新“國五條”值得商榷？

國務院辦公廳日前發布的新“國五條”實施細則成為社會關注的焦點。春節前一反往年常態淡季熱銷的樓市受新“國五條”影響，再度陷入觀望。新政出臺前幾天，無論是業內還是業外，對于房價預期幾乎是眾口一詞的上漲，而政策層面對樓市的收緊已致使新政公布后滬深兩市今日股價大跌。目前各地相關細則尚未推出，樓市已迅速陷入預期混亂之中。

　　新“國五條”中最引人關注的是熱點城市的二套房首付和房貸利率將上調以及對二手房成交差額征收20%個人所得稅的規定。

　　業內人士分析，雖然這兩項新政還有賴于金融部門和財政、稅務部門另行發文作出具體規定，但基本可以肯定，近期房價上漲較快的部分城市，很可能將二套房首付提高到七成、利率上浮到130%，而絕大多數符合規定的二手房，將不得不從原來只按總價款的1%繳交個人所得稅，轉為按成交差額的20%交納。

　　業內普遍認為，本次出臺的政策力度較大，其中二手房成交差額征收20%個人所得稅的規定，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將形成非常大的打擊。不過，個稅政策的明確令大量被新房市場高房價擠進二手樓市的首次買房及改善型剛需直呼承受不起。在各地細則尚未出臺之際，人們對樓市的預期再度陷入混亂。

　　21世紀不動產分析師張磊認為，由于過去幾年，國稅總局一直沿襲自住5年以上且是家庭唯一住宅的，轉讓時免征個人所得稅的規定，預計此次也不會輕易改變。

　　按成交差額的20%交納個人所得稅后，二手房市場價格會有多大影響？對此業內有兩種截然不同的分析。一種觀點認為，成交差額的20%個稅成本將會如同5.5%的營業稅被轉嫁到買家身上，進而推動二手房價格上漲；另一種觀點則認為，成交差額的20%個稅成本太高，即便賣方想轉移給買家，但買家恐很難接受，其帶來的直接后果是交易放緩甚至停滯，最終部分賣家不得不降低售價，從而實際上令二手房價格有所回落。

　　目前不少人認為，新的個人所得稅政策對新房市場是個“利好”。由于二手房稅收成本大增，一些購房者將被迫轉向新房，一手房市場需求增加，開發商就會漲價。因此新政策或將推動新房價格上漲。

　　住建部部長姜偉新表示，“國五條”剛出臺，要先看看市場的反應再說。據此有人認為“國五條”或許是個短期政策，隨時可以調整。鏈家地產認為，相對于收緊二套房信貸政策而言，個稅新政對市場的影響會更大。若20%個稅政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業主出售意愿都將會受到明顯的影響，或導致成交量的下滑。張磊認為，政府既然不惜采用“堵”這種迫不得已的方法，就意味著中央調控樓市的決心是不容置疑的，雖然很多人覺得調控手段值得商榷，但期望從房地產投資獲得暴利的時期已漸行漸遠。

來源：中華工商時報

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