2013房產十大趨勢:商業地產土地供應風險爆發

　　2013年，中國房地產業迎來了它的發展關鍵時期。基于其在國民經濟增長和社會發展中的重要地位，各方對中國房地產業今后的走向十分關注。我們在此給出一些思考，以供大家參考。

　　高使用率的功能地產是房地產的正能量

　　近年來，國內功能地產發展方興未艾。

　　從目前國內房地產市場的發展態勢來看，短期內針對住宅地產市場進行的限購政策不會改變，同時隨著房地產市場的細分，整個產業將趨于進一步轉型升級。

　　從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產創造了良好的條件。

　　因此，未來更多發展機會將來自泛功能地產，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業、旅游、教育、文化、養老等具有使用價值和附加價值的地產。努力挖掘其使用價值，提高其使用效率，將使國內功能地產成為房地產市場的正能量。所有開發商和消費者都要考慮二率：使用率和滿意率。

　　土地制度頂層設計與改革將深刻影響中國房地產業

　　土地是制約房地產業發展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產業命脈的土地供應依然遭受事實的壟斷。這種土地壟斷供應制度產生了許多嚴重問題，如高地價引發的高房價、土地財政依賴癥、經濟結構扭曲、地方發展轉型動力嚴重不足等等，這些問題不但對房地產業的消極影響相當深遠，而且短期內很難解決。

　　土地制度的頂層設計顯然已經十分緊迫。未來應該針對當前的土地一級市場的供應壟斷問題進行系統的改革，這不但是國內房地產市場良性發展的需要，也是中國經濟結構調整的戰略需要。

　　深圳先期開始的集體用地轉化為工業用地的分配制度改革已經開始嘗試了新型的土地增長方式，降低工業用地在現有用地指標里的比率，增加住宅用地的指標能緩解供不應求的住宅需求現狀。當然，不同區域的公共資源換取飛地用地指標也是可以思考的話題。

　　房產稅和資源稅都將對市場產生巨大沖擊

　　近年來，關于房產稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。

　　雖然存在著重復征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，國內房產稅的全面推進還是一個大的發展方向。預計今年將在6-8個城市試點和推進。

　　資源稅以各種應稅自然資源為課稅對象，它能夠調節資源級差收入并體現國有資源有償使用。作為國有的一種重要資源，理所當然是基本的課稅對象。資源稅一旦開征，將深深影響當地的盲動奢侈消費模式，重視資源價格和環境價格，通過供需角度也會影響土地市場的價格，且這種效應會迅速傳導到房地產市場和高端非理性消費市場。

　　資源稅的開征，將會有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營口等資源型城市的發展速度和需求背離現象的出現。

　　增加收入是中國人住有所居的希望所在

　　就當前的收入水平而言，中國絕大多數城市的房價可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房價需要大幅下調，普通城市居民才能夠有能力購買。

　　但是，房價問題早已不再是房地產本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發而動全身，指望房價全面大幅下調是很不現實的。

　　因此，中國人買房的希望不在于房價降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國版的收入倍增計劃，可望將來在大力關注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房價。

　　屆時，相對高速的收入增長將會有效消化高房價帶來的房地產市場泡沫，辛勤勞動帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房價增長速度，這是政府未來需要給消費者的承諾。

　　2013年房地產各項指標將會好于上年

　　預計2013年房地產各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產投資增速為例，國家統計局近日公布數據顯示，2012年全國房地產開發投資71,804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

　　受房地產調控限購、限貸等政策持續實施的影響，2012年全年房地產開發投資增速創近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調控政策實施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應的逐漸遞減，加上宏觀面預調、微調力度的加大，行業投資的積極性也有所增加，預計今年的各項行業指標都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實質是政策最穩定的一年，2013是存在變數的，6月底和三中全會后都是重要觀察節點，13年只能是謹慎悲觀的一年。

　　商業地產、城市土地供應風險可能爆發

　　2010年以來，國內住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。

　　于是商業地產特別是城市綜合體儼然已經成為開發商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數量進一步攀升。

