中國房價收入比“脫軌”源自“四過高三失衡”

　　三種衡量合理房價標準

　　一是世界銀行評價標準。國際上一般用房價收入比來衡量。房價收入比是指家庭年平均總收入與一套住房平均總價格之比。世界銀行認為，房價收入比在3至6倍為合理區間。根據聯合國對1998年世界96個國家的統計，房價收入比在0.8—30之間，平均值為8.4倍，中位數為6.4倍。發達國家普遍在3—6倍區間，發展中國家普遍在5—8倍區間，如果超過8倍，則被視為收入分配嚴重不公的國家。

　　二是總理兩項評價標準。溫家寶總理在2012年“兩會”的政府工作報告提出，要“促進房價合理回歸”。后來，溫家寶總理在答記者問時，就什么是合理房價提出了看法：房價要與民居收入水平相適應，房價要與開發商合理成本和利潤相匹配。總理的回答在社會上引起極大反響，不少機構紛紛以此計算全國和各地房價收入比，對各地合理房價與實際房價進行比較。

　　三是社會四項評價標準。沿著溫家寶總理的思路，一些研究專家進一步提出四項評價標準，即：政府合理地價，政府合理稅費，開發商合理成本與利潤，與普通居民實際收入相適應。

　　中國的實際住房主要有四類：一是公開出售的商品房，二是公開的經濟適用房，三是國有單位不公開的經濟適用房和無償分配住房，四是小產權房。四類住房價格相差很大，按價格高低排序，最高為商品房，其次為小產權房，第三為公開的經濟適用房，最低的為不公開的國有單位經濟適用房。后三類住房總量可能接近甚至超過商品住房。公開統計價格的只有商品房和公開的經濟適用房。目前公布的全國各地房價，并不是全部住房價格，只是商品房價格。

　　據統計局公布的社會公開商品住宅房價數據顯示，2000年，全國商品房銷售價格為2111元/平方米，2010年為5032元/平方米，十年增長了1.38倍，年均增長9%。2011年，全國商品住宅平均價格為5011元/平方米，2012年1月至11月為5498元/平方米，比2011年上漲近10%。

　　城鎮房價的統計數據高于實際情況

　　居民收入的公開數據高于真實數據

　　我國城鎮居民收入有兩公開統計數據。一是城鎮居民家庭收入水平數據（稱之為“收入數據1”）；二是私營企業員工工資收入統計數據。個體戶和其他人員沒有統計數據，但可參照私營企業工資水平進行分析。筆者以“收入數據1”和后兩類人員工資收入的加權平均工資收入作為城鎮居民真實收入水平（稱之為“收入數據2”）的基本參照。

　　收入數據1：據國家統計局數據，2011年全國城鎮居民人均收入為23979元/年，人均可支配收入為21810元/年；家庭（城鎮戶均人口為2.89人）年收入為6.9萬元/年，可支配收入為6.3元/年。

　　收入數據2：2011年，我國有工資統計的城鎮單位職工（占城鎮就業的約38%）和私營企業員工（占城鎮就業的19.24%，其工資相當于城鎮單位就業人員的58%），無工資統計的個體戶（占城鎮就業的14.6%）和其它企業單位（絕大多數為民營單位，占城鎮就業的近28%）。總體看，第一類人員大約占40%，第二、三兩類大約占60%，第三類人員收入按與第二類基本相同計算。將三類人員加權平均計算，家庭年均收入為4.7萬元/年，可支配收入為4.23萬元/年。

　　在我國城鎮部分居民中存在大量的灰色和隱形收入。據有關專家研究，其總量可能相當于城鎮居民工資收入總量的80%以上，但它基本上只涉及占城鎮居民15%左右的高收入人群。

　　中國城鎮房價收入比遠超國際合理水平

　　房價收入比計算方法是：房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。從合理性考慮，應以家庭可支配收入作為依據。

　　數據顯示，全國房價收入比過高。2011年，我國城鎮人均住房面積為32.7平方米，戶均住房面積為94.5平方米。按一套住房95平方米和5011元/平米（2011年全國城鎮商品住宅平均價格）計算，一套住房總價格為47.6萬元；又分別按城鎮居民家庭可支配收入“數據1”的6.3萬元/年和收入“數據2”的4.23萬元/年計算，那么，我國城鎮居民的“房價收入比1”為7.56倍，“房價收入比2”為11倍。與國際合理房價收入比為3—6倍相比，我國要高1.5—2倍。這說明，當前全國房價水平已經明顯脫離普通居民收入水平。

　　其中，北京房價收入比畸高。按上述方法，可以計算出全國和各地兩種收入情況下的房價收入比。以北京為例，2011年北京城市家庭戶均可支配收入為100193元，商品住宅平均價格為15517元/平米，95平米一套房總價為147.4萬元。按收入“數據1”口徑算，房價收入比約為14.7倍；按收入“數據2”口徑算，房價收入比為

　　房價收入比過高源自“四過高三失衡”

　　中國房價收入比太高，已經成為經濟社會發展的嚴重問題。這主要源自“四過高三失衡”。

　　從供給方面看，高房價源自“四過高”。除前述的高地價、高稅費和高利潤外，還有就是公關成本高，即開發商在從土地獲得到地產建設再到住宅銷售全過程中，均要與政府有關部門機構、與房地產相關的社會組織打交道，此過程需要進行大量公關工作，花費大量攻關經費，其中主要是請客送禮、法外辦事、行賄索賄等非正常支出。據有的社會研究指出，房地產行業的公關成本一般占其開發成本的5—10%，有的高達20—30%。

