中國樓市又念“緊箍咒”調控之下房價如何走

　　在全國兩會召開前夕，中國政府再度對房市下“猛藥”。3月1日，國五條細則正式出臺，征收20%的差額個稅措施讓市場為之“震驚”。國五條細則出臺后，市場有何反應？調控效果如何？政策是否會升級？在新型城鎮化背景下，房價走勢如何？本報將一一解讀。

　　一問

　　個稅政策是否會更體恤“剛需”

　　昨日一大早，在廣州生活的好友給記者發來一張照片——在一個緊閉的大門口，有很多人排了很長的隊伍。

　　“這就是廣州房地產交易中心的門口。太夸張了！一大早，還沒到上班時間，隊伍已經排成長龍了，好久沒出現這種架勢了。”好友用微帶夸張的語氣對記者發出感嘆。

　　3月1日，措辭犀利的國五條細則中征收20%的差額個稅措施讓市場為之“震驚”。

　　反應　二手房交易量猛增

　　3月1日，國五條的細則正式出臺，其中，最讓人措手不及和意外的便是個稅的從嚴征收。

　　細則中規定，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。據悉，按照以前的規定，二手房交易個人所得稅可自行選擇全額的1%或是差額的20%計征。

　　“早知道早點賣了，現在可怎么辦？”上海的陳女士對記者抱怨，陳女士與丈夫都是上海戶口，名下有兩套房，她正準備把位于中山公園附近的第一套房子賣掉，但按細則的規定——二手房交易中個稅按差額的20％征收，她光個稅就得交60萬元。

　　陳女士告訴記者，現在新政策還沒落地，她希望能在這個空窗期內找到買家以及合適的價格。“如果找不到，那就先暫時不賣，大不了先租出去。”

　　事實上，有著陳女士同樣心態的人不在少數。記者在近幾天的采訪中看到，雖然已經接近下班時刻，上海市區的幾個房地產交易中心仍熱鬧非凡。一位工作人員告訴記者：“很多人都急著過戶，想趁著這個政策空窗期把交易辦了，寧愿少賺點，也想早出手。”

　　這樣的情景同樣出現在廣州、北京、南京等城市。《廣州日報》報道稱，僅3月4日一天，廣州市房地產交易登記中心窗口二手房交易量收件量是平日的3倍。從3月2日到3月5日，廣州全市二手房網簽量約為940多套，相當于廣州一個月二手房成交量的近1/4。

　　而北京也出現了一波明顯的“末班車”行情。據北京市住建委初步統計，春節后至國五條細則發布前，北京存量房網上簽約共8312套，日均簽約593.71套；細則發布后，存量房網上簽約共1519套，日均簽約759.5套，較政策出臺前增長27.92%。《長江日報》的報道則稱，據粗略統計，“新政”公布后兩個工作日來，武漢二手房過戶量約2000套左右，與以前一個月的交易量相當。

　　原因　“保護剛需”？

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，一旦自此實行，以后會常態化（除非遇到樓市特別低迷、政府救市的時候），以前主要是稅務部門搞不清楚原來的交易價格，房產交易信息沒聯網，房管部門配合力度不夠。一旦開征，這一阻礙就不復存在了。

　　不過，楊紅旭坦言，可以預期，為了避稅，以后二手房交易過程中的陰陽合同、做低價格，將更加瘋狂。不過，現在很多城市已經或正在建立一個動態化的評價與審價系統。想把價格做得很低，可能性越來越小了。

　　“目前公眾對差額20%所得稅議論最大。接下來，國稅總局（可能還有財政部、住建部）很可能會下發一個通知，明確細節。”楊紅旭說，可能也會存在一些變數，比如，在從嚴按差額20%征稅的同時，會否恢復對于換房者的優待？

　　這不是沒有可能。日前，據媒體報道，在遭遇到巨大的輿論反彈之后，財政部、住房和城鄉建設部、國家稅務總局已經著手制定包括“保護剛性需求”在內的國五條執行細則的落實方案，且有關方案已經上報國務院。

