2013樓市房價上升壓力點或在二三季度

　　元旦過后，廣州樓市繼續保持成交高位，在一片暢旺的場景下，漲價潮在年初淡季中閃現。記者發現，近日以萬科旗下樓盤為代表的廣州多個樓盤或是宣稱將要漲價，或是已經開始提價，白云區有樓盤近日開盤甚至已經率先提價千元。而在行業內，多數專家均看漲2013年樓價，廣州市房協秘書長許國碧預測今年廣州樓價上漲幅度為5%-10%，這一漲幅預測已成為樓市主流觀點。

　　市場

　　有樓盤率先漲價1000元/平方米

　　“剛接到蘿崗萬科東薈城電話，樓盤銷售跟我說，萬科所有的盤年后價格都上調15%，也就是說萬科東薈城的均價將會漲到1.5萬元/平方米！”近日，有網友爆料稱，萬科旗下樓盤將要漲價，這個消息讓不少買家半信半疑。

　　然而，據媒體報道，廣州萬科方面相關人士稱，新年過后所有項目統一上調均價15%是不可能的，因為每個項目都會根據具體情況不同而進行價格調整，比如有的可能漲價5%，而有的項目需要漲價20%也說不定。該人士表示，隨著萬科在廣州的銷售邁入百億元，公司在廣州2012年的銷售壓力減小，因此價格上隨行就市取消優惠的確存在。

　　記者調查發現，事實上廣州不少樓盤已在近期開始了新一輪提價潮。位于白云區廣州大道北同和華遠[簡介最新動態]廠路段的卡布奇諾于本月19日加推8、9號樓，涵蓋了60-123平方米的兩房緊湊戶型、舒適三房房源。記者獲悉，本次開盤帶裝修均價去到18500元/平方米，較此前住宅房源價格上調達1000元/平方米。該項目副總經理陳建華表示，該盤當日實際消化約七成房源，基本達到開發商預期。

　　在海珠區，有年中即將推出樓盤二期產品的開發商向記者透露，看目前市場形勢，提價是必然趨勢。“去年上半年海珠的主流價格還是2萬元/平方米左右，而現在已經到了2.5萬元/平方米以上，甚至3萬元/平方米，漲幅非常明顯。”記者從陽光家緣成交數據中發現，在保利天悅[最新消息價格戶型點評]等高價盤帶動下，海珠最近連續三周的樓價確實已近3萬元/平方米，保利[簡介最新動態]天悅的均價甚至達到了3.5萬-4萬元/平方米。

　　陽光家緣數據顯示，近一個月（2012年12月25日-2013年1月23日）廣州一手房網簽均價為13686元/平方米，比上一個月的13256元/平方米，上漲3.2%。另外，和上月相比，在抽查的百盤網簽價格中，發現升價盤占據48%的比例，價格基本維持不變的樓盤占據36%，而降價盤僅占據16%。

　　探因

　　供求矛盾增強開發商提價欲望

　　從成交來看，廣州市近一個月一手房網簽套數為11169套，環比增加10.5%；網簽成交面積為131.6萬平方米，和上月的118.7萬平方米相比，環比增長10.9%。

　　樓市消化速度加快，而供應卻持續萎縮，這進一步增加了市場供求矛盾，最終導致開發商漲價意愿增強。廣州世聯市場總監崔登科透露，2013年廣州樓市新增供應8.7萬套、956萬平方米，同比出現下降，2013年廣州市場或呈現“求大于供”的狀態。崔登科表示，目前廣州樓市的庫存約為1萬套，2013年廣州市場供應量加上庫存一共是1066萬平方米。未來一年半的時間內，房價上升的壓力點主要在2013年的二三季度，價格上行的壓力達到峰值。崔登科同時表示，廣州中心區域產品全面價格豪華化的時代將會到來，從而價格上行的概率將進一步放大。廣州市房協秘書長許國碧認為，廣州今年全年樓價將呈現穩中略升的態勢，漲幅在5%-10%。許國碧表示，從市場走向來看，2012年交易量明顯增加，兩年多調控積累下來的庫存得到釋放，所以2013年樓市面臨的需求壓力將沒有那么大。“目前而言，購房仍是城鎮居民個人資產保值增值的主要方式，因此2013年的樓價將呈現穩中有升的態勢，但漲幅將在城市年度居民消費價格指數CPI和國內生產總值GDP的增速之間。”許國碧表示，2012年廣州房地產開發企業的業績突出，但以價換量，穩價走量是全年房地產業績上升的重要保證，雖然去庫存化的時間有所縮短，但是庫存結構性問題依然嚴峻，積極去化大戶型庫存將成為房地產開發企業2013年營銷部署的重點，因此穩價走量仍是其較優的營銷策略。

　　預測

　　“自住+改善”將推動樓市基本面好轉

　　從全國來看，樓價上漲的壓力也相當大。2013年1月18日，國家統計局發布2012年12月新建商品住宅價格變動情況：與前一個月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有8個，上漲的城市有54個。而1月4日，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2012年12月，全國100個城市新建住宅平均價格為9715元/平方米，比11月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲，漲幅有所縮小，其中57個城市環比上漲，43個城市環比下跌。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從未來政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，2013年繼續執行限購政策，抑制投資投機性需求，但相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，政策層面已明確鼓勵改善型需求入市。張宏偉表示，盡管短期內市場不會出現大起大落，但是從政策層面基調的變化、二套房貸政策層面的“微調”等可知，房地產市場調控政策走向定向寬松已成為事實，再加上通脹預期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉。

　　機構觀點：樓價上漲與政策風險并存

　　對于樓市未來預期，世聯地產亦認為樓價上漲與政策風險并存。該公司分析人士表示，今年剛需仍然主導市場。大戶型及高端產品供應放大，成交比例不變，在市場上行情況下成為資產，當市場出現下行則成為負債，并且其去化速度明顯偏慢，當市場風險出現時，流動性匱乏問題或將再次出現。

　　該公司近日發布的一份報告表示，目前市場依然是“政策下相對的市場供求關系”，但目前政府政策調控方向不明確，政策風險成為2013年度市場焦點所在。綜合未來供求關系，庫存結構的問題，世聯地產認為今年行業運營環境確有好轉，但不同階層對房價的博弈加劇，需要持續認真、務實應對或將到來的政策風險期。

　　該報告還表示，從廣州2012年住宅銷售業績表現可以發現，剛需產品依然是穩健、快銷、低風險的最好選擇；在推進城鎮化建設的背景下，開發商跟隨廣州區域發展趨勢，順勢而為，明確打造物業的價值，而非打造物業的價格。

來源：新快報 陳齊

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