我國小產權房痼疾待除

　　“在深圳，農民關心的并不是他們的土地能否直接入市，而是推進土地改革將對他們的利益產生什么樣的影響。”鮮玉春介紹，目前深圳的原農村集體經濟組織繼受單位村民股份公司利用土地的方式主要有兩種，一種是將土地違規出讓給開發商，一種是建設廠房或商業樓宇收取房租，而后者占據了較大的比例。深圳近年來的城市發展極大地提升了土地的價值，目前村民股份公司每年給村民家庭的分紅可高達數十萬元。

　　但是，村集體出讓土地的行為長期游離于法律之外，土地賤賣、侵害農民利益的事情時有發生。中國證券報記者獲得的一份“土地交易合同”顯示，2002年觀瀾鎮某村集體以每平方米65元的價格將9000余平方米土地50年的使用權賣給某玩具公司，隨著深圳關外土地價值不斷上漲，該地塊又被轉賣多次。一名深圳地產人士表示，目前深圳關外已被私下交易的灰色土地占四成左右。正是在這些非法出讓的土地上，滋生了占深圳住房總數一半的小產權房。

　　盡管深圳每次出臺新的土地政策之時都會強調與小產權房轉正無關，但深圳的小產權房都會借機提價。2012年3月，國土資源部表示將試點清理小產權房，深圳小產權房應聲而跌。然而，2012年5月深圳土地管理制度改革總體方案出臺、8月深圳市表示將啟動原農村集體土地確權工作、今年1月又表示原農村集體產業用地可申請直接入市，三項政策出臺后，深圳關外小產權房的價格上漲了近兩成。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師、中國土地估價師協會副會長鄒曉云表示，深圳與其他城市最大的不同是，深圳的土地國有化已經通過行政手段在“理論上”完成，因此不存在集體土地轉變性質變成國有土地的問題，這為深圳土改提供了路徑。“但在深圳土地國有化的過程中，并沒有確認農民對土地的權利。如今又采取如此高比例的土地出讓金分成，這樣的政策讓農民難以接受是情理之中。”

　　“按照這樣的規定，農民的土地以工業用地的形式進行拍賣，之后與政府分成，農民獲得的收益將小于將土地”賣給“開發商開發小產權房的收益。村民們缺少將這些土地推向市場的動力。”一位不愿具名的深圳房地產人士對中國證券報記者表示。

　　但也有專家認為，一些集體土地的市場價值本身不高，引入分成比例實際上是引入了市場化手段，有利于給農民提供話語權，保護他們的利益。

　　深圳土改如果推進太快，諸如小產權房漲價這樣的現象難免越來越多，如果推進過慢，大量處于灰色地帶的原農村集體土地將繼續被低效利用，未來改造將難上加難，穩步推進是深圳土地管理部門的唯一選項。

來源：中國證券報

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