我國房地產調控再“加碼”

近日，國務院總理溫家寶主持召開本屆政府最后一次國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，并明確了5項基本政策措施。本屆政府在換屆之際依然研究部署房地產調控工作，表明了決策層堅決穩定房價的態度，但同時也顯示出當前房地產調控所面臨的嚴峻形勢

　　市場回暖倒逼政策出臺

　　毫無疑問，此次決策層之所以選擇在當前時點出臺“國五條”，與去年下半年以來全國樓市持續回暖的態勢密不可分。

　　2010年起，在流動性收緊、限購、限貸等一系列政策的影響下，全國房地產市場進入全面調控時代。2010年至2012年，全國新房銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。國統局數據顯示，2012年，我國商品房銷售面積環比增長1.8%，增幅較2011年回落3.1個百分點；而三年間全國新房銷售量平均增幅跌至6%，顯著低于房改以來平均20%的年增幅，這也是1998年以來，全國新房銷售量增幅首次連續三年出現下滑。

　　但是，在樓市調控進入常態化的2012年，一方面因為開發商在調控壓力下最終選擇“以價保量”，較大的優惠力度吸引了潛在需求出手；另一方面，政策環境出現調整，準備金率、利率的下調，大大改善了流動性。我國樓市走出了一波“先抑后揚”的觸底回升行情———市場成交量在2012年初跌至谷底，但從3月起，成交量明顯回升并一直延續到7月，而在隨后月份中維持相對穩定的成交量水平，全年商品房銷售面積超過11.13億平方米，創歷史新高。

　　在房價方面，根據國統局數據，2012年12月份，70個大中城市新建商品住宅同比綜合指數為99.94，新建商品住宅同比價格降幅持續收窄，但自2012年三季度開始，房價同比降幅不斷收窄，已步入筑底之后的上行階段。而從環比來看，2012年4月份環比漲幅現上行拐點，隨后漲幅進一步擴大，回升趨勢顯著，2012年12月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.34。

　　進入2013年之后，全國樓市的銷售情況繼續回暖，CREIS中指數據顯示，1月份全國前十大房企實現銷售額734億元，環比增長了12%，同比增幅高達185%。以上海為例，今年1月，滬上樓市一手房成交量突破100萬平方米，二手房成交量繼續保持在2萬套以上高位，同比增幅分別在400%和500%左右。土地市場也明顯復蘇，截至1月31日，上海市共計出讓經營性用地14幅，合計出讓面積為30.4萬平方米，同比增加85.4%；累計出讓總金額達50.9億元，同比提升124.2%，為近5年來最高。溢價率方面，1月共有6成經營性用地出現溢價，其中溢價率50%以上的土地占四成左右，最高溢價率達84%。而在2月份，盡管受到春節長假的影響，樓市向上運行的趨勢實際并沒有改變，僅上半月一手房成交面積就達到了20.74萬平方米，與去年同期相比近乎翻番。

　　與此同時，全國房價也延續了上漲態勢。根據國家統計局最新發布的1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，1月份，70個大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個，雖然價格環比上漲的城市較去年12月減少了一個，但最高環比漲幅達到了2.2%，較上月的1.2%增加了1個百分點。而中國指數研究院此前發布的2013年1月份百城住宅價格指數報告也顯示，1月全國100個城市（新建）住宅平均價格為9812元/平方米，環比2012年12月上漲1.00%，這也是該指數自2012年6月止跌后，連續第8個月環比上漲。

　　值得注意的是，北上廣深等一線城市在此輪樓市回暖中的表現突出，四大城市1月份新建商品住宅價格環比漲幅均超過1%，其中深圳以2.2%的漲幅領跑，廣州以2.0%的漲幅緊隨其后，而北京和上海的環比漲幅也分別達到了1.6%和1.1%，較去年12月份分別上升了1.2%、0.8%、0.8%和0.5%，環比漲幅進一步擴大。

　　“國五條”應運而生

　　房價上漲，導致許多購房者恐慌性入市，特別在一些一線城市形成一房難求局面，同時也導致土地溢價率的大幅攀升，反過來更加劇了房價上漲的預期。針對樓市的迅速回暖態勢，本屆政府最后一次國務院常務會議將目光聚焦到了房地產調控上，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，表明了決策層穩定房價的堅決態度。

