解決房地產迷局需跳出“舊”調控思維

　　近期，伴隨政府換屆年的到來，“國五條”出臺又引起軒然大波，也使得持續多年的房地產調控格局更加撲朔迷離。可以說，房地產不僅已成為決策者、公眾和學者心目中的“雷區”，而且在經濟社會中的作用和影響更加令人難以把握。

　　回顧歷史，自改革開放以來，公眾對于房價的爭議就從未停止過。早在1985年，人民日報就有過題為《加強綜合管理，降低商品房價》的報道；1989年人民日報一篇《房價猛漲百姓望樓興嘆；勢在必控國家正擬法規》，首次體現了公眾期望政府出手“調控”的愿望。始于1993年的宏觀調控主要著眼于房地產投資，伴隨房價大起大落，也使得公眾形成了對于調控效果的期望。

　　1998年到2003年的房改，開始終結了地產“福利時代”，越來越多在體制外的人群，也更易受到房價上漲的沖擊。但是直到2003年之后，房價才逐漸成為“脫韁野馬”。究其原因，表面上看福利保障房減少、城市化加快、金融投機增加、成本上升等導致的供求失衡，背后則有經濟發展模式、政府邊界定位、中央與地方關系等深層因素。

　　如果說，2005年來的調控以“房價”為對象，則現實就已否定了這一系列調控的成效。客觀來看，作為“衣食住行”中最重要的一環，地產在大部分國家都是支柱行業。若是從供給角度來抑制產業過熱，則只能加劇供求失衡，且政府自身也會由于關系GDP業績而陷入矛盾。如著眼于需求，則經常會“誤傷”剛需。如果是側重于供或求的一方而調控，或許情況會好些，但實際上政策卻經常造成供求同時反向干預的混亂。

　　此外，地產已成為產業關聯性最高的行業之一，當從中央到地方都還沒有徹底跳出“唯增長論”的思維模式，房地產調控也很難做到“目標明確”、“真心實意”。同時，由于地產背后牽扯了太多的利益格局，因此所謂調控，也摻雜了中央與地方、不同部門之間的權責沖突。其中，學界之間逐漸形成共識的是，如果不改變土地財政和開發體制，那么房地產市場的根本癥結就變不了。

　　當然，雖然調控者難以真正做到，但僅就影響房價而言，似乎增加地產供給、遏制需求，就會相對有效。但是，這一過程也會造成行政計劃的泛濫，以及地產開發中的利益被少數人或集團攫取。歸根結底，我們認為，房地產調控怎樣才能真正有效，就是要放棄調控思維，不再糾結于房價，而轉向制度建設。在目標、工具、機制混亂的情況下，過多的調控反而有害。解決地產調控迷局，或許有很多著力點，但最值得注意的有兩條。

　　一方面，從大處說，決策者必須適應中國經濟的“慢”節奏，而新型城市化也要“以人為本”、“軟件重于硬件”，跳出“征地、開發、賣房、城市擴張”的老路，嚴格保護農民土地權益，同時地方政府的土地儲備運用，必須經過地方公眾的聽證與支持。

　　另一方面，如果非要堅持調控，那么從具體模式角度看，通常有相機抉擇和自動穩定器兩種，前者往往會淪為政府“朝三暮四”的政策，后者則意味著摒棄行政干預價格，設計一系列機制，然后自發地對市場供求產生影響。例如：對持有一套房適度減稅，二套房、三套房以上差別增稅；把政策性保障住房建設上升到戰略層面，符合條件人群自動享受住房福利等。

來源：富寶資訊

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