房地產發展與城鎮化進程

　　城鎮化應當是“人”的城鎮化，而不僅是蓋高樓大廈，這已成各方共識。對地方過度依賴房地產業推進經濟增長以及推進城鎮化的反思，促成了這種共識。日本、美國等發達國家以及我國香港地區也曾有過依靠房地產拉動經濟增長，最終栽倒在房地產泡沫中的慘痛經歷。一個核心問題在于，房地產的繁榮是否真能推動區域經濟增長？如果能推動經濟增長，是基于什么樣的運行機制，如果是抑制區域經濟增長，其阻礙機理又是什么？

　　山東大學教授黃少安等學者給出了一個否定的回答。他們依據國家統計局1998-2008年間的工業企業調查數據進行實證分析后得出結論：房地產價格越高，企業上繳的稅收越低；房地產價格上升一倍，企業總稅收占工業總資產比重下降5個百分點，企業增值稅、所得稅、主營業務稅金及附加占工業總資產比重分別下降3.1、1和0.8個百分點。也就是說，“如果政府通過推高房價獲取更高的土地租金收入，這必然導致企業稅收收入的下降”。

　　這個結論具有一定說服力。然而，通過發展房地產業，拉動經濟增長和推進城鎮化進程的例子，也有目共睹。

　　問題出在哪里？縱觀世界各國，實現城市化的過程主要有兩種模式：一種是自發產生的城鎮化，其主導力量是資本邏輯，這也是西方城市化的主要路徑；一種是外力推動的城鎮化，其主導力量是行政權力。計劃經濟時代的中國主要依靠行政力量進行城鎮化，改革開放后中國城鎮化是在政府規劃下由市場力量主導。

　　在實踐中，固然推進城鎮化進程都要通過房地產發展來實現，然而，自發性市場力量和權力支配性力量所得來的效果并不相同。在土地與房地產市場完全市場化的條件下，美國實現城市化的速度也曾令世界驚訝。從1860年到1910年，美國10萬人以上的城市由9座增加到60座。土地投機是美國城市化的加速器，土地所有者將土地和人力、技術、規劃結合起來，創造出一個個城市。深藏其后的是“人”的拉力和推力的共同作用。一方面，工業發展需要更多勞動力，這為城鎮化提供了拉力；另一方面，大規模移民和從農業解放出來的勞動力，為城市化提供了推力。但這種自發且有效率的城市化并不意味著空間正義，就當時看，很多失地失利者處境悲慘。

　　改革開放后，我國城市化走向土地市場壟斷和住房市場化模式，由于土地市場壟斷給地方政府帶來了巨額土地財政收入和房地產相關稅費，地方官員就有動力推進這種城鎮化進程。受管制的土地市場與市場化了的住房市場捆綁在一起，各種博弈主體往往通過不受管制的住房市場來分割尚未消耗的“租值”財富。在需求市場能夠支撐的前提下，地方在土地財政的支持下，將大量來自房地產的收入用于公共基礎設施建設，確實提升了城市的居住、生產和商業消費環境，從而為生產要素集聚提供了有利條件，產生了規模效應，提高了個人和企業的邊際生產率。

　　然而，土地成本必然要轉化為房價構成的一部分。從這種意義來說，地價上漲會推動生活成本上漲和生產成本上漲，導致要素集聚成本上升，從而降低個人和企業的邊際生產率。房地產能否推進區域經濟增長和加速城鎮化進程，關鍵看基礎設施投資和房地產投資的集聚效益能否促進邊際生產率的提高。顯然，在不同階段，房地產對城鎮化進程產生的效果是不同的。

　　當前土地成本及相關稅費已成為房價的主要構成部分，地方政府從短期看獲得了一定收益，但正如學者分析的那樣，這會降低個人和企業的收益，從而走向悖論：本來地方政府希望通過房地產這種工具獲得巨額收入推進城鎮化進程，然而這種收入最終要轉化成為居民生活成本和企業生產成本，這就形成了擠出效應，反而會延緩甚至抑制城鎮化進程。更重要的是，一旦房地產市場出現大規模的泡沫破裂，地方政府以土地抵押的大量債務風險暴露，就會像美國底特律所遭遇的那樣，讓整個經濟體系受到破壞性沖擊。

　　美國城市化過程雖有著深刻教訓，但有一點值得學習，那就是弘揚鄉鎮精神。法國大史學家托克維爾1831年對美國考察后指出，美國具有歐洲當時不具有的鄉鎮精神。“在美國，鄉鎮不僅有自己的制度，而且有支持和鼓勵這種制度的鄉鎮精神。”我們的城鎮化進程，要更注重特色小城鎮的發展，培養各地小城鎮的精神，注重實業。

　　從現實層面看，各種要素向大城市集聚，會導致各種城市病問題及區域經濟失衡難題，也會導致部分城市的房價泡沫問題。李克強總理在1991年發表的一篇論文《論我國經濟的三元結構》中早已指出，中國不能從城鄉二元經濟結構直接轉變為現代工業社會的一元結構。他認為，鄉鎮企業的崛起使中國農村工業部門逐步形成，成為介于現代工業部門和傳統農業部門之間的新興部門。鄉鎮企業帶動了城鎮發展，推動了農業剩余勞動力的轉移。

　　時隔22年的今天，這種觀點依然具有現實指導意義。在從農業文明向城市文明轉型的關鍵時刻，當前中國城市化的重大轉向就是推進人的城鎮化，培養大量中小民營企業，集聚城鎮持續性的實業基礎，從而能分散吸納更多的剩余勞動力。如此，中國城鎮化進程才能避免各種災難性后果。

來源：東方早報

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