類別墅市場逢源“限墅令”或引發別墅漲價

　　去年3月以來，各個樓盤開發商以大力度優惠或客戶活動的形式加快推盤，并撬動了購房需求市場的釋放。以滿足改善型購房需求為主的類別墅產品，在市場持續向好的情形下，紛紛高調推盤。從平層住宅到獨門獨戶的類別墅產品，一時之間，高端住宅樓盤搶灘高端市場之爭，風起云涌，似有升溫之勢。而這些以雙拼、聯排、疊加等類別墅進軍市場的樓盤，無疑吸引了眾多人士的眼球。隨著一批高端住宅產品的入市，鄭州樓市將迎來新的關注焦點，而其能否撬動高端住宅市場需求，有待進一步觀察。

　　類別墅市場“左右逢源”

　　去年3月以來，在一系列國家宏觀調控影響下，房地產市場開始趨于平淡，住宅成交量下降成為不爭的事實。不過，從住宅市場細分出來的類別墅高端住宅產品，其市場的走向及需求，成為各方討論的焦點所在。而高端住宅受市場影響較小成為市場較為普遍的聲音。

　　眾多行業人士之所以認為高端住宅產品受政策及市場影響小，首先在于其購房群體的特殊性。“類別墅等高端住宅產品，瞄準的是較有經濟實力的高端消費人群。”綠都地產集團市場營銷中心總經理宋冰表示，出于改善居住環境等自住需求，購房者買這類產品時，考量的是產品的物有所值或物超所值。而一般的普通住宅產品，其差異性并不明顯，價格成為購房者對比產品性價比的重要因素。因此，出于滿足高端置業需求的類別墅產品，受政策的影響并不會太大。

　　鄭州房地產界資深人士表示，類別墅等高端住宅樓盤，其消費人群主要有兩類，一類是事業有成的人士，主要是一些大型企業的老板，這部分群體經過多年的資本積累，具有較強的消費能力。另一部分則是屬于剛剛站穩市場的新一代企業家及社會精英，如企業高管等。可以說，前一類人群的置業需求在于尋求奢享型居住感受及追求別墅生活體驗，另一類人群則出于改善型置業需求，在于提升居住品質。不過，不少高端住宅項目的開發商表示，近年來，別墅、類別墅高端住宅市場的置業人群，開始趨于年輕化，特別是新一代企業家及新成長起來的社會精英人士，成為這類產品新的購房群體。

　　“限墅令”或引發別墅漲價

　　近日，國土資源部、國家發改委在聯合印發的《限制用地項目目錄2012年本》和《禁止用地項目目錄2012年本》中，再次明確了“禁止別墅類房地產開發項目”的規定。據業內人士分析，此時限制政策的出臺，讓別墅產品作為一種稀缺資源的價值日益凸顯，價格可能攀升。

　　在連續5道“限墅令”及“1.0容積率”的雙重限制下，別墅的規劃審批很難通過，幾乎可以認為，不再有別墅增量審批。不批別墅用地，即再無別墅開發。所以可以肯定地說：2012年是鄭州甚至中國最后一年批量別墅推出年，2013年底別墅基本進入存量市場，幾無新增供應。禁墅了，別墅不批了……從2003年第一次叫囂到現在10年了，終于“狼來了”，2013年深圳別墅宣告正式進入“末時代”，鄭州幾近全面進入“存量市場”。總而言之，2013年鄭州可售別墅賣一套，少一套，開發商進入賣方市場，話語權很大。

　　從2006年第一次通過量化指標進行限制，獨棟別墅一夜間消失，但此后通過技術手段開發的類別墅產品，如雙拼、聯排由于認定標準的模糊設定和政策監管的力度問題，仍然行銷市場。但2012版新政出臺后，從行政角度加強了過程中的審批管理，由此未來的產品規劃中，類別墅產品出現概率被大幅降低了，目前的可售別墅產品，有可能成為鄭州別墅類產品的“絕唱”。原因在于從本次新政開始，多部門開始聯手，通過行政手段加強了項目前期審批的過程管理，將別墅產品從過程中擋在了閘門以外。這意味著市場上現有的別墅產品將賣一棟少一棟，尤其是產品功能規劃完整、合理、資源優勢明顯的別墅產品或將漲價。或者可以這樣說，在新政以后，別墅產品本身，將成為一種資源。

　　產品多樣 2013年推盤量將增多

　　事實上，近年來，除了獨棟豪宅之外，以雙拼、聯排、疊加等產品形態為主的類別墅高端住宅產品，在市場上可謂風生水起，似有升溫之勢。記者走訪時了解到，鄭州市面上尚有一批此類型的房源在售或者醞釀入市。

　　此外，除了目前在售的林溪灣、迎賓路3號、藍天商務花園、綠都溫莎城堡、亞星江南小鎮、正商紅河谷、怡豐森林湖等項目外，正商紅溪谷、恒大金碧天下、清水苑等項目的聯排、疊加等類別墅產品，也計劃入市，不過，每個項目的類別墅產品數量并不多。

　　據了解，“限墅令”已在北京、上海等大城市有了明顯市場反應。根據亞豪機構統計數據顯示，去年5月份北京別墅市場共有6個項目開盤銷售，比上月多出4個，6個項目共提供別墅產品236套，預售許可面積9萬平方米，環比上月供應套數大漲257.6%，供應面積上漲12.5%，也創造了自2011年11月以來的7個月的月度供應新高。

　　目前，鄭州的別墅市場還沒有太明顯的波動。業內人士稱，這是一種正常反應，鄭州處于全國房地產市場的“神經末梢”，向來對政策的反應比較滯后，對新變化不太敏感，但隨著新政的推進與執行，市場總會有所反應。各大開發商紛紛表示，對于別墅的去化難度頗高。同時，“限墅令”的頒布在一定程度上造成了市場上獨棟別墅供應量的逐步稀缺。從長遠來看，獨棟別墅的價格上升是必然趨勢，且高端物業抗風險能力較強，成了某些開發商“不舍得賣、不愁賣”的惜售原因。

　　多個項目搶灘 類別墅爭戰高端市場

　　行業人士分析指出，目前市場上在售的、面積緊湊的雙拼、聯排、疊加等類別墅產品并不多，而下半年，一些涵蓋高層住宅項目的類別墅產品，有望入市，屆時，市場的供應量將會更多，購房者的選擇面也將會更廣。

　　事實上，豪宅的開發商對今年的市場形勢表示謹慎樂觀。“無論是房企還是項目都要順應宏觀調控政策，以核心競爭力和產品力贏得市場。”綠都地產集團市場營銷中心總經理宋冰表示。據悉，由于類別墅屬于低密度住宅，因而從相當程度上保證了業主的私密性和居住品質，滿足了一些具有較高收入且有一定文化品位的中高端消費者。并且從產品本身而言，類別墅通過增加地下室、閣樓、露臺等附贈面積，來擴展生活的空間，提升生活的舒適度，更加接近傳統別墅類產品帶給置業者的居住氛圍。在公寓止跌回升、別墅產品仍有降價的情況下，部分購房者看到部分經濟型別墅“低總價”的優勢，放棄價格偏高的公寓，選擇了性價比更高、更適合自己置業需求的低價別墅。

　　為幫助會員企業和業界朋友了解產業地產的開發模式和規律，掌握產業地產規劃和發展策略，由河南省房地產業商會、深港房地產聯合商會共同舉辦的第35期“商會地產領袖大講堂—產業集成地產”主題講座將于3月5日在鄭東新區金融大酒店4樓會議中心舉行。

來源：大河網　 李飛

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