繼商業地產、旅游地產和養老地產之后，房地產領域的又一細分領域——產業地產正在引發開發商熱捧，來自行業機構的最新統計顯示，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產。隨著新型工業化的大力推進、千億產業集群和園區建設，重慶正在成為產業地產的“兵家必爭之地”。與此同時，招商難度大、盈利模式堪憂也困擾著剛起步的產業地產行業。
行業：巨頭紛紛涉足產業地產
新年剛過，大渡口建橋工業園的天安數碼城內，5家企業已經入駐，“年后，已簽約的近百家企業將會集中入駐。”天安數碼城副總經理李廣磊指著20萬平方米已經竣工的一期工程告訴商報記者。
而在兩江新區的蔡家組團，占地615畝的“光電工谷”一期工程已經投入使用。作為西南地區最大的工業地產開發商，打造“光電工谷”的重慶盈田職業副總經理劉建華告訴商報記者，公司在重慶的項目已有8個。“產業地產主要依托園區，為企業用戶打造發展平臺，包括生產場所、辦公場所以及生活配套場所，就是工業小區的概念。”劉建華解釋說。
來自著名房地產戰略策劃咨詢機構“王志綱工作室”的最新統計顯示，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產，并成立了專門的市場研發部門。商報記者不完全統計，開發商中包括萬達、復地、富力等大開發商在內，均已涉足產業園區運營領域。以產業園區開發為主的華夏幸福600340，SH2011年銷售額達到165億元。
原因：綜合毛利率在40%以上
“天安數碼城選擇重慶的一個重要原因，正是看中重慶的工業基礎和增長勢頭。”李廣磊則告訴商報記者。去年8月，重慶召開推進新型工業化大會，明確提出“十二五”期間建成七大千億級產業集群和30個百億級產業集群。園區建設和產業集群推進，無疑為已經進入或者準備進入產業地產領域的開發商，注入了一針“強心劑”。
“房地產企業看中產業地產，主要受高盈利性和低投入的驅使。”同策咨詢研究中心分析師唐國湞說。重慶大學建設管理與房地產學院教授劉貴文也表示，“產業地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發商。”
同策咨詢的報告顯示，從歷年產業地產開發上市企業披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。劉建華也告訴商報記者，“一般來說，住宅和商業地產的收益率不到5%，而產業地產則可以達到8%。”
縱深：招商難成最大門檻
然而，剛剛起步的產業地產，看似大蛋糕，對開發商而言，似乎更是一根難啃的“硬骨頭”。
“招商難是最大的門檻。”劉建華告訴商報記者，產業地產和住宅地產開發模式不同，需要了解企業的需求，比如建設的廠房層高甚至貨運電梯的安排，具備很強的專業性，“沒有形成集聚效應，不能滿足企業客戶需求，很難吸引大量企業入駐。”
劉貴文表示，“產業地產投資周期較長，普遍的投資回報期在5~8年左右，這也是開發商面臨的一大難題。”
“模式也是一大挑戰。”唐國湞表示，對于開發商而言，如何成功的實現模式復制也是一大困難。
出路：做好定位走專業化之路
據了解，目前產業地產開發企業的盈利模式有房產銷售、物業租賃、物業經營、土地批租、基礎設施建設五種，其中前兩種是開發商的主要盈利模式。“對于轉型的開發商而言，選擇合適的開發模式至為重要。”唐國湞建議說，開發商要找好自己的定位，對市場要有前瞻性的規劃做好充足的準備，“招商的問題上，一方面要在布局選擇上科學預判，同時加強營銷創新。”
劉貴文則建議走專業化之路。“產業地產成功的關鍵是定位，目前產業地產正在由加工型工業為主，轉向新能源、新加工以及高科技通訊等新興行業，開發商要精準定位，走專業化之路，做專業化的園區，同時從選址到招商都要與城市格局緊密聯系。”
來源：華龍網 高亮 余蕊 實習生 李文豪
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