商業地產存量市場潛力巨大

　　在樓市調控常態化、房地產行業集中度提高的背景下，轉型已成為房地產企業近年來的重要戰略思路。早在2010年，萬通就啟動公司架構的調整，向“吃軟飯、戴綠帽、賺硬錢”的美國模式轉變。目前萬通房地產基金已成規模。近期，萬通控股常務副總經理鄭沂在接受中國證券報記者獨家專訪時表示，商業地產面臨發展新機遇，未來存量市場會有較大增長空間。他還認為，近兩年住宅市場房價不會暴漲。

　　國內地產基金前景光明

　　中國證券報：現在房地產企業轉型的嘗試非常多，但萬通的轉型和樓市調控的背景關系不是很大，并很早就提出過美國模式，這個概念具體怎么理解？

　　鄭沂：美國模式的核心有兩個特點。一是輕資產。傳統開發商是以自有資金作為權益資本再加上債務融資的模式來投資，需要很大比例的自有資金，稱之為“重資產”。如果在權益資本層面引入更多的社會資本來進行合伙投資，自有資金的比重變少了，可以撬動更大規模、更長期的投資，這種模式稱之為“輕資產”。二是企業的利潤、收入模式發生了轉變。以前用自有資金投入，所有的收入扣除成本把債權人的利息還掉，就是自己的收益。轉為美國模式以后，收入變成了兩塊：投入資本的直接投資收益和“費收入”。軟性的“費收入”中，最主要的是作為投資管理人或基金管理人收取的基金管理費及超額收益分成Carried Interest，同時提供傳統的房地產開發管理及運營管理也可收取相應的服務費。這種“費收入”甚至會遠超過投入自有資本的直接回報。所以這種業務模式的本質突破了傳統開發模式，一部分跨入了金融服務業。

　　中國證券報：從資產管理方面看，對開發商的要求更高了。

　　鄭沂：沒錯，相當于公司做了一個轉型，從傳統的物業開發和運營轉為投資管理，業務偏向金融的范疇。全世界來看，這種模式的重要參與者主要來源于兩類公司，一類是由房地產公司轉型而來，一類是從金融公司轉型。這兩類公司都有各自擅長的方面，市場份額也旗鼓相當。

　　中國證券報：為什么萬通看好這個模式？這會不會成為中國房地產業發展的趨勢？

　　鄭沂：它肯定是一個大的必然的趨勢。美國模式的核心是基金。從2012年伊始，中國出現了真正的“投資型”房地產基金。與前幾年最熱鬧的類債型的夾層融資基金不同，投資型基金有幾個特點：第一，投資期較長，一般會在5-7年。因為這樣往往可以跨越一個經濟周期，過濾掉不確定性的短期經濟波動。而傳統債類基金則期限較短，受短期波動影響非常大。第二個特點就是不保證收益，風險更大，但回報也更高。第三，基金不是針對事先確定好的單一項目進行融資，而是會分散投資到幾個項目的資產組合，可以分散風險。第四，被投項目也不是事先選好的，而是會由基金管理人在約定的投資期內進行篩選、交易。所以這種投資型房地產基金在運作本質上非常類似于PE的私募股權投資基金。

　　其實在國外，這類房地產基金本身就是PE的一個分支，同時也是地產基金中的主流，是保險、社保、年金、捐贈基金等專業機構投資人青睞的投資方向。在中國雖處于萌芽階段，但前景極其光明。

　　商業地產機遇風險并存

　　中國證券報：萬通做房地產基金，對投資方向有哪些選擇？

　　鄭沂：基金投資分為兩個維度，一個是廣度，一個是深度。廣度的方面，是涵蓋寫字樓、商場、酒店等多種類型；深度就是指聚焦，在同一個類型中做開發、孵化、運營、管理等整個過程。目前我們主要方向為兩類，一類是工業地產；一類是寫字樓。這兩塊都力爭做深做透。

