房地產需求正超乎想象持續爆發

　　房價抬頭?

　　調控進入膠著期，傳言紛飛的同時，房價又開始抬頭，無數次的輪回讓長效機制從未顯得如此重要

　　房價正由降轉升的傳言充斥當下樓市。一如北京的霧霾，使人們對趨勢愈發迷茫。

　　全聯房地產商會下屬的REICO工作室近期發布報告稱，從價格的月度環比變化來看，2012年，全國70個大中城市二手住宅與新建住宅價格分別于4月和6月企穩；11月和12月，新建住宅價格上漲幅度較大。

　　基于對房價上漲的恐慌，各種關于調控升級的傳言紛至沓來。包括升級營業稅以及房產稅擴容在內，一場關于房價的博弈正逼近沸點。有業內人士認為，當前房企已渡過難關，漲價似乎不可避免，而引導市場趨勢的地價，目前正以更高于房價的漲幅在增長。

　　在地產界備受追捧的“預言家”任志強近期也再次放言：“什么政策也阻止不了今年房價的上漲趨勢。”任志強的篤定源于行政調控持續三年之后，調控長效機制仍舊缺失。

　　需求持續爆發

　　需求正超乎想象地持續爆發。

　　2013年1月的一個早上，才剛剛9點，北京市朝陽區房產過戶大廳外就已經排了至少有50米長的隊伍。排在隊尾的一個購房者是早上四點半就開始排隊的，而排在隊伍最前面的則是昨晚九點就過來的。

　　一位近期經歷了過戶繳稅的購房者告訴記者，現在北京辦理二手房繳稅過戶至少需要2天，而以前只需要一天就可以完成，并且還需要早上4點鐘起來排隊領號。繳稅大廳門外的黃牛黨已經將號碼賣到了500元一個。

　　統計數字可以說明近期北京需求的火爆程度。據北京鏈家地產經紀公司統計，繼2012年12月二手房成交量大幅上漲后，2013年1月成交量再創新高，預計全月成交量將會超過1.9萬套。盡管該成交量還尚未達到2009~2010年的市場火爆時期，但仍是2011年2月以來的最高值。

　　據北京21世紀不動產CBD中心區域新城國際店經理反映，1月以來，成交量和成交價均穩步增長，房價上漲幅度在5%左右，客源量較12月保持不變，房源量供不應求，經紀人明顯感覺“沒房賣”。

　　21世紀不動產市場分析師張磊介紹，除了CBD區域外，其他區域的門店也保持了紅火的成交態勢：通州云景區域玉橋店1月買賣成交單數是12月的兩倍；崇文區域新景家園店成交單數是上個月的4倍，亞北區域名佳花園店成交是上個月的3倍。“只要有房源，價格不離譜，基本都可以在很短時間內成交，關鍵是年前很多業主都不著急售房了，致使很多區域一房難求”。

　　需求持續爆發必然帶來價格上漲。據鏈家地產市場研究部統計，1月份北京市二手住宅成交均價為24962元/平方米，價格環比漲幅為1.5%。

　　21世紀不動產門店經理告訴記者，新城國際所在區域二手房目前買賣均價6.3萬元左右/平方米，租賃一居室1.5萬，兩居要2至3萬，三居3萬以上。從近期成交的一套二手房看：一個西向戶型的房源，報價650萬，在業主和客戶約談的兩天內漲了20萬，最終以675萬成交。

　　行政調控式微？

　　人們困惑的是，為何在嚴厲的限購政策下，需求仍然持續爆發？

　　按照北京市限購規定，外地人李華（化名）在北京已經沒有購房資質。因為，就算在北京納稅或者社保滿五年的外地人也只能在京購置一套房。而為了成功購置第二套改善性住房，李華選擇了“假離婚”，具體操作方式是，與丈夫離婚，然后將房產放到丈夫名下，自己再重新購置一套房。由于李華離婚后名下無房，她甚至還可以享受首套房的貸款優惠。

