新政下豪宅有悲有喜做“剛需”確保無走雞

隨著新“國五條”和細則的發布，記者發現，原先從去年第四季度開始發力的豪宅盤，遇到新政有悲有喜，再一次說明房地產開發置業核心詞“地段、地段、地段”的重要性。位于天河或者越秀的高端大戶型產品，在“國五條”面前并沒有退縮，反而“企硬”價位，吹風價或者新貨價都比去年“十一”之后有明顯提升。

　　位于越秀區某樓盤全新大戶型產品比去年10月之前吹風價高了超過8000元/m2，達到4.3萬~4.5萬元/m2包裝修。銷售人員表示，該項目地處老城區中心，又有名校學位，雖然只有幾十套，但意向客戶已有幾百名，不大擔心銷售。另有幾個在越秀區擁有名校學位的高端項目，吹風價比之前有明顯提升。但與此同時，郊區或者相對邊緣的豪宅盤面對調控又至，底氣則沒那么足。去年曾聲稱要賣35000元/m2以上的某豪宅盤，近期對外報價基本保持在2.8萬元/m2。而另外一個有山水資源的豪宅盤，前幾個月放風價還逼近4萬元/m2，近期已對客戶表示開售價在3.5萬元/m2左右。

　　廣州某大型房企有關負責人對記者總結經歷多年調控的心得時表示，不管怎么調，能夠幸免的只有適合“剛需”買家的中小戶型。“雖然以前覺得‘90/70’的規定不合理，但近幾年，就算沒有‘90/70’，開發商也會把產品主力放在中小戶型上，因為這樣最安全。如果開發的重點是在豪宅方面，則對抗調控的能力就會比較差，比如綠城就差點在上一輪調控中栽倒。”該負責人認為，之后的調控可能往開征房產稅方向發展，“有傳聞說將對超過規定面積的大戶型或第三套以上住宅征收每年3%~5%的房產稅，若一旦成真，相信以后買大戶型豪宅的買家群將會繼續萎縮。”

　　記者發現，萬科近幾年一直采取144平方米以下戶型占比近九成的策略，再加上快速開發、快速銷售的節奏，使公司在調控面前銷售業績不降反升。而其余如保利、中海等大型房企，所開發產品中適合“剛需”買家的也占了相當大的比重。因此，現在主流開發商們基本已形成了共識——抗風險能力最強的始終還是中小戶型產品，采取以適合“剛需”買家的中小戶型為主，高端大戶型、別墅及商業項目為輔的發展形態。

來源：廣州日報　 陳白帆

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