　　據悉，落實方案除保留了居住滿5年且為惟一自住房產出售免征個稅的“優惠政策”外，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區別性征收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規定，地方政府將制定具體的實施征收技術方案。

　　二問

　　調控效果如何　房價如何走

　　每個行業似乎從來不缺少企業家們的賭局，房地產業也是如此。

　　去年年底，華遠地產董事長任志強和英聯國際不動產董事長、城市及大型房地產投資策劃人郭建波也就房價走勢打了個賭。任志強認為今年3月房價將暴漲，而郭建波則持有相反的觀點——一線城市房價全面下跌行情開始，“如果到2013年3月份中國樓市能走出任志強剛剛忽悠的又一波上漲行情，我將于全國兩會的開幕當天在北京長安街裸奔10公里”。

　　雖然對于郭建波的約賭，任志強至今沒給出正面回應，但這場賭局還是引起了諸多關注。

　　預測　3月房價上漲已成定局

　　如今到了定輸贏之時。郭建波回應“愿賭服輸”，只要北上廣深任何一個一線城市的官方數據顯示3月樓價上漲，他都會履行賭約。但他也同時表示，“4月份才公布3月份數據。”

　　那么3月份的房價數據會是怎樣的情況？

　　數據顯示，自2012年第二季度開始，中國房地產市場開始復蘇，近三個月加速回暖，尤其是房價漲幅持續擴大。2013年1月，全國70個大中城市的房價指數環比上漲0.57%；同比增幅更首次由跌轉漲，且漲幅一下跳至0.68%。一線城市繼續領漲全國，北京、深圳和廣州1月的房價環比漲幅超過2%，而之前一個月還只有1%多點。

　　另一個數據是，今年1月至2月，全國商品房銷售面積同比增長49.5%，而去年1月至12月的增幅僅為1.8%，環比增幅高達42%，創出近十年新高。即便是考慮到去年1月至2月成交量低迷的因素，這種環比增幅也著實令人驚訝。

　　因此從上述背景來看，郭建波“裸跑”幾成定局。不過，也有很多觀點認為，2月底國五條出臺以及3月初細則落地，對樓市影響會非常大，不排除房價在3月會出現整體下跌的情景。

　　“任志強的邏輯比較簡單，認為去年全國的購地面積和房屋新開工面積都是負增長，供應減少了，很容易形成供不應求，供不應求的市場關系決定了房價會漲，甚至會大漲。郭建波當時強調三點，一是經濟形勢不好，二是限購措施還在持續，會抑制需求，三是資金面比較緊張，企業不樂觀，所以他們得出完全不一樣的結論。”楊紅旭分析，但目前事實已經非常明確，就是郭建波輸了，任志強贏了，3月份的數據肯定是漲。

　　楊紅旭認為，即便政策有效果，也會有延遲性。樓市未來兩個季度會出現明顯變化，整體上會降溫，成交活躍度會降低，尤其是住房成交量會出現下滑。

　　影響　一線城市影響甚微

　　不過，楊紅旭強調，調控并不能有效改變一線城市和少數二線城市的住宅供求關系，尤其是2012年全國土地成交和房屋新開工皆為負增長，注定了2013年新增住宅供應偏緊；同時，新政在抑制需求的同時，也將改變開發商對市場的樂觀情緒，從而導致幾個月后他們拿地和新開工的積極性降低，從而更加不利于增加供應。“2013年全國樓市將‘震蕩上行’”。

　　上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，此次政策中二套房貸以及限購令收緊對上海這類一線城市影響力較小，影響主要會集中在一些早期限購并不嚴格的城市中，它們會大致經歷已經嚴厲限購的城市此前經歷過的市場波折。而個人所得稅的調整導致的成本增加則不排除會構成房價的一部分，推高房價。

