樓市暖冬2013市場或在震蕩中上行

　　2012年房地產市場在暖冬中結束，成交量和成交價格均呈現出上行態勢。與2011年年底“寒流”陣陣，“降價潮”持續形成強烈反差。與此同時，房地產行業集中度上升，強者恒強的情況愈發明顯。而對于2013年的房地產市場，業內人士表示，在市場與政策共同作用下，震蕩中上行的走勢最有可能出現。

　　樓市“暖冬”年末翹尾

　　在2012年進入最后階段的時候，樓市成交量的回升依然在持續。據中國指數研究院統計數據顯示，2012年第52周2012年12月17日至12月23日，其監測的40個城市的樓市周均成交量，除蘇州降低1.65%外其他城市周均成交同比均增長，其中長沙增幅仍為最大，為482.65%，重點城市中多個城市增長相對明顯，長沙、南京、天津、廣州等均有超過100%的增幅。其中北京當周商品住宅期房加現房成交3249套，成交面積34.08萬平方米，上海當周商品住宅成交4206套，成交面積為44.93萬平方米，廣州商品住宅成交2545套，成交面積為29.90萬平方米，深圳商品住宅成交1086套，成交面積為10.37萬平方米。四大一線城市均處于年內周成交高位。

　　從全年前52周的樓市總成交情況來看，2012年1-52周成交面積前三位為重慶、上海和北京，1-52周重點城市中，除天津外，成交面積同比2011年均上漲。其中蘇州漲幅最大，上漲101.13%，其次南京漲幅為86.12%。

　　業內人士表示，“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現，一方面是由于在政策“微調”之下，各大房企抓緊政策定向寬松“微調”釋放剛需的“時間窗”，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，以“現金為王”，甚至積極拿地“換倉”的結果；另外一方面，也是由于房企年底銷售業績指標、財務報表等要求，年底開始沖量導致銷售量回升。

　　中小房企面臨轉型

　　下半年以來成交量的回升，受益最大的依然是那些大型房企，而中小型房企依然面臨著嚴峻挑戰。中房協近日發布的《2012房地產開發企業經營管理藍皮書》顯示，過去三年來，房地產法人單位數量每年以超過12%的數量在遞減。中房協通過對國內各房企經營狀況分析測算，到2015年還將有30%的企業出局，企業總數將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。2012年前三季度銷售金額中，前10名房企占比達到14.01%，較2011年增加了1.43個百分點，前20名企業集中度為19.11%，高出2011年前三季度2個百分點。房地產行業一方面已經顯露出強者恒強的局面；另一方面，地區性中小企業的日子比過去明顯更難過了，原因在于政府調控逐漸加壓的背景下，原先房地產行業依靠土地自然增值獲利的運營模式已經遭遇嚴重瓶頸，尤其在一二線城市這樣的趨勢更為明顯，這就決定了過去中小企業遇調控即收縮，遇行情即銷售的經營手段逐漸開始行不通。

　　“在行業集中度快速上升的趨勢之下，依靠強調快速開發、快速銷售、快速回籠資金的高周轉的銷售模式，萬科、保利、中海、綠地等龍頭房企均已跨越或接近千億目標，而對于諸多中小型房企來講，‘百億級’將是其未來三年必須突破的目標，否則轉型勢在必行。”中國房產信息集團分析師楊小貝表示，中小型房企轉型的發展路徑可以借鑒新城控股走區域深耕型發展戰略；或者借鑒宏立城向效率型企業發展，有效利用自身或政府資源開發類似貴陽花果園這樣的樓盤；或者借鑒復星投資向泛金融型企業發展；甚至，還可以向概念型地產轉型，例如最近熱門的養老地產或者科技地產都是小型房企轉型的選擇。

　　市場政策博弈定調明年樓市

　　市場層面的長期利好和政策層面對樓市過熱的抑制，兩者的博弈將繼續影響2013年的樓市走向。中國指數研究院在其關于未來十年中國房地產市場趨勢展望的報告中指出，中央提出積極穩妥推進城鎮化進程，未來住宅市場規模仍將繼續擴大，市場前景良好。同時，11月25日，住建部部長姜偉新在年度工作會上表示，明年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續推進城鎮個人住房信息系統建設。此外，對放松調控導致房價過快上漲的城市，住建部要繼續采取措施，并將會同監察部對其進行約談。由此可見，2013年的樓市調控基本已定調，那就是繼續堅持調控不動搖，鞏固現有政策，穩定市場預期。

　　業內人士表示，從住建部釋放出的潛臺詞看出，如果重點一二線城市樓市持續升溫發酵，中央層面仍不排除會有新的政策出臺。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，未來隨著成交量的持續回升與回暖，有可能會使房價繼續堅挺，甚至出現房價持續小幅上漲的現象，這個過程中不可避免的仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。一旦房價出現報復性反彈風險，政策層面盡管在執行力度上比如限購政策還有可能再度有所收緊。“中央與地方政府、企業利潤率增長與調控政策走向、市場供求關系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。”

　　全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生表示，明年房地產市場走勢會與國內整個經濟面緊密掛鉤，與GDP增速相匹配，預計不會出現大幅上漲，但也不會負增長，與過去的高增長相比，房價增速將有所下滑。

來源：北方網

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