商業地產：繁榮表象下蘊藏風險

　　住宅市場限購以后，此前一直不溫不火的商業地產項目開始受到眾人的熱捧。鄭州市場上新型商業業態不斷涌現，區域購物中心、大型城市綜合體如雨后春筍般出現，商業地產熱度空前。然而，商業地產市場繁榮下蘊藏著風險，產品趨同、庫存加大等風險成為商業地產不得不面對的問題。

　　商業淡季特征明顯

　　每年春節前后，都是傳統的樓市淡季，對于以投資類需求為主的商業地產而言，更是如此。1月份，商業地產市場只有君悅城和德化新街兩個項目開盤，2月份至今，市場上尚無商業項目開盤信息。

　　1月19日，君悅城推出25套一二層連體商鋪，面積區間為180～400㎡，當天推出5萬抵30萬認籌特惠。1月28日，德化新街首批免租金“金牌商戶”選鋪盛大開啟，主推10～30㎡城市中心地鐵商鋪。

　　記者在采訪中發現，春節期間，除了一些營業中的商場外，絕大多數招商、銷售中的商鋪、公寓項目，基本處于放假狀態。二七區某項目負責人表示，“我們的客戶大多是在周邊做批發市場生意的，春節前老早就回老家了”。

　　競合地產董事長王東分析，春節是樓市淡季，2月向來是開盤量最少、打折優惠力度最低的月份，但是這些因素并不意味著市場會冷清下來。當前鄭州市正處于城市轉型發展時期，商圈拓展、專業市場轉型升級、城市綜合體崛起……隨著中原經濟區規劃的正式批復，鄭州房地產市場日趨成熟，并吸引了國內一些開發商進駐，萬達廣場、金地廣場、華潤萬象城等多個備受市場關注的商業地產項目已經相繼面市或正蓄勢待發。

　　商業庫存壓力加大

　　事實上，自從住宅市場實施限購以來，商業地產市場成為市場關注的熱點，不僅受到投資者的青睞，許多開發商紛紛加大商業地產開發比重，一時間，鄭州樓市商業地產項目尤其是包含較大商業體量的城市綜合體遍地開花，致使商業地產投資過熱，庫存量急劇膨脹。

　　數據顯示，截至今年1月份，鄭州樓市商業物業庫存量約為110.52萬平方米，上漲增勢明顯，按照過去兩年5.33萬平方米的月均去化速度來看，僅消化庫存就得20個月之久。

　　除此之外，隨著鄭東新區“龍湖”的開發和高鐵商圈商業項目的陸續推出，后續商業地產投放量將持續增加。據商都網購房中心最新數據統計，2013年鄭州市區預計有45個純新盤上市，其中住宅項目19個，占總開盤量的42%；商業項目21個，占總開盤量的46%。

　　在談到目前鄭州市商業地產扎堆出現的原因時，競合地產董事長王東表示，一方面是由于“限住不限商”之后，新型商業業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區域購物中心等如雨后春筍般出現，商業地產空前熱銷，從而導致部分房企轉型進入商業地產項目開發；另一方面，一些地塊在出讓時，被強制性要求配套一定體量的商業項目，一定程度上也推動商業地產項目供應量大增。預計2季度開始，市場將逐步回升，但是由于商業地產潛在供應量較大，市場壓力依舊較大。

　　未來市場兩極分化

　　在供給失衡的情況下，商業地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常激烈。對于首次介入商業地產開發的中小型開發商來說，未來將面臨著巨大的競爭壓力。然而，對于市場上的“實力派選手”而言，商業地產發展依然后勁十足，未來升值潛力巨大。

　　同致行副總裁、鄭州同致行副總經理耿大勇認為，2月份，新“國五條”出爐，表明住宅市場限購政策仍將持續。因此，不受調控政策影響的商業地產，未來依舊是投資的主要渠道，預計開發商將繼續加大商鋪供應量以達到快速回籠資金的目的，并且隨著鄭州經濟高速增長，商業地產需求將持續強勁。

　　近兩年，鄭州已經出現大型商業地產項目集體亮相的情況。其中不乏萬達城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤萬象城、西元國際廣場等“實力派選手”，這些品牌化商業地產逐漸受到市場和政府的認可，品牌效應開始顯現未來升值潛力巨大。

　　但是，毋庸置疑，現階段商業地產也存在著不少跟風現象。北京睿意德執行董事張家鵬表示，由于對零售業本身需求并不了解，一些商業地產項目單憑住宅經驗而不遵循商業地產規律，因地理位置等，造成客戶資源不足，甚至無人光顧的局面。另外，也有些是在同一商圈內有多個類似的大型購物中心，產品趨同化嚴重，這些商業地產項目在以后的激烈競爭中，必將被淘汰出局。

來源：大河網　 曾邦華

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