房價進入平穩通道 緩和波動或是未來常態

　　2012年鄭州市房地產市場與國家政策保持同步，同時也突出了本地特點。中原經濟區的快速建設，為地產業發展提供了新的契機。受巨大的市場前景吸引，鄭州成為房企面對調控困局選擇的重要戰略。因此，已從之前的本土房企一統天下，行進到如今幾乎是外來房企與本土房企平分秋色的局面。

　　市場在2012年年底翹尾，給2013年帶來新的希望。在樂觀的同時，也有聲音指出，2013年房地產政策力度不會減，房企要謹慎樂觀。

　　土地：市場“回暖” 一線房企瞄準中原

　　據CRIC克爾瑞統計數據顯示，從鄭州市2012年土地供求趨勢看，全年累計供應商品房用地149幅，總占地面積536.74萬平方米，較去年同期的344.92萬平方米增長55.6%。

　　由于9、11、12月份土地供應量顯著提升，也使得2012年累計土地供應出現正增長，年度目標供地計劃得以實現，顯示出調控年里土地供應得到強有力保障，這從根本上穩定了后房地產市場的發展。

　　2012年7月11日，鄭州新區龍湖地區的第一塊普通商住房用地入市，引來7家開發商的激烈競爭，最終以每畝地價936.12萬元成交，被鄭州市軌道交通置業有限公司納入囊中。

　　10月23日，萬科與河南國控在鄭州簽署戰略合作協議。11月19日，業內人士稱萬科在鄭州首個項目意向地塊選址在金水區柳林鎮楊金產業園區，并表示此項目將會與國控合作。

　　12月12日，鄭州惠濟區掛牌出讓5宗地塊，保利子公司廣州金地一家獨攬4宗，面積合計達214.1畝，另外一宗由高屋置業競得。

　　12月21日，鄭東新區副CBD中心首次掛牌出讓3塊商務金融用地的土地競拍，遭遇無人競價，均以起始價成交。

　　萬科鄭州首個項目意向地塊現市、保利在鄭州大手筆拿地、鄭東新區“湖心島”地塊開拍……土地市場在2012年第四季度升溫，讓樓市在這個寒冷的冬天顯得溫暖如春，也為2013年帶來良好預期與趨勢。

　　從全市各區域成交土地面積來看，2012年1~12月成交土地總量最大的是經濟技術開發區，該區成交土地的建設用地面積達213.8萬平方米，占全市土地成交總量的28.7%；其次是惠濟區和鄭東新區，以及二七區和管城區。

　　2012年，累計成交商品房用地121宗，出讓土地面積合計403.36萬平方米。其中，居住類用地共成交86宗，比2011年全年增加54宗；成交的建設用地面積313.24萬平方米，同比上漲117.8%。

　　2012年，鄭州市土地市場在溢價表現上，除了個別宗地出現一定溢價外，其余均以底價成交，排名前五名溢價率最高達到186%，最低為50%；從區域看，這些溢價高的土地主要位于鄭東新區、經開區和惠濟區。

　　全年零溢價成交土地占到83.5%，較2011年下降6.5個百分點。總的來說，2012年土地市場呈現“回暖”態勢，給未來市場帶來幾多期許。

　　住宅：剛需支撐市場 中小戶型為成交主力

　　2012年在市場調控效果初現，成交量出現萎縮的情況下，鄭州各開發商均采取各種方法提升成交量，使商品房市場有所回暖，供求比達到1∶0.8。

　　在價格方面，月度成交均價浮動較小，基本圍繞每平方米7500元上下波動，并在年底出現上漲態勢，12月成交均價達到9127元。

　　在商品住宅市場，2012年上半年，政府對調控政策進行技術性校正以支持剛性需求；央行的貨幣政策放松、降準和降息讓市場流動性持續改善，手套房貸八五折優惠利率重出江湖。在這種局面下，市場預期發生了較大的轉變，購房信心指數在一季度開始回升。