　　據新華社報道，會議指出，近年來，各地區、各部門認真落實中央關于加強房地產市場調控的決策部署，取得積極成效，投機投資性購房得到有效抑制，房地產市場形勢逐步平穩。住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施，對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲，發揮了關鍵作用。

　　會議指出，我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續性和穩定性，嚴格執行并完善有關措施，促進房地產市場平穩健康發展。

　　會議還明確了五項具體政策措施：（一）完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

　　（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　（三）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　（四）加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　（五）加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

　　會議要求進一步完善住房供應體系，健全房地產市場運行和監管機制，加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。

　　調控政策穩中有變

　　從本輪調控開始至今，國務院先后數次召開針對房地產調控工作的國務院常務會議，例如2010年4月15日，國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施；2011年7月14日，國務院常務會議分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作等，并先后發布了多項關于房地產調控工作的文件，包括《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》、《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》等。

　　從整體內容上看，此次“國五條”主要還是對此前出臺的房地產調控政策的重申，在一定程度上可視為官方對市場預期的回應。不過，此次會議中一些新的提法，也從某個角度透露出決策層對新形勢下房地產市場的判斷，以及未來房地產調控的可能方向。

　　房價上漲壓力嚴峻在此次國務院會議中，關于“我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”的提法，是此前任何一次會議或是文件中從未提及的，這無疑值得引起重視。

　　業內人士表示，中央的此次表態為短期核心城市房價的快速上漲把準了脈，即樓市的回暖并非全部源于調控不力，而是供需矛盾嚴重所造成，潛臺詞或是短期核心城市房價的快速上漲是由供需不平衡導致，且難以改變。

　　同時，雖然此次“國五條”繼國辦發[2011]1號文后，再提房價控制目標，但僅做出了“按照保持房價基本穩定的原則”的表述，而在2010年和2011年兩次關于房地產調控工作的國務院會議上，相關表述為“堅決遏制部分城市房價過快上漲”和“促進房價合理回歸”。有業內人士表示，表述上的變化似乎暗示了對于控制房價上漲的難度日益增大，“保持”一詞也說明了中央對于目前房價的水平和漲幅是可以接受的，因此未來房價小幅上漲或依然在調控軌道之內。

　　而且，在2011年提出房價控制目標時，文件明確“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布”，相比之下，此次“國五條”房價基本穩定的原則比較含糊，想象空間較大，具體需要看部委和地方政府的實施細則。

　　中央地方博弈升級此次“國五條”另一個值得關注的變化在于地方政府的權責變化，一方面，與此前“進一步落實地方政府責任”相比，此次會議提出的“建立健全穩定房價工作的考核問責制度”，無疑表明中央意在將此前約談、巡查等短期手段向長期問責制度建設轉化，進一步嚴格落實地方政府在房地產市場調控上的責任。

　　不過，另一方面，有別于以往的“一刀切”，此次“國五條”針對當前分化的市場厘清了房地產調控的重點城市，在“支持自住需求、抑制投機投資性購房”的“有保有壓”大原則下，將對部分三四線城市的控制權下放到省級政府。業內人士認為，這一變化說明政府認識到本次房價上漲區域主要是在熱點城市和中心城市，全國房地產市場形勢依然平穩，對于房地產市場狀況把握更加全面、客觀，但同時似乎也暗示了中央與地方政府在房地產博弈過程中準備“抓大放小”。

　　事實上，從2003年至今的10年時間里，我國房地產市場共經歷了3輪調控，矛頭直指“房價過快上漲”，調控力度逐步加深、調控手段日趨豐富、調控范圍不斷拓寬。但是，過去10年間，我國房地產市場卻一直保持了很高的發展速度，房價也是一路突飛猛進，究其原因，地方政府對調控政策的執行情況最終決定了調控政策的實際效力，進而影響了調控效果。對房地產市場調控的十年，可以說也是地方與中央兩級政府關于調控問題博弈的十年。地方政府對調控政策的執行情況，最終決定了調控政策的實際效力，進而影響調控效果。而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。中原地產表示，從歷史上看，房價漲跌幅越大，兩級政府對調控的決心和執行越統一。而房價處于漲跌小幅變化期間，兩級政府博弈深化，地方對調控的動力不足，政策執行的彈性增加。尤其是當房價緩慢回落時，即調控效果初顯時期，兩級政府博弈最為強烈。

