競爭激烈地王項目入市遇尷尬

　　2009年以來一線城市誕生的“地王”項目正陸續入市。然而，拿地之初的美好預期并未兌現。業內人士認為，由于遭遇限購、限貸等政策影響，再加上高端住宅項目競爭激烈，不少項目面臨銷售周期拉長，甚至陷入“零利潤”的尷尬。

　　銷售面臨尷尬

　　資金鏈緊繃的雅戈爾，正迫不及待要出售其上海普陀區單價地王項目——長風8號。據內部人員透露，長風8號項目此前計劃定價4.2-4.3萬元/平方米，由于樓市回暖，開發商想上調至4.5萬元/平方米，原計劃1月26日開盤，能否如期開盤要看客戶認籌情況。

　　不過，中國證券報記者查詢上海市房地產交易中心網站發現，截至1月17日，在“新盤預告”與“預售/在售公示”兩欄中，長風8號項目均無任何即將開售或在售的信息顯示，該項目可能尚未取得預售證。

　　長風8號的開盤時間，從2012年12月延到今年1月，認籌訂金也一度從5萬漲到10萬元。業內人士猜測，長風8號項目首期推出200多套房源，延期可能是客戶儲備情況不佳或未取得預售證，如果此番認籌量依然達不到預定目標，可能延期開盤時間至3月。目前，普陀區在售住宅項目22個，近半年銷售均價在3.9萬元/平方米左右，只有5個項目價格高于長風8號。

　　長風8號地塊在2010年9月底被雅戈爾以19.58億元拿下，折合樓板價高達2.6萬元/平方米，按照目前定價，扣除各種成本后，利潤微薄。在同一區域，2009年9月10日，中海地產以70.06億元拍得長風地塊，被認為是當時的全國“總價地王”，樓板價約為每平方米224O9元。

　　當年的長風地王被中海地產開發為中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均價4萬元/平方米，最低3.8萬元/平方米的價格開盤，當天銷售12億元，2012年銷售額達44.67億元。昂貴的樓板價，加上建筑成本、裝修費、各項稅費及營銷成本，該項目被業內普遍認為是零利潤。

　　2010年華僑城拿下的蘇河灣單價地王，也在2012年9月上市，房源售價在5.6萬元/平方米，12月價格上調至均價6萬元/平方米，銷售較為平淡。當年這塊蘇州河北岸東塊1街坊地塊是華僑城以70.2億的價格拿下，樓板價突破了52784元/平方米，為當年上海單價“地王”。

　　然而，在拿下蘇州河北岸東塊1街坊“地王”后不久，為攤薄土地成本，華僑城又以邀請招標的方式取得鄰近的閘北區蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊，成交價僅為17.91億元，折合樓板價僅為14500元/平方米。華僑城借此分攤了高地價，實際上華僑城手中蘇河灣地塊的樓板均價為34342元/平方米。即便如此，蘇河灣項目依然被認為是貼近成本銷售。

　　地王項目入市趨謹慎

　　北京、廣州目前在售的“地王”項目，也多是在2009年至2011年間拿地，不過此后入市遭遇限購、限貸等政策，銷售速度并不快。

　　出身于“大望京地王”的遠洋萬和公館項目在去年4月面世，先后4次領取預售證。由于土地成本高企，該項目同樣以高端住宅的形態推出，但最初開盤時超過60000元/平方米的高報價并未得到市場認可，直到將價格調至50000元/平方米左右的水平，銷售情況才有所好轉。去年12月，該項目推出兩棟住宅樓，其中，5號樓的擬售均價約為56000元/平方米，但銷售狀況不佳。6號樓擬售均價接近60000元/平方米，目前尚未有銷售記錄。

　　相比之下，2012年北京市場誕生的東直門香河園、海淀萬柳等“地王”項目，目前尚未進入銷售階段。市場普遍預期，由于這兩宗土地的樓面價格高企，項目售價也將攀高。其中，作為學區房的萬柳項目可能以超過7萬元/平方米的價格銷售。

　　廣州2012年下半年入市的中海云麓公館、雅居樂科學城項目、中海譽城、可逸江畔等項目，基本上都是2009年下半年至2010年當時的“地王”，銷售情況也較平淡。本月廣州白云新城項目已開放了樣板房和售樓部，近期將正式開盤。白云新城兩幅地塊是2010年競得，前者樓面價為19632元/平方米，后者則為20625元/平方米，成為當時白云新城“單價地王”。而自從保利地產拿下該項目之后，市場的期待和關注就從未停止，該項目后被命名為保利云禧，并在2012年12月初開放售樓部之后，又在近日開放了樣板房。據悉，該項目首批銷售單位全部為140-370平方米大戶型。保利云禧目前雖未透露具體售價，業內人士估計，該項目很可能與鄰近的中海云麓公館價格接近，開盤價預計在4萬元/平方米左右。

　　業內人士指出，從昔日“地王”項目的市場表現來看，其入市后的高售價要接受市場考驗，推銷產品要更花心思，要做得比同區域其他項目更有特色才有出路。最近入市的幾個地王項目都定位高端，高端項目的集中入市，將攤薄原來就在金字塔頂部的高端需求，因此市場競爭壓力很大。

來源：中國證券報 萬晶 張敏

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