　　另外，部分開發企業出于回籠資金的需求，普遍實行快周轉的去庫存策略，采取“以價換量”等降價促銷手段，促使購房者置業出手抄底，支持了上半年房地產市場成交量的反彈。

　　下半年，在成交量的支撐下，房價上漲壓力隱現。出于對房價上漲的擔憂，政府頻頻表態堅持房地產調控不動搖。同時，國務院與7月下旬開始，派出8個督查組對16個省市貫徹落實國務院房地產市場調控措施情況開展專項督查。

　　從CRIC克爾瑞統計數據來看，2012年，商品住宅市場新增供應量為795.75萬平方米，新增供應套數7.6萬多套，較上年有所上升。住宅新增供應以金水區、中原區為主，區域分布不太平衡。

　　2012年1~12月，商品住宅市場成交面積為710.09萬平方米，比去年增長43.71%；80~90平方米面積段成為成交主力，戶型以二房、三房為主，總價段主要集中在50~70萬元；成交在每平方米6000元以上的商品住宅占據市場主流。數據與市場表現基本一致，受持續調控政策的影響，剛需支撐著整個市場。

　　商品住宅成交以二七區最多，占成交總量的22.0%按面積統計。區域內橄欖城、正商城、升龍城成交量較大，拉動了整體區域的成交量；其次為金水區，區域內普羅旺世、升龍鳳凰城等項目成交量較大，成交面積、套數所占市場份額分別為21%、22%，市場份額隨著二七區、中原區的增加，有所降低。中原區成交量緊隨其后，成交面積、套數所占市場份額均為20%。

　　從2001到2012年，鄭州商品住宅市場成交均價逐年攀升，在2012年達到每平方米6832元，相比2011年每平米上漲234元，漲幅3.55%，實現歷史新突破。

　　由于近年來房地產投資、開工、施工的持續增長，以及2012年鄭州市房地產市場逐步“回暖”，預示著未來市場潛在供應量較為充足。

　　2013年：先揚后抑 平緩波動是未來常態

　　2012年12月4日，有關會議強調“要積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化”。而就在此前不久的11月28日，有關領導表示，我國未來幾十年最大的發展潛力在“城鎮化”。

　　在此情況下，未來我國城鎮化將為房地產市場創造更多真正意義上的有效需求，對于房地產行業，尤其是三四線城市來說，或許這才是真正的春天。

　　2012年12月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，2013年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續推進城鎮個人住房信息系統建設。此外，對放松調控導致房價過快上漲的城市，住建部要繼續采取措施，并將會同監察部對其進行約談。

　　由此可見，2013年的樓市調控基本已定調，那就是繼續堅持調控不動搖，鞏固現有政策，穩定市場預期。

　　因此，CRIC克爾瑞分析認為，2013年上半年市場的量價齊升，將使得行業政策面風險重新積累，預計在年中5~6月份前后會有一波調控新政出臺，市場呈現先揚后抑行情。

　　受潛在供應量大、成交量增長有限、市場庫存進一步加大等因素直接制約，預計2013年優惠促銷、以價換量的措施會進一步加大，鄭州市房價上漲的動力會得到進一步平抑，房價進入平穩通道。

　　“總的來說，房地產投資增速企穩，新開工面積持續增長，銷售增幅繼續上揚，在宏觀經濟平穩增長，貨幣政策保持穩健，房地產調控基調不變的態勢下，預計2013年上半年環境總體樂觀，局部供不應求將推動房價回漲。”CRIC克爾瑞方面表示。

　　自2008年房地產調控以來，每一波市場上升行情或低迷行情，持續周期大多數只維持13~14個月左右。自2012年3月以來的這一波上升行情已持續了9個月，以周期規律來看，本輪市場回升預計將在2013年二季度時中止。

　　另外，即使2013年下半年后市場行情下行，成交量出現回落，也不會出現類似2007、2009年那樣的大起大落，預計平緩波動將是未來市場的常態。

來源：鄭州晚報 梁冰

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