，一些城市“發力”過猛，出現了短期內土地出讓過多、開發規模過大等苗頭，商品房價格和土地價格畸形上漲。

　　但樓市真正熱起來應該是從2001年開始。2001年起，樓價開始了一個快速上漲的周期。2004年，房地產在剛剛從非典中走出來的中國經濟中發揮著重要作用，但也帶來了樓市過熱的擔憂。2004年一季度，房地產業開發投資在連續多年快漲的基礎上增幅超過40%，當年全國房價漲幅達到14.4%，遠遠高出1998年—2003年間3.6%的年均漲幅。居民的收入水平雖然同步提高，但遠不能趕上樓價上漲的速度，普通市民購房越來越困難。

　　以珠三角的龍頭城市廣州為例，來自合富輝煌的數據顯示，2001年廣州人月均收入約1300元，經過10年的經濟迅速發展，2010年廣州的人均月收入為2700多元，僅僅翻一倍。但當廣州房價在2005年開始大幅度攀升、銷售均價達到7000元/平方米以上時，人均月收入的增速卻由2004年的12%下降為2005年、2006年的8.5%左右。

　　在樓價與居民收入漸行漸遠的背景下，政府開始發力。2003年18號文出臺后，政府連續出臺政策縮緊“銀根”和“地根”，至2005年，當年《政府工作報告》明確提出要抑制房價過快上漲勢頭，并將此作為當年宏觀調控的一項重要任務。樓市調控越來越受到國家的重視。2006年，政府從調結構、征稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產，力度之大前所未有。“套型建筑面積90平方米以下住房含經濟適用住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積70%”的規定就是始于彼時。2008年金融危機期間，政府稍稍給樓市松綁，隨之而來的是更嚴厲的組合拳。2009年12月至今，國務院先后5次召開常務會議研究房地產市場調控。2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺，“國十條”祭出限貸政策。一年后，以限購為主要內容的“新國八條”打出“殺手锏”，限購、限貸、限價三管齊下。今年，新的“國五條”再次出臺，引起樓市大動。

　　政府的調控政策不可謂不給力，但樓市依然難逃漲價的命運。樓市十年九調，房價上漲120%，年均上漲12%，最高年漲幅接近30%。為何樓市越調越漲?

　　有專家認為，過去10年調控房價越調越高，但是不調控有可能更高，所以調控總體上還是取得了預期效果。專家認為，就近兩年房地產市場調控效果而言，客觀來看，住房投機和投資行為受到遏制，理性的基本住房需求成為市場主流，冷卻降溫效果明顯。從房價看，對我國40個主要城市商品住房價格的統計顯示，其上漲速度已經從2009、2010年12月的同比上漲27.74%、27.26%，下降為2011、2012年12月的同比上漲3.64%、5.97%，調控效果明顯。

　　樓市難調控有多方面的原因。近10年來隨著城市化的進程，越來越多的農村人口涌入城市。城市人口已經從1980年的占比不到20%提高到2011年的超過50%。因為不允許城市人口購買農村土地和宅基地，實際上產生了人口和資源的單向度流動，城市人滿為患，造成一線城市房價飆升的現象。土地開發成本也是很重要的原因。據悉，在房價構成中，政府僅土地出讓和稅收這兩項，就占去了房價的一半，更不用提項目審批過程中名目繁多的手續所產生的隱性成本。林林總總的原因都會造成房價居高不下。“國五條”的另一只靴子還沒落地，帶來的一切效果還只能是猜測。國五條出臺后樓市會如何走，還有待觀察。

　　年份 北京樓盤上海樓盤廣州 深圳 杭州樓盤全國住宅均價

　　2000 4919 3565 4304 5718 2940 -

　　2001 5061 3866 4262 5818 2845 -

　　2002 4764 4134 4200 5802 3526 -

　　2003 4737 5118 4211 6256 3939 2213

　　2004 5053 6489 4537 6756 4185 2549

　　2005 6274 6842 5366 7582 5619 3010

　　2006 8280 7196 6545 10039 6218 3132

　　2007 11553 8361 8267 14050 7616 3665

　　2008 12418 8255 8853 12665 8409 3655

　　2009 13799 12840 9351 14615 10555 4695

　　2010 17782 14400 11921 19170 14132 4727

　　2011 16846 14503 12650 21184 13282 5010

　　2012 17021 14061 13162 19589 13448 5429

　　單位：元/平方米 數據來源：國家統計局

　　五大重點城市及全國商品房年銷售均價變化

來源：《南方日報》

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