"國五條"細則出臺后樓市末班車行情再現

近兩日走訪時發現，“國五條”細則出臺后，樓市出現了一波明顯的末班車行情，房屋買家們急切地想搶在政策生效之前完成簽約、繳稅、過戶等手續。對于后市，看多、看空者各有分歧。

　　不少人呼吁，接下來地方進一步出臺的實施細則應遵循調控精神，注意體現差別化，既要嚴格抑制投資投機性需求，也要防止合理的購房需求受到誤傷。

　　買賣雙方搶搭末班車

　　“國五條”細則明確，二手房交易中個稅按個人所得的20%征收，部分房價上漲過快城市還將進一步上調二套房首付和貸款利率。一旦實施，這對二手房、二套房交易無疑是一記重拳。

　　3日上午11時許，記者在上海浦東新區房地產交易中心張楊路受理處看到，一樓和二樓擠滿了前來辦理交易手續的買賣雙方及中介。據工作人員介紹，受理大廳的人數至少比平時增加了50%。在閔行區房地產交易中心，辦理審稅、繳稅和過戶手續的人群一早便排起了長龍。

　　上周才簽約的劉欣璐告訴記者，現在最擔心的是能不能趕在地方實施細則出臺前完成交易。她擔心對賣房人征收20%的差額所得稅，都會轉嫁給下家的，“那樣一來，我買的這套房子可能要增加30萬元左右。我根本拿不出來，而且我也接受不了這么高的價格。”

　　漢宇地產一位業務員稱，現在買賣雙方都在搶搭末班車，最近幾周內交易量肯定會大幅上升，“我經手的客戶中，交易的住房購買時間超過5年且是唯一一套的不足10%。換句話說，90%的交易量都會受到差額所得稅的影響。無論是買方還是賣方，估計都不愿意承擔突然大幅增加的成本。”

　　上海永慶房屋七寶店負責人說，根據以往經驗，不少政策出臺后，都會給予市場一定的消化期。將來出臺的地方實施細則，一般來說不會影響到已經簽訂購房合同、個貸合同的交易行為。現在不少人搶著辦手續，更多是只怕萬一的恐慌心理驅動。

　　政策效果因不同市場而異

　　“現在購房者急于簽約，但一些二手房房東并不著急，很少有人降價，有不少房東倒是趁機跳價。”上述永慶房屋門店負責人3日告訴記者。不過，業內人士認為，一旦地方實施細則出臺、新政真正“落地”，“末班車”行情便會終止，市場將迎來明顯降溫。

　　知名房地產分析人士楊紅旭說，“國五條”細則對市場的影響將超出預期。他預計，接下來樓市活躍度將持續下降兩個季度左右；住宅成交量將在二季度明顯降溫，房價漲幅也將回落，下半年個別月份可能會出現環比下跌；其中，二手房降溫幅度將超過一手房，一二線城市降幅將超三四線城市。

　　“此次細則出爐，會帶來很大的市場震動。這種調控決心和姿態，會放大各項具體政策的市場影響力。”上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說。

　　宋會雍分析，“20%個稅”等政策的效果，會因不同市場而異。在供不應求的賣方市場，賣方有條件把這部分被切割的收益在總價中體現出來，步調一致、統一加價。但加價會影響交易，所以賣家之間的競爭也會相應加劇，導致加價幅度可能少于被削減的20%。

　　對于供大于求的買方市場，買方有條件挑挑揀揀，特別是舍棄背負較高所得稅的二手房而轉向一手房，這將使二手房面臨很大的降價壓力。也就是說，切割走的這一塊，很大程度上會由賣家自己承擔。

　　短期降溫之后，后市如何走向？業內人士認為，限制需求只是將市場再次推入觀望，影響后市走勢的根本還是供求和預期。此次調控提出的增加土地供應、確保保障房供應等措施，對中長期市場影響更大。

　　差別化信貸政策受關注

　　“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。”國務院常務會議同時明確。

　　記者發現，目前一些合理的改善性購房需求對差別化信貸政策如何體現十分關注。一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，貸款利率上浮至基準利率的1.3倍甚至更高，在“認房又認貸”的情形下，二套房購買者的成本將明顯增加。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部計算，假設購房者購買1套250萬元的房源，以7成首付、1.3倍利率計算，首付要多付25萬元，而20年等額本息還款方式的商業貸款利息只減少14.6萬元，月供僅減少608元。

　　“首付六成已是竭盡所能，哪里還有能力再增加支出？”上海市民鐘建說，這樣一來，一家四口“賣小房換大房”的計劃只能暫時擱淺。

　　“合理購房需求的利益如何來保護？”一些購房者問。“從長期來看，應該降低房產交易環節稅費，穩步推進持有環節稅制改革，這樣既能夠促進二級市場交易的活躍、滿足購房人的自住需求，又有助于抑制投資投機。”永慶房屋相關人士對記者說。

來源：新華網 葉鋒、魏宗凱

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