度調控樓市2012囧途不太囧

　　2012，樓市有驚無險地走過。房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩”態勢，房地產市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發生變化。樓市深度調控中，每個角色都小心翼翼，企圖在變局中從容安身，這便拼出了一幅2012年房地產市場的眾生相。

　　買與賣的糾結博弈

　　“8月15日，正式成為房奴。”作為非京籍人士，小張終于在2012年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但他和大多數人一樣覺得還沒到抄底時，決定再等等。5月份，小張發現，多個樓盤已需要排隊購買。隨著樓盤給的優惠力度越來越少，他覺得必須趕快下手。最后他在北京南六環選中一套89平的兩居室。回顧這段購房經歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套。

　　“有一種說法，今年沒買房，拿多少年終獎也沒用。”今年年初，保利春天里以11900元/平米起的價格入市，如今該區域樓盤全都在16000元/平米以上。

　　據國家統計局發布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》，多個城市房價歷經年初的低位徘徊后，5月開始環比回升，11月更是出現了“翹尾”的行情。萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企11月即完成了全年銷售目標，而萬科、保利的年度銷售額更是突破千億大關。

　　自前年下半年開始，無力招架的開發商被迫降價或促銷以渡難關。“以價換量”抬升了銷售業績，但上市房企去年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。而部分中小房企出現嚴重虧損，不得不賣股權賣項目換取現金流，甚至剝離地產業務或轉型。6月，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，連續轉讓了5個項目的股權。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準備“清盤”退出地產行業。

　　當然，一些房企也抓住了調控帶來的機遇。融創、SOHO中國等通過并購和股權轉讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴張做好了準備。這也意味著行業集中度將越來越高。

　　隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標提前完成，不少房企開始“縮量提價”，開發商在與購房者的博弈中重獲了主導權，但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調控再次加碼。”

　　不過，“房地產最壞的時期已經過去”，多位地產大佬在深圳住交會上如此感嘆。盡管房地產不再以過去十年的速度和質量去發展，樓市調控也不會輕易結束，但業界普遍認為城鎮化將成為樓市發展新動力。此外，基于行業變化之因，房企紛紛踏上“改舊創新”的轉型之路。在盤整期，房企在底部探尋自身價值，這對行業而言未嘗不是好事。

　　調控的平衡與突破

　　地方政府也感受到了陣陣寒意。據一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年，他所在城市財政收入的25%來自土地出讓金。“現在不但這一部分減少了，連房地產業關聯上下游對經濟發展帶動作用也減弱了，一下子又找不到新的經濟增長點。”

　　部分地方政府曾試圖自下而上地尋求政策突破口。2012年初以來，上海、河南、珠海等多地擬放松政策調控，但凡觸及“限購”、“限貸”紅線的微調政策，無一例外都被叫停。2012年，中央各部委共33次表態房地產調控不動搖不放松，10次強調房價合理回歸。為了強化政策執行力度，7月下旬國務院派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實調控措施的情況開展專項督察。密集的發聲與高調的督查無疑能肅清輿論雜音，緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩定市場預期。

　　但不得不承認嚴峻的宏觀經濟形勢下，樓市調控變得更加艱難。去年央行下調存款準備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩增長”提供更為寬松的貨幣環境，但也讓一部分資金不可阻遏地進入房地產市場，讓房價出現止跌回升勢頭。

　　房貸政策也是影響房價向合理價位回歸的重要要素。春節過后，首套房貸款出現松動。但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，并收緊了優惠幅度。有分析認為，這是銀行在“自身利益”與“社會責任”之間努力尋找著平衡。

　　不過總體來說，銀行對調控的態度是十分堅定的。正是得益于其嚴格貫徹差異化房貸政策，市場上才形成剛性需求被釋放，投機投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對房企開發貸款仍在收縮，各家銀行的房地產貸款增速均低于其他行業。

　　此舉也是為了在風險上逐漸將房地產與自身切割開來，畢竟樓市調控帶來的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風險。不過從16家銀行半年報數據來看，房地產不良貸款余額仍在繼續回落，樓市并未成為銀行不良貸款的重災區。

　　今年還有三大懸念

　　走進2013年后，樓市還有三大懸念待解。

　　銷量高攀房價會否跟進？過去一年，樓市銷量雖時有震蕩，但全年都比較平穩，并逐步上升。“最近，部分地方似乎出現了一些回暖跡象，但市場并不存在價格大幅反彈的基礎。”專家認為，由于調控力度不減、商品房銷量居高不下等原因，供需雙方難以達成一致的樂觀預期，房價難現大漲的動力。

　　也有人表示了不同的看法。楊紅旭表示，房地產企業差錢的困難正在好轉，庫存量也持續減少，而新開工面積卻在負增長，意味著房屋供應量偏緊，市場需求量仍很巨大，價格自然往上走。另一方面，隨著經濟形勢的逐步好轉、城市化進程的不斷推進，新增住房需求和改善性需求也會持續增加，銷售或將繼續當前的“火熱”，并帶動房價回升上漲。

　　土地市場會否進入“暖冬”？先冷后熱，是去年土地市場的真實寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現象。但第四季度起，形勢悄然出現逆轉。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發商資金壓力有所緩解，拿地熱情明顯增加，從去年11月開始，各地“地王”大戲輪番上演。

　　“目前，開發商拿地熱情與三年前的狂熱相比，已理智了很多，底價成交仍是土地市場主調。”李國政直言。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，近期土地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預計隨著商品住宅成交量持續上升，土地市場也將加快復蘇，特別是土地價格并未大漲的情況下，開發商對后市預期也比較樂觀，拿地熱情仍將高漲。

　　樓市調控步入何方？住建部近日明確表示，今年將堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續實行限購措施，堅決抑制投機、投資性購房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　但2013年新型城鎮化思路的提出以及保障房建設繼續加碼等因素將給房地產業帶來一定利好。“不過，城鎮化不是房地產化，房地產有其自身的發展規律和發展階段，未來不可能再現過去那樣的暴利，而是轉入利潤均衡、以質取勝的時代。”中南財經政法大學房地產研究所所長張東說。

　　相對城鎮化，更引人關注的是房產稅最終能否落地。張東表示，房產稅逐步擴大試點的時機已成熟，什么時候推出要看各方的利益權衡。“房產稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機成本和投資成本，打擊炒房，保護和引導普通商品房的消費，確保老百姓的住房權。”

來源：南京報業網

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