　　四川省商業地產聯盟的數據顯示，至2012年上半年，成都商業綜合體已經增至67個，已開工建設的商業綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在全國發展迅速。

　　數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業的問題出現將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數據和土地推案量告知企業，這是最大的服務功能。

　　同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應過量、天量土地存量帶來的供應風險爆發的可能性確實存在。城市進入課題是各類型開發商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。

　　房地產企業將強者恒強、房企品牌要進入修復期

　　隨著國內房地產市場發展機理的不斷演進，未來的房地產開發商將會出現一些分化。總的來說，市場集中度將會持續增大。

　　正反饋效應明顯，大型開發商由于占據諸多有利因素，往往會利用戰略制勝，節奏制勝，金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業將會越加強勢；而一些中小型開發商則會被淘汰出局，退出市場。

　　大型房企一個重要特點就是其開發的節奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應變策略也非常妥當。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時略勝一籌。

　　同時，眾多著名品牌企業也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現了產品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到沖擊，新周期下，了解消費心理和互聯網沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。

　　品牌不再是策劃、廣告、而是品質、監督、服務和口碑。

　　城市綜合生活體開發聯動模式和遠郊區“產城融合”將是未來重要模式

　　國內不同城市地產的開發，應該根據不同的區位環境與項目基礎來選擇相應的開發模式，并在此基礎上實現產品差異化，以提高地產開發的專業化程度。

　　我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮向城市以及農村就地城鎮化四種類型。

　　從區位環境角度來看，發達城市中心城區適宜發展城市綜合體；近郊區商業適宜城市產業園；遠郊區資源相對分散，土地利用的效率要求降低，低端平價產品較為普遍，基于巨大的發展空間，大城市遠郊區和三四線近郊區的產業地產將向“產城融合”的局面發展。

　　可見城區綜合生活體開發模式，遠郊區“產城融合”將是未來重要模式，；城區綜合生活體的開發模式要考慮生活便利、工作距離、交通動線、體驗經濟，互聯網經濟等新形式的變化和復合；而遠郊區和眾多三四線園區開發需要綜合考慮產業方向、關聯度、支撐度，資源壟斷、區域現有資源、市場前景、政府支持、未來資源支持等各個方面。

　　所有的開發模式，都要考慮在載體資源有限，近年來，動漫、奢侈品、教育資源、產業地產資源、高校園區資源等都成為很好的資源被產業地產商而壟斷，獲資源者獲天下。

　　城鎮化決定了城市化模式選擇與城市進入選擇的重要性

　　未來房地產的許多發展機會都能從城鎮化、工業化和農業現代化進程中挖掘。

　　所以，中國的房地產也還會有穩定的跟GDP相匹配的增長周期，城鎮化決定了城市化模式與城市進入選擇的重要性。

　　隨著中國城鎮化的不斷推進，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對房地產的需求將是巨大的。

　　房地產開發企業，應該審時度勢，把握好從農村到郊區，從小城鎮到中等城市再到大城市乃至都市圈的進入時以及不同的產品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據各自不同的區域進入標準，進行風險評估和相機抉擇，從今后十多年中國城鎮化的浪潮當中獲取自己的市場份額和江湖地位。

　　房地產代理中介行業將發生嬗變

　　隨著技術的不斷推陳出新，房地產代理中介行業將會發生嬗變。

　　在新技術的沖擊之下，許多傳統的房地產中介業務模式將會面臨挑戰甚至瓦解。互聯網技術的日新月異，加上科學嚴謹的房地產測評技術的發展，公正客觀的估價理財服務體系已經悄然成為行業未來變化的亮點。

　　在這樣的情況下，原先依賴于店面等傳統陳舊模式生存發展的中介行業，將迎來巨大的挑戰和機遇。在新一輪的技術圍攻下，在競爭對手的壓力下，只有因勢利導，乘勢而上，緊緊把握住行業發展大勢的企業，才能在本輪技術革新中獲得不敗之身，繼續譜寫新的傳奇篇章。

　　低端經紀人要向高端房屋理財師發展，專業房產估價、測評、理財軟件將應運而生，90萬億的存量房屋資產將成為財富平衡器和放大器。

來源：人民網

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