預計2013樓市將繼續回暖房價漲幅有限

　　核心提示：預計2013年房地產開發投資增速仍將維持緩慢回升態勢，行業將繼續穩步回升，銷售形勢會進一步好轉，房價仍存上漲壓力但預計漲幅不會太大，供求結構失衡將加大一線城市“剛需”型房源價格上漲壓力。　

　　在剛剛過去的2012年，房地產行業在震蕩中企穩回升。總體來看，2012年全國樓市銷售情況較2011年明顯好轉，尤其京滬深等一線城市樓市全年成交量同比增長明顯。伴隨著樓市銷量回升，房地產開發企業對行業預期趨于穩定樂觀，拿地次數和新開工面積均開始增加。

　　從相關主管部門傳遞的信號來看，中央將繼續堅持當前的調控政策不動搖，涉及樓市發展的長效機制建設或將提速。在此背景下，預計2013年房地產開發投資增速仍將維持緩慢回升態勢，行業將繼續穩步回升，銷售形勢會進一步好轉，房價仍存上漲壓力但預計漲幅不會太大，供求結構失衡將加大一線城市“剛需”型房源價格上漲壓力。

　　2012年樓市“先抑后揚”，預計今年1月延續回升態勢

　　2012年，樓市整體呈“先抑后揚”走勢。受調控政策和節日因素雙重影響，2012年年初樓市表現低迷，開發商對后市普遍持悲觀預期。但自第二季度以來，在信貸環境趨于寬松、地方“保剛需”政策出臺等情況下，開發商抓住剛需釋放的時間窗口，主動順應市場形勢“以價換量”，樓市銷量回升態勢一直持續到七八月份。隨后的“金九銀十”樓市成交量雖未現大幅反彈，但仍保持高位運行，并在11月份和12月份出現“淡季旺銷”行情。

　　一線城市樓市成交量增幅明顯，并帶動房價漲勢加快。據新華社房地產價格監測系統監測， 2012年京滬深等一線城市樓市成交量較2011年增長明顯。2012年，北京新建商品住宅全年簽約118402套，同比增長34%，二手商品住宅全年簽約141217套，同比增長19%。上海、深圳2012年新建商品住宅成交量同比亦有明顯增長。其中，上海共成交136868套，同比增長近9%；深圳成交量為39332套，同比增長23%。成交價格方面，2012年下半年以來，北京、上海、深圳的新房和二手房市場交易日趨活躍，開發商逐步從“降價換量”轉為“縮量保價”，部分重點成交區域的二手房業主提價現象也較為普遍。

　　樓市成交活躍態勢持續到2013年年初。在元旦假期結束后，隨著購房需求的逐步釋放，一線城市商品住宅成交量均出現回升。據新華社房地產價格監測系統監測， 2013年1月上旬，監測的18個重點城市新建商品住宅成交量同比均有大幅度增加。北京、上海、廣州、深圳增幅分別為81%、74%、99%、109%，杭州、大連、福州、長春、天津、昆明、成都、海口、南京、長沙，增幅分別為382%、239%、213%、212、190%、167%、148%、116%、112%、104%。

　　預計農歷春節前多數城市樓市成交量還將快速回升。以深圳為例，從往年情況來看，元旦后至春節期間是深圳二手房市場成交淡季，但今年以來，剛性和改善性購房需求入市積極性還在增加，特別是部分改善性房源成交比例上升。1月份，深圳二手住宅成交量有望達到9000套以上，成交價格也將保持小幅上漲態勢。

　　2013年樓市調控從嚴總基調將不變，長效機制建設或將提速

　　展望2013年樓市政策走向，為鞏固房地產調控成效，防止市場出現反彈，穩定市場預期，政府抑制不合理住房需求的大方向不會變化，房地產調控政策仍將維持穩中趨緊態勢，地方突破限購“救市”的舉措將繼續被叫停。

　　在2012年底召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部強調2013年要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，首先要繼續貫徹落實好既有調控政策，商品住房限購政策要繼續實施，凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，將繼續采取措施并會同監察部對其進行約談直至問責。此外，住建部表示將配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作，加快研究以財稅金融等經濟法律手段為主的房地產市場調控長效機制，構建符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。

　　在土地宏觀調控方面，近日召開的全國國土資源工作會議明確提出，要堅持房地產用地調控政策不動搖，根據房地產市場形勢，普通商品住房用地供應要確保不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩運行。加強對閑置土地和各類違規違約用地行為的查處，促進已供土地開發利用。各地要對房地產大企業和大地塊名單加強監督并實現制度化、常態化。

　　據了解，發改委、住建部已開始就房地產調控長效機制進行會商和協調，住建部已將“配合有關部門，加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產市場調控長效機制進行研究”作為2013年將要開展的重點工作之一。國務院總理溫家寶1月15日在財政部調研時還強調，從中長期來看，有兩項重大的稅制改革要認真研究，其中一項就是改革房地產稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有環節的房地產稅制，促進房地產市場持續健康發展。

　　由此可見，調控政策保持穩定是2013年的樓市主基調，在確保政策連續性和穩定性的同時，包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給等多方面在內的市場化長效機制建設或將加速。

　　2013年房價仍存上漲壓力但漲幅將有限

　　值得注意的是， 2013年房價上漲壓力仍然存在。這主要表現在以下幾個方面：

　　首先，從政策面來看，2012年下半年以來，相關主管部門多次重申樓市調控不動搖，但隨著市場對政策效應的逐步消化，相關政策措施對市場的影響也在減弱。

　　其次，從供應面來看，全國房屋新開工面積從2012年4月份開始出現負增長，盡管目前新開工面積回升和土地購置面積降幅有所收窄，但主要是大型房企投資意愿上升所致，多數中小房企投資意愿不足，甚至考慮收縮轉型，這將影響未來一到兩年的商品房新增供應量。

　　數據來源：新華社多媒體數據庫

　　此外，專家指出，從近幾年來的調控實踐看，信貸政策對樓市的影響非常關鍵。如果2013年信貸政策出現進一步寬松，住房需求入市的步伐會繼續加快，供求矛盾帶來的房價上漲壓力也會更加突出，這在一線城市表現將會更為明顯。中國人民大學金融與證券交易所近日發布的報告認為，總體略向寬松的貨幣政策環境將會增加投資和信貸。

　　世聯地產2012年年報數據顯示，成交大幅上揚帶動了不少城市消化樓市庫存的能力。北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市庫存去化周期分別降至8.2個月、19.2個月、14.2個月和9.0 個月，特別是一線城市90平方米以下的中小戶型房源量僅占庫存總量的19%，“剛需”型房源供求結構失衡將加大價格上漲壓力。

　　多家機構也分析認為2013年房地產銷售形勢將會出現回升態勢。國家信息中心預計，2013年房地產銷售形勢會明顯好轉，全年商品房和商品住宅銷售面積將達到12.39億平方米和11.04億平方米，分別增長15.4%、15.2%。在價格方面，隨著政策趨穩和房屋銷售形勢好轉，房價將重現漲勢，但漲幅不會過高。中國指數研究院預計，2013年商品房銷售額繼續回升，銷售面積延續2012年的漲勢，漲幅將略有放大。

來源：新華08網

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