2013房地產調控不會放手 “穩”為上策

　　本輪房地產調控已經持續了近3年，直到現在，哪怕是微微的一絲政策松動，各地市場和房企也都會積極‘響應’。在以限購、限貸、限融資為代表的調控政策下，房地產市場由過熱迅速降溫。

　　回顧中國房地產行業發展歷程不難發現，政策調控在很大程度上決定著市場主體的運行路徑——從20年前商品房市場起步時期到2000年以后的樓市供需兩旺，再到3年前“史上最嚴厲調控政策”的先后出臺，由政策造就的地產繁榮面臨著生存危機，包括央企在內的涉足房地產項目的非地產企業出現了一波退出潮，房地產企業從2005年的8萬余家銳減至6萬家。

　　2010年至2011年通常被看作本輪房地產調控的第一階段，其間行業政策面持續收緊，市場交易量持續萎縮，一線和二線城市房價持續回調。進入2012年以來，調控事實上逐漸進入了第二階段，由于前期調控成效基本得到了中央的肯定，加之房地產市場持續低迷給地方政府財政帶來了巨大的壓力，行業基本面在2012年之后明顯出現好轉，出現了市場交易量逐漸恢復、房地產企業壓力逐漸減輕，最終致使房價也正逐漸企穩回升。總的來看，2012年無疑成為行業全面回穩的一年。

　　2012年上半年的樓市回暖就是最直接的證明。得益于年初政府樓市政策的“微調”，加之開發企業采取“以價跑量”的銷售策略，整體房地產市場成交量得以逐步回升，并呈現出所謂“回暖”的行情——2012年上半年，全國商品房銷售面積雖然呈持續負增長態勢，但降幅卻呈現出逐月收窄的趨勢；前5個月全國商品房銷售面積2.88億平方米，同比降幅較前4個月縮小1個百分點；5月當月商品房銷售面積更是出現了大幅的反彈，環比上漲20.3%，一線城市成交量紛紛創下2012年初實施限購政策以來的最高水平。

　　當然，成交量的持續回暖也帶動了房價止跌回升，使得本來預期普遍悲觀的一線開發商上半年都取得了不錯的銷售業績，大部分上市企業都完成了年度銷售目標的50%左右。

　　回暖的原因顯而易見，隨著地方對樓市政策的微調以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺，各地樓市調控政策的微調、首套房貸利率優惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續的降息等貨幣政策的實施，在這種局面下，市場預期發生了較大變化，釋放了一定的購買力；其次，由于開發商庫存壓力較大，為加速出貨，開發商采取的“以價換量”等降價銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進一步支撐了上半年樓市成交量反彈。

　　但“回暖”不等于“復蘇”。畢竟成交量的上漲，實質是心理預期回暖，樓市的反彈本質上是被政策凍結的一部分市場剛性需求的釋放，而非整個行業領域的結構性系統復蘇。進入到下半年，在國內經濟尚待全面復蘇的背景下，“從嚴基調”和限制性發展政策依舊成為市場的主流，并被看作是房地產市場調控的深水區。相比2010年至2011年多輪次、力度不斷升級的政策調控，雖然沒有出臺本質上的全新政策，但是決策層對調控的基調一直維持在相對嚴謹的高度。中央領導人在多個場合反復強調堅持房地產調控。此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應強烈的地方性放松仍然堅決叫停。例如2012年年初時的蕪湖財稅補貼、年中時的重慶補繳公積金等，終因壓力而“流產”。

　　從地方層面來看，相比2011年個別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，2012年以來明顯變得更加謹慎，地方政府的政策調整形式上多采用的是調整普通住宅標準、公積金、信貸優惠等比較溫和的方式。統計顯示，2012年至今全國已有28個城市先后對公積金貸款政策進行了調整，方式從年初時相對溫和的延長貸款年限、增加貸款上限，轉變到進入下半年后下調首套房、二套房公積金貸款首付比例。不難看出，一場政策的博弈正在進行，一方是中央堅持樓市調控不動搖的要求，另一方則是地方政府不斷通過政策微調試探政策底線。

　　但政策調控意在抑制投資泡沫，扶持剛需購房的目的沒有改變，如果這一目的沒有實現，調控將不會停止。整體來看，2012年調控已經從常態化手法過渡到一些創新手法的結合，市場對于調控的認識也由不理解逐步轉化為認識和成熟。

　　在中國經濟將長期面臨通脹危險，不動產的保值增值需求依然強勁的背景下，放松調控政策后房價反彈似乎順理成章。因此，2012年中國房地產依然未能擺脫政策的束縛。

　　當然，2012年的現實經驗是成功的——只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達成相對共識，市場交易量就足以企穩回升，同時，在適當的政策壓力下整個行業也不至于過熱。

　　對于已經到來的2013年，政策的演變已經呈現出一定“緊”與“穩”的端倪。一方面，從近期的中央及一線城市的調控態度來看，決策層對于市場反彈的容忍度依然不變，特別是對房價反彈明顯的重點城市，仍存在調控收緊的可能。另一方面，考慮到銀行系統的風險控制和地方政府的債務處理，使得決策層會保留局部定向放松的可能，這種放松可能會體現在那些最具有行政特色的手段，當然即使是放松，也是局部的、有限度的。

　　從近來中央及各部委釋放的信號可以看出，2013年政府絕不會放手樓市調控，樓市調控政策勢必圍繞“穩”字展開。

來源：新金融觀察報

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