　　這并不是個案。需求正從限購的池子里通過各種各樣的方式溢出。除了通過“假離婚”，人們還可以通過辦理工作居住證等方式購房。

　　當然，并不能否認限購的作用。如果沒有限購，在強大的需求面前，房價漲幅可能會更高。但隨著行政調控的持續，限購對于市場運行的藥效也在逐漸減弱。

　　REICO工作室統計報告顯示，2012年，商品房施工面積57.3億平方米，比上年增加13.2%，增幅減小12個百分點；新開工面積17.7億平方米，比上年減少7.3%，增幅減小23.5個百分點；竣工面積9.9億平方米，比上年增加7.3%，增幅減小6個百分點。

　　另外，2012年房地產開發投資增速也在較快回落。全國房地產開發完成投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比2011年回落11.9個百分點，比同期固定資產投資增速低4個百分點。與此相對應，2012年房地產開發企業購置土地面積為負增長，全年企業購置土地面積35667萬平方米，同比減少19.5%，增幅減小22個百分點。

　　任志強認為，企業購置土地負增長的概念就是，如果不考慮此前的土地儲備，新增土地大概需要6~9個月時間才能開工，好的企業可能在9個月才具備銷售條件。也就是說，2012年的供給和投資都可能因為土地的短缺而上不去。

　　而另外一個無法改變的現實是，中國最大的內需仍然是居住需求。據統計，2002~2011年，在各項內需因素中，居住需求占比最大，平均為16.7%。2002~2011年居住需求占內需比重總體呈上升趨勢，2002年為15.9%，2011年上升到18.5%，平均每年上升0.3個百分點，是內需中上升最快的。這意味著內需中居住需求增長最快。

　　長效機制待建

　　1月28日，上海易居房地產研究院發布調研報告顯示，2012年12月，70個大中城市新建商品住宅價格定基均值為104.1，即新建商品住宅價格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房價上漲的城市有65個，下降的城市有5個。

　　上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉認為，2010年以來的房地產調控政策效果已初見成效。雖然部分城市及區域房價漲幅明顯，但已脫離暴漲、瘋漲等不合理區間，同時個別城市在調控之前的房價飛漲已基本得到遏制。

　　但令她擔憂的是，隨著2012年下半年樓市逐漸回暖，一線城市連續兩個月領漲全國，前期壓制使得后期反彈也更為明顯。未來樓市調控政策如不加碼，目前的調控效果將很難維系。鄭紅玉認為，樓市調控長效機制仍有待建立。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也認為，“盡管在一些機構和官方表態來看，今年房地產市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應對，而應該未雨綢繆，建立房地產市場調控的常態化、長效的機制。”

　　張宏偉認為，從當前已經明確的政策走向來看，房產稅試點范圍的正在逐步擴大、住房保有稅、交易環節的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，達到房地產市場“去投資化”的目的，引導樓市進入長效調控機制。

　　而房產稅推廣的前提是全國住房信息聯網，但該項工作一直進展緩慢。

　　按照住建部2013年初的部署，作為“住房調控”和“房產稅開征”等工作基礎的全國個人住房信息系統，將在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。據消息人士稱，這40個城市聯網工作已經完成，但該聯網工作一直沒有公開。

　　業內認為，政府應盡快推進住房信息全國聯網工作，并以此為依據，制定差異化和長效機制的調控政策。而不是通過頻繁變動的行政方式調控，這不僅容易滋生腐敗，而且并不能從根本上改變房地產供求失衡的問題，而從更長遠的角度看，行政調控的藥效也會在市場的作用下逐漸減弱。

　　另外，張宏偉認為，在限購、限貸尚未明顯松動的市場背景下，在當前更為務實的做法，商品住宅市場應該制定“差別化”的信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交，一方面保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間；另一方面，也通過這樣的方式引導開發企業建設中小戶型、中低價位樓盤。　　　　

來源：財經國家周刊 魏洪磊

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