　　“這一批新的政策細則，重點仍在抑制需求方面。對于土地供應與開發步伐的新約束，已經開始涉及供應的掌控，但還沒有走得很深刻，因此其對房價的打壓作用也會比較小。”宋會雍建議，從單一的調控需求，開始轉向調控供應的變化毫無疑問可以起到比之前更好的效果。

　　三問

　　城鎮化下的房地產如何發展

　　隨著全國兩會的召開和《全國促進城鎮化健康發展規劃（2011年-2020年）》的即將發布，關于新型城鎮化的討論繼續升溫。而新型城鎮化的發展也被認為是房地產新一輪發展的機遇。

　　影響　城鎮化推樓市發展

　　“由于城鎮化在未來經濟發展中作用重大，因此，從中央到地方的各級政府都把推進城鎮化作為經濟發展的重大抓手。這顯然會給房地產的新一輪發展帶來很大機遇。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受《國際金融報》記者采訪時表示。

　　不過，可能正因為中國未來幾年要把推進城鎮化作為推動中國未來改革和發展的大引擎，因此，盡管政府近年來一再強調房地產調控不動搖，并且限購、限貸等調控政策組合拳也未松動過，但從去年第二季度以來，中國房地產市場運行、房地產板塊、房地產市場輿論與預期都開始發生變化。

　　具體表現為，房價方面，去年第二季度以來低價入市項目提價加推，中高端項目銷量增加提升了結構性高均價，百城價格指數于去年6月止跌并連續7個月上漲。成交量方面，2012年住宅成交量為近三年同期最高，同比增幅達29%，12月成交量創2012年調控以來單月新高，各類城市成交量均為2008年來第二高位，回暖最快的一線城市同比增長41%。

　　與之相適應的是，房地產板塊開始活躍，不少房地產上市公司股價開始上漲。房地產市場輿論方面，各種各樣有關城鎮化加速必然助推房地產業發展與房價進一步上漲的論調已是屢見不鮮。

　　對策　市場調控代替限購

　　“當前高企的房價有進一步上漲趨勢，已經構成推進新型城市化的很大威脅和挑戰。”尹伯成表示，如何正確認識我國城鎮化對未來樓市的作用以及如何用政策正確引導市場預期已是何等重要，何等迫切了。

　　尹伯成認為，中央要推進的城鎮化是新型城鎮化，要求的是不斷提升城鎮化建設的質量內涵。而以往是粗放、數量擴張型的傳統城市化，不是以人為本，而是以地為本。

　　“解決上述問題只能靠國家政策來引導和調整。”尹伯成說，但就房地產業發展而言，確實需要改變目前這種頭痛醫頭、腳痛醫腳的，短期的，行政命令式的調控方式，用市場經濟調控辦法取代目前以限購為代表的行政管理辦法。

　　此外，尹伯成表示，新型城鎮化對房產業發展和調控可能還有一個要求，即如何真正引導房地產業走向綠色、環保、智能和低碳，從規劃到設計，從建筑到管理，都要花大力氣，并且不使它成為增加成本，提高價格的舉動和理由，這需要大智慧。“新型城鎮化的鑼鼓聲響了，房產業在戲中如何發展和調控，也許要以后幾年才能看清楚。”

四問

　　政策是否繼續升級

　　自2009年12月份啟動以來，政策經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而本輪國五條房地產調控，已是第五次升級。

　　那么，本輪調控是否還有繼續升級的可能？如果升級，又會體現在哪些方面？

　　限購　嚴格標準

　　“本輪調控的流程還將繼續。”楊紅旭說， 2月20日，國務院會議出臺國五條是第一步，2月26日國務院辦公廳出中央細則，強硬升級是第二步。接下去還有第三步：一方面，相關部委還會出臺細則，進一步細化相關內容；另一方面，地方政府還將出臺地方執行細則。二者會交叉、同步進行，主要集中在3月份，少數還可能延至4月份。尤其是一線城市的細則，可能還會進一步出臺更嚴厲的措施。