　　中國證券報：城鎮化概念的提出，對商業地產發展是利好消息，但由于商業地產在運作上要求相對較高，且不同城市的市場形態差別很大，這其中會不會蘊藏風險？

　　鄭沂：首先，不同地區存在著市場形態的差異。因為在過去一段時間，有些地區的經濟發展較快，商業物業有所擴建，甚至過剩，也有一些地區只是剛剛開始發展，市場供應相對不足。比如說，拿上海的人均商業面積和香港比，上海甚至要高于香港，而后者是全亞洲的商業中心。在很多城市，拿在建的所有商場的面積再除以人口，得出的數字都很可怕。

　　其次是結構性差異，不同的區域商業物業類型的供需也是不一樣的。拿寫字樓來說，在中國做寫字樓，北上廣深等一線城市目前是比較有投資價值的，因為人口多，對地產、服務業需求很大，寫字樓市場很旺。但是在300萬人口以下的城市，寫字樓不需要那么多。全世界的寫字樓都集中在幾個超大型的城市，這是一個結構化的因素。但現實是，我們看到不少二三線城市積極建設摩天大廈，但這些城市并沒有這個需求；還有像北京等一些地區的寫字樓產品需求很大，但供給明顯不足。

　　如果說商業地產蘊含一定的風險，主要就存在上述兩個方面。所以做商業地產的投資，一定要細分來看，結合不同區域的市場形態和結構化差異來研究。

　　中國證券報：商業地產的投資回報周期長，對資金實力要求比較高，且一些相對發達的城市，新增的商業地產項目較為有限。這會對商業地產的運作模式帶來哪些影響？

　　鄭沂：過去我們做商業地產，更多是做增量，即去新建項目。但從國外的房地產趨勢來看，現階段新增的商業地產項目已經非常少，而存量的商業地產投資量是非常大的。在運作中，商業地產并不是由同一家單位運作到底，而是在不同的基金手里流動。

　　隨著中國這幾年高速發展，商業地產的增量比較大，未來會逐漸轉向做存量。這其中有兩塊具有操作空間，第一個是改造，即經過這么多年，一些老的存量項目定位、設計、硬件條件等不再能夠滿足現今的需求，這些物業需要重新盤活；第二塊就是資產證券化，全國很多基礎資產都在地產上，很多資金也對這部分資產感興趣，因此空間很大。資產證券化也會對商業地產的操作思路帶來不小的沖擊。

　　近兩年房價不會暴漲

　　中國證券報：2012年以來，調控政策沒有放松，限購等措施一直存在，但住宅市場的成交量仍然保持高位，為什么會出現這種狀況？

　　鄭沂：住宅市場的根本問題在貨幣。我們做過數據比較，這幾年全國房價的漲幅與貨幣發行量的增幅基本是同步的。所以，雖然外部調控政策沒有變，但今年的貨幣發行量增速仍然在14%以上，一旦政策稍有松動，房價就必然報復性上漲。另外，從供需關系的角度看，一二線城市確實有很大的剛性需求，常住人口增加很快，很多80后年輕人又進入生育高峰期，改善性需求很旺。

　　中國證券報：未來幾年房價走勢如何？

　　鄭沂：從政策層面來看，由于房地產已經超出經濟范疇，關系到社會穩定。因此，政府這只調控的手不會停，不會輕易地讓房價往上走。綜合來說，短期1-2年內住宅價格仍有上行空間，但像2009年至2010年的暴漲情形不太可能出現。

　　中國證券報：本輪樓市調控對房地產行業發展影響很大。近期有些企業退出了房地產領域，或剝離房地產方面的業務，市場集中度在緩慢提高。在這個過程中，大型房企與中小房企比，優勢體現在哪些方面？

　　鄭沂：房地產行業集中度提高是必然的。現在我國從事房地產的企業大概有幾萬家，5至10年后，可能只有20%-30%的企業能剩下來，其他的要么是倒掉了，要么是整合掉了。在這個過程中，大型房地產企業首先具備品牌優勢，這更容易吸引購房者，也容易在資本市場獲得融資。第二，大型企業有一定的規模優勢，整體的資金成本，管理成本，包括跟政府的交涉成本都會降低。第三，從資金實力上看，因為土地和資產價格在上漲，加上房地產業屬于資金密集型行業，資金實力強的企業更具優勢。

來源：中國證券報

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