　　業內人士認為，從新政的內容可以看出中央和地方政府在房地產調控中博弈的升級，目前太極拳已經打給地方政府，而地方政府也會審時度勢，很可能提出不著邊際但表面上又不會違背中央政策的措施出來。2013年的中國房地產市場，依然將在中央和地方兩級政府的博弈中繼續前行。

　　限需求仍是關鍵政策長期以來，我國的房地產市場一直處在供需失衡的狀態，在供給短期內無法迅速增長的前提下，房地產市場遵循明顯的“量在價先”規律，因此抑制需求是控制房價的重要手段。而在本輪房地產調控中，各項政策也一直圍繞著打擊需求為主，增加供給為輔的思路展開，在此次“國五條”中，限購政策的小范圍升級也依然是最關鍵的政策。

　　目前來看，共有47個城市執行限購，但在限購政策的具體執行上，各地尺度不一，其中貴陽、沈陽、銀川、長沙等地執行較為寬松，例如貴陽和沈陽均未將限購范圍擴展到全市，而分別僅對一環內和二環內區域限購；而銀川和長沙也對小戶型房源網開一面，銀川對人均47平方米以下不限購，而在長沙購買90平方米以下住宅，戶籍限制可以放松為長株潭地區。業內人士表示，此次政策重點提到省會城市及計劃單列市在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面需按統一要求完善限購措施，意味著原實施“限內不限外”、“限大不限小”等限購政策的城市，將面臨限購收緊風險。中金公司認為，這一升級或將使得該部分城市成交量萎縮約5%-10%。

　　不過，雖然限購政策出現小范圍升級，但是申銀萬國也指出，限購關鍵在于執行力度，若限購標準不明顯大幅提升，限購統一標準僅對個別城市影響較大，對市場整體影響有限，未來銷量出現大幅度波動的可能性較小。根據申銀萬國的統計，從2012年銷售面積的漲幅看，與同區域執行正常限購標準（本地戶籍家庭在轄區內限購2套，外地1年以上社保或納稅家庭限購1套）的城市相比，沈陽、長沙、北海等限購政策較為寬松或不限購城市表現并沒有更好，甚至更差。

　　此外，業內人士表示，此次國務院政策出臺，或將使得部分需求重新轉向觀望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求關系。但是，目前的樓市需求絕大多數屬于剛性需求或改善型需求，遲早都需要釋放出來，抑制需求的短期政策難以在中期改變或改善樓市的供求關系。

　　除了限購之外，“國五條”也提出要“嚴格實施差別化信貸政策”。業內人士認為，從歷史上看，房地產銷售和信貸有較強的關聯性，若近期關于二套房貸首付提高的傳聞成真，可能會對市場造成一定的影響。但是，此次“嚴格執行”的表述，與此前“加大差別化信貸貨幣政策執行力度”、“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”、“強化差別化住房信貸政策”相比略微偏弱，加之目前北上廣深等一線城市樓市成交中，二套房占比僅在兩成左右，限貸政策從嚴的實際影響也可能有限。

　　房產稅擴容進一步明確雖然對于短期控制房價目標而言，以“限購”為代表的行政手段仍是最有效的政策，但正如上文所言，限購政策無法改變房地產市場整體運行趨勢，因此，未來需要抓緊建設完善房地產調控的長效機制。

　　而在此次“國五條”中，“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”納入其中，同時新政也明確“推進城鎮個人住房信息系統建設”，也可視為中央有意為全國范圍內開征房產稅從技術上做鋪墊。業內人士表示，房產稅的實施對于短期抑制房價并沒有很明顯的作用，但其對于房地產長期運行機制起到完善作用，而且從增加長期稅源的角度看也極具意義。

　　不過，從2011年上海、重慶兩地推行房產稅試點以來的情況看，實際效果未能達到預期。易居中國表示，雖然在調控政策繼續從嚴的預期下，房產稅全國擴容仍成為未來調控政策的可能方向之一，但從實際操作看，一方面不僅要總結上海和重慶的經驗，還要研究結合試點城市的實際情況，特別是考慮到各地居民收入的差異性，房地產稅負必須有減有加。另一方面，目前來看我國針對存量房屋的價值評估還有一定難度，房地產信息的公開化和透明化也不足，這也制約著房產稅試點的進一步擴容。此外，業內人士還表示，此次“國五條”雖然明確提出要擴大個人住房房產稅改革試點范圍、推進城鎮個人住房信息系統建設，但是并未明確具體的時間和對象，這在一定程度上說明了房產稅改革依然困難重重。

來源：上海金融報

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