　　楊紅旭認為，限購升級會是調控政策升級的重點內容。據悉，之前全國約有50個城市實行限購，但限購標準不統一。“而這次非常明確地提出了統一標準，覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房。而且還提出，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施。”楊紅旭說，接下來，多數已限購城市，都得修改自己的限購標準，從嚴執行。而一線城市，尤其是北京，房價上漲壓力較大，有可能還會在原來已經很嚴格的基礎上，再次加碼。

　　不過，對于限購，此前市場上還傳出“限購令要取消”的消息。對此，中房信分析師薛建雄不以為然，他認為，限購政策不會消失。“不僅是短時間內不會被取消，甚至在十年，二十年，會配合房產稅的政策一直施行。當然限購的松弛度會因為房價的漲幅有所調整。可以肯定的是，它的存在就是對于如今中國房價較為有效的控制方法。”

　　房產稅　試點擴容

　　薛建雄對《國際金融報》記者表示，未來政府的樓市調控肯定會從嚴，而房產稅會是重要手段。

　　事實上，房產稅推出上海和重慶兩個試點以來，關于試點擴容的猜測從未間斷。而從今年國五條新政的用詞表述上可以揣摩出點什么來。

　　“以前，諸多政府文件或重要官員關于房產稅的表述多是‘研究推進’，而這次的表述已沒有‘研究’二字，說明2013年將付諸行動了。”楊紅旭說，擴容試點會以一線城市和少數高房價的二線城市為主，外加湖南和湖北這種之前有準備的中西部地區或城市。

　　上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍也認為房產稅在2013年，會有擴大試點的趨勢。不過，并不會全面推廣，因為中國城市的層次差異很明顯，不可能同時推廣，這將有一定的過程層層推進。

　　“限購和房產稅到下一個階段必須會同時使用。”薛建雄認為，房產稅的推廣應該是在下一輪房價大漲之時。在房價大漲之時，出臺這樣的政策，房價必然會出現下跌情況。“預測房產稅應該會在2015年至2018年左右在全國推廣。”

　　不過，楊紅旭表示，擴容城市的數量和稅負的高低將決定這一政策對市場作用的程度。他認為城市數量不會超過十個，稅負方面也不可能全面對存量房開征。因此，即便擴容，房產稅也難以有效壓制房價。

　　二套房貸　繼續收緊

　　此外，在銀行貸款利率上，楊紅旭認為，“二套”房貸收緊的可能性最大，未來各家商業銀行收緊的程度則會有所差別。

　　“以前的調控文件或官員表述中，多用‘嚴格實施差別化的住房信貸和稅收政策’，而這次只提‘信貸’，沒提‘稅收’，說明接下去房貸收緊的可能性很大。”楊紅旭說。

　　事實上，在國五條出臺的前一天，網上盛傳“二套房貸首付提高至七成，房貸利率提高至1.3倍”。 傳聞導致當天A股，尤其是房地產股大幅下跌。

　　對此，楊紅旭表示，雖然后來國五條中并未提及，但接下去銀監會可能有動作，2013年的房貸政策肯定緊于2012年，假如不下發文件，則肯定會通過“窗口指導”授意商業銀行收緊貸款。“因為，就2013年而言，為了抑制房價加速上漲，尤其是一線城市的偏熱，臨時性的干預政策還會收緊，房貸和稅收這兩類經濟性手段，極有可能被拿出來耍耍。”

　　“比如說房貸，三套已停貸，緊無可緊；首套純屬剛需，銀監會哪好意思收緊？只有二套房貸，其中既有改善性的自住需求，也有投資性需求，既然無法分清楚，那么為了‘救火’的需要，即便存在誤傷自住需求的可能，仍會進一步收緊的。”楊紅旭說。

來源：國際金融報

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