商業地產爆發背后有隱憂

2010年住宅市場全面限購以來，眾多品牌房企宣布拓展商業地產領域。數據顯示，自2010年開始，國內商業地產的月均開發增速達到了25%以上，是同期住宅開發投資增速的1.5倍，2012年上半年更是擴大到2倍。

　　兩年過去，商業地產熱潮仍在持續，土地市場上商業地塊接連出現地王。這一輪的商業地產井噴式發展，也引發業界對于供應過剩的擔憂。

　　品牌房企滬上首秀

　　自2010年本輪調控啟動以來，商業地產瞬間成為規避風險的最佳選擇。持有型商業物業的穩定收益，以及目前中國商業地產市場尚未發展成型，使得品牌房企對商業地產市場寄予厚望。

　　除了老牌商業地產開發商在急速擴張，商業地產“新勢力”也在迅速崛起。萬科[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、華潤、中糧[簡介最新動態]等企業紛紛宣布進軍商業地產，并將在未來幾年內大幅提高在商業項目上的投資比例。兩年時間過去，眾多拓展商業地產領域的品牌房企的第一個商業項目即將逐一面市。

　　2012年中期，上海萬科首次推出其商業品牌“萬科2049”。據了解，萬科2049定義為高端社區商業消費模式，每個商業項目都配置了專門的運營團隊，同時由上海萬科物業擔綱物業管理。與“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”系列品牌成為萬科商業地產的四大產品線，并將在全國復制。萬科2049·五玠坊成為上海萬科的第一個高端商業項目。

　　保利地產在上海唯一的商業項目保利國際中心，也于2012年4月開工。

　　2012年12月，龍湖地產在上海的商業地產項目虹橋天街[最新消息價格戶型點評]也正式啟動。

　　據龍湖地產CEO邵明曉透露，該項目是龍湖地產在長三角黃金地段持有商業物業戰略的重要一步，也是上海龍湖地產的一號商業作品。龍湖將在3至5年的時間內將虹橋天街打造成長三角標桿商業項目。

　　開工、推盤的同時，品牌房企儲備商業地塊的腳步也在加快。中國指數研究院提供的數據顯示，2012年綠地、中海、龍湖在全國拿下的商業用地（不包含住宅商業綜合用地）的規模分別達到285.54平方米、64.95平方米、114.47平方米（建筑面積），分別在全年拿地建筑面積中占比23%、12%、17%。

　　2012年10月，保利聯合基金機構斥資45億元拿下徐匯濱江綜合地塊，該地塊溢價率為42.86%，成為當時的總價地王。

　　中國指數研究院上海研究總監陳延彬稱，商業地塊出現地王還是個別現象，普遍來說商業地塊的溢價率較純住宅用地要低，但2012年有逐步升高的趨勢。品牌房企拿商用地塊的比例也在上升，表明這些企業對于商業地塊的偏愛。

　　投資比例不斷提高

　　國內多數大牌開發商，正在加大商業地產的投資比例。

　　中原地產提供的數據顯示，自2010年開始，國內商業地產的月均開發增速達到了25%以上，是同期住宅開發投資增速的1.5倍，2012年上半年更是達到2倍。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，自2012年以來，商業營業用房投資開發比重有逐月提高的趨勢，已達到14%上下。

　　行業巨頭萬科主要開發住宅地產，其商業地產開發雖然一直是低調潛行，但已初具規模。據不完全統計，截至去年12月初，萬科在全國已經有17個城市綜合體項目正在操作，非住宅業務的占比將從目前的10%逐步擴大到20%。

　　萬科對于發展商業地產的態度依然顯得比較謹慎。

　　萬科總裁郁亮說：“盡管萬科正在加大對非住宅物業領域的關注力度，但公司的定位并沒有發生變化。萬科的主業仍然是住宅開發。和其他進軍商業地產的企業不同，萬科發展非住宅類業務的目的，是為了更好地做住宅。”

　　保利地產在公布的2012年半年報中透露，將重點開發商業地產，商業地產和住宅地產的比例將保持在3：7。

　　2012年10月，中海地產披露，公司商業地產在未來資產比例和利潤貢獻中將上升至20%。

　　一直專注于住宅開發的綠地集團在今年強調，商業地產的開發比例將提升到整體開發投資的40%，意味著綠地戰略轉型重攻商業地產。

　　龍湖地產主席吳亞軍在虹橋天街的啟動儀式上表示，商業將作為龍湖地產下一步發展的重要支點，未來10-15年，龍湖地產將商業地產的收入提升至100萬元，并將利潤從原來的5%提升至30%。