　　從需求方面看，高房價源自“三失衡”。第一失衡，是收入分配嚴重不公：一方面是大量中低收入人群購買力有限，購房有效需求不足，大約占城鎮居民85%以上；另一方面是，少數的高收入人群，大約占城鎮居民的10%多，其中除部分公開的高收入人群外，特別是少數居民的以灰色和隱形收入為支撐的非公開高收入人群。第二失衡，是居民購房需求失衡，主要是自住性需求增長有限，投資投機性需求過度膨脹，后者大都屬于高收入人群。第三失衡，是居民購房需求代際失衡，主要是部分普通居民將上輩人、這輩人前半生和后半生的收入與積蓄用于買房。

　　中國房價收入比過高，主要是對占城鎮家庭85%以上的普通居民而言，對占城鎮家庭10%多的公開和不公開的高收入人群而言，當前房價收入比并不高。

　　解決中國房價收入比過高問題，必須解決“四過高三失衡”問題。主要是挖掘城鄉建設用地潛力，擴大住房土地供應量，降低住房土地價格；適當降低房地產開發與銷售過程中的稅率和費率；采取切實措施，控制開發商過高利潤；監控房地產開發過程中所涉及的各類行政行為，打擊商業賄賂等違法違規行為；規范收入分配秩序，增加普通居民收入，調節過高收入，保護合法收入，限制灰色收入，取締非法收入；擴大居民自住性和改善性住房需求，嚴格限制投資投機性需求；強化普通居民住房消費教育，合理引導住房消費傾向，形成租房與購房、代際間住房消費的合理格局。

　　高房價的三大推手

　　政府高地價是高房價的第一推手。從以下三組數據可以得出上述結論：

　　一是全國平均地價。據國家統計局數據，全國房地產開發企業土地購置平均成交價格，2000年為434元/平方米，2005年為759元/平方米，2010年為2054元/平方米，十年增長了3.73倍，年均增長16.8%，明顯超過GDP和物價上漲速度。

　　二是全國政府土地成交價款。據國家統計局數據，全國房地產開發企業土地購置成交價款，2000年為734億， 2010年為8207億元。據財政部數據，2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元。

　　三是政府土地出售收益率。政府土地成本由兩項構成，征地成本和一級開發成本，市場價高于成本的部分成為土地凈收益。有人根據財政部數據推算，2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元，扣除征地、拆遷和安置成本并加上其它方面的補償性和建設性支出后，出讓收益為5182億元，凈收益率為15.6%；若只扣除征地拆遷安置成本，出讓收益為9537億元，凈收益率為28%。但不少機構的研究顯示，地方政府土地出讓的實際綜合凈收益率一般在40%左右。

　　政府高稅費是高房價的第二推手。首先，房地產稅種數量多。房地產稅費有幾十種，其中直接稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和營業稅等，間接稅種有印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅等，相關費用有教育附加費等。

　　其次，房地產稅費總額大。據全國工商聯房地產商會的研究，2008年我國房產稅為680億元，城鎮土地使用稅為817億元，房地產行業營業稅為1719億元，土地增值稅為447億元，契稅為1307億元，耕地占用稅為314億元，六項稅收占地方本級財政收入的18.45%，占全國稅收的9.74%。2009年，地方土地出讓收入為15900億元，占地方本級財政收入的48.3%，加上六項稅收，占地方本級財政收入的超過65%。

　　關于商品住宅價格中到底包含多少稅費，國家并公開數據，但一些研究機構指出，中國商品房價格中，政府各類稅費占60—70%，其中地價占30—40%，稅費占20—30%。

　　再次，房地產業稅收比重高。據國家稅務總局數據，2012年1—9月，全國房地產業總稅收入9260.8億元，占第三產業稅收總額42919億元的21.5%，占國內稅收總額84215億元的11%。

　　最后，房地產業稅負總體重。根據國家統計局數據，2011年我國房地產業增加值占全國GDP的5.7%，2012年前三季度占全國GDP的5.9%。就房地產業稅收占全國稅收的比重，與其增加值占全國GDP的比重而言，房地產業稅負大約是各行業平均稅負的2倍。

　　開發商高利潤是高房價的第三推手。主要體現在：一是房地產利潤率高。據國務院發展研究中心的一項最新研究報告，我國房地產行業毛利潤率在2007年后達到30%，超出工業整體水平約10個百分點。部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于西方房地產開發企業。據萬得研究報告，2011年我國房地產行業平均開發成本為3600元/平方米，全國商品住宅平均價格5011元/平方米，房地產商毛利率為39%，真實利潤率為28%。開發成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理費用、財務費用、配套設施等8%左右。

　　二是房地產業與工業利潤反差大。據國家統計局數據，2010年全國房地產開發企業的營業利潤率為14.2%，銷售稅金率為8%，人均營業利潤29.24萬元，人均經營稅金及附加16.5萬元。各項效益指標大約均在工業同類指標的2倍以上。據“港澳數據終端”統計，2000年至2010年，房地產行業經營總收入增長8.5倍，規模以上工業企業主營業務收入增長7.29倍；同期房地產行業利潤總額增長59倍，工業利潤總額增長11倍；房地產行業的經營收入利潤率由2.28%提高至14.5%，工業主營業務利潤率由5.2%提高至7.6%。就是說，2000年的工業利潤率是房地產業利潤率的2.28倍，2010年的房地產利潤率是工業利潤率的1.9倍。

　　21.7倍。北京房價收入比是全國的2倍，是國際公認合理水平的4倍。上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說明，北京等一線城市的商品房價與當地普通居民實際收入水平已經嚴重地脫離。

來源：中國經濟網—《證券日報》

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