洗牌整合提速 龍頭房企走向市場壟斷

　　調控之下，房地產行業的市場份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則面臨缺項目、缺資金、缺地的困境，市場份額不斷受到擠壓。業內人士指出，房地產行業正在走向洗牌和整合，強者恒強，未來市場或出現三四十家房企壟斷的格局。

　　市場份額

　　趨向集中

　　2012年，萬科、綠地和保利地產紛紛躋身“千億俱樂部”，中海、恒大、萬達等房企年度銷售總額也均超過900億元。CRIC研究中心數據顯示，2012年，全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。

　　房地產市場銷售額不斷向大型房企集中，很大程度地擠壓了中小房企的發展空間。2012年，中國房地產企業前十名的銷售業績門檻分別達到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。前20名房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長至233億元，銷售面積從166萬平方米增長至249萬平方米。

　　大型房企突飛猛進的同時，中小房企的增長速度放緩。中國指數研究院數據顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億至1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億至500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億至200億元的房企增速為20.5%。增速隨著銷售額的遞減呈下降趨勢。

　　大型房企在融資過程中的議價能力持續增強，吸引到更優惠、更大筆的資金流入。以房地產信托為例，大型房企因為商譽、規模以及資產儲備優勢，在融資方式的選擇上占有主動地位，其信托融資成本通常低于10%；而中小型房企因為風險系數更高，收益率設計也相對較高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的融資能力，有可能加速房地產行業的并購集中。

　　行業并購整合加劇

　　隨著樓市調控持續深入，房地產行業洗牌進一步助推房企分化，以住宅開發龍頭萬科來看，大型房企“狼性”整合的一面逐步展現。

　　萬科2012年報顯示，萬科全年一共收購了28家房地產企業，合計支付收購對價約27.86億元，平均每13天就有一家地產公司被納入萬科旗下。

　　在此之前，2005年萬科收購了13家公司，2006年萬科收購了22家公司，2007年以18.7億元收購了27家公司，2008年以近30億元收購了18家公司，2009年以近18億元的代價收購了27家公司，2010年和2011年分別收購24家和21家。2012年萬科收購企業的數量和頻率，超過了行業整合高峰時的2009年，達到了公司歷史上的最高紀錄。

　　融創中國與綠城也在2012年下半年聯合宣布組建上海融創綠城控股有限公司，融創出資33.72億元，綠城則是拿出上海、天津、無錫、蘇州、常州等九個項目50%的股權注入新的合營公司，雙方各占50%的股份。實際上，這相當于融創直接收購了綠城9個項目的股權。

　　在港上市的佳兆業集團也以8.14億元的價格收購遼寧省大連兩房地產公司，而上述兩地產公司共同直接擁有占地約2.66萬平方米的商業地塊，年期40年。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志表示，早年開發商數量特別多，很多開發商就一個項目。隨著時間的推移，房地產的準入門檻在不斷提高，無論是預售制度、自有資金要求，還是土地招拍掛制度等，都把一些實力不足的企業擋在門外，取而代之的是大型房企。規模大，融資渠道多，大型房企往往是土地盛宴的參與者，一邊融資買新項目，一邊又用新項目擴大融資規模。

　　持續的房地產調控政策客觀上也促使房地產市場往寡頭方向發展。在政策連續打壓下，資金緊張的中小房企最先撐不住，解決辦法就是把項目賣掉，幾乎所有的中小房企都選擇以公司股權出讓的方式來讓渡項目，“大魚吃小魚”式的并購使得房地產企業數量近年快速地減少。

來源：中國證券報　

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