　　“一線房企將戰略逐步轉向商業地產，不僅因為住宅市場的宏觀調控，還有來自土地市場的競爭。”世聯地產商業部總經理羅昌榮表示，未來房地產開發的業務方向，開始從以往的以住宅開發為主，逐步轉向更為成熟的商業地產。

　　張宏偉指出，現今土地市場推出的純住宅用地極為稀缺，一般地塊普遍含有10%-20%的商業比例，如果只做住宅地產，對于大多數房企而言，難以形成規模的擴張和管理效益的提升，“住宅+商業”的雙輪驅動，更有利于房企回到增長軌道上來。

　　警惕“井噴后遺癥”

　　事實上，商業地產這一輪的井噴式發展，也引發業界不小的擔憂。

　　中國指數研究院上海研究總監陳延彬表示，對比數據可以發現，發達國家人均商業物業面積是1.2平方米，而在中國，上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，不少二線城市也在快速向這一數字靠近。

　　中國指數研究院提供的數據顯示，截至去年12月31日，上海商業地產（不含辦公）可售面積717.14萬平方米，按照最近6個月平均銷售面積，去化周期為44個月。

　　中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平曾在公開場合表示，商業地產既要慎提“春天論”，也要慎提“泡沫論”，因為開發商向商業地產的轉型有很大部分是被動和盲動的。

　　2012年中旬，由中國社會科學院財經院（原財貿所）、利豐研究中心與社會科學文獻出版社聯合推出的《流通藍皮書：中國商業發展報告（2011-2012）》指出，本輪商業地產爆發式增長或將導致以下后果：大量激增的商業地產項目得不到客群的支撐，商業地產項目同質化現象嚴重。

　　當然，對于商業地產的前景，仍有眾多業內人士及機構看好。羅昌榮指出，中國經濟的三駕馬車是投資、出口和內需，為了擴大內需，提高老百姓的消費能力，國家出臺了多項政策。因此，能吸引消費者的商業地產在未來一個時期內仍有很大發展空間。

　　張宏偉也指出，“未來10年，我國城鎮化率還將不斷提高，城鎮化率的不斷提高所帶動城市人口的增長，以及國家擴大內需所帶動城市基礎設施的建設和新區的發展，將使得商業的需求規模大幅增加。商業地產將迎來更好的發展機會。”

　　戴德梁行華東區寫字樓部董事沈潔表示，由于傳統CBD土地供應有限，隨著外圍區域交通和配套的不斷完善，非市中心的新興商務區正在崛起。未來三五年內，諸如虹橋商務區、真如、新江灣城等區域都將有大量高品質的商辦物業涌現，商業地產將呈現更加多元化的局面。

　　品牌房企爭相儲備商業地塊

　　品牌房企在2012年加快了涉足商業地產的步伐，在拿地比例中，商用地塊占比提升，商業地塊也連續打破上海總價地王紀錄。房企未來發展的重心或將有所偏重于商業地產領域。

　　2012年底，萬科聯合綠地、玖致酒店和廣州港捷，以54.31億元共同摘得徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊。該地塊項目規劃建筑面積高達49萬平方米，是上海南站自規劃建設以來所出讓的最大一幅商業用地，項目定位為中高檔的商務商貿區。

　　該地塊折合樓板價1.1萬元/平方米，刷新保利地產聯合體在兩個月前以45億元拿下的徐匯濱江綜合地塊的上海總價地王紀錄。龍湖地產在虹橋商務區的龍湖天街項目地塊亦是2011年的地王。

　　CRIC數據顯示，2012年，萬科在全國拿下的純商業用地達到122.1萬平方米，純商業拿地約占2012年萬科所拿的商業綜合用地總量的11%，比2011年全年的22.54萬平方米增加4倍以上。

　　CRIC研究中心高級研究經理崔寧寧分析，萬科商業地塊儲備增加，尤其是純商業的地塊增加，在一定程度上存在政府供地方式變化的因素，近幾年各地政府供地越來越多地以商住形式推出，一線城市純住宅地塊供應減少。但從深層次來說，萬科商業地產發展明顯加速，今年以來萬科純商業及綜合商業地塊的比重明顯上升，可看出萬科商業地產已進入一個新的發展階段。

　　除了萬科之外，其他房企也在商業地產領域大展拳腳。

　　張宏偉指出，拿地行為體現了企業未來的發展方向，商業地塊比例在近幾年逐漸上升，體現了品牌房企開始逐漸向商業地產領域發展的傾向。在企業規模發展到一定階段的時候，如何更好的發展一定會成為企業重要的課題，而商業地產就是轉型的一個方向。所以房企在此時增加商業地塊儲備，是為謀求更好的發展。

來源：東方早報 顧菁

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