調控難松 樓市或溫和上行

　　在繼續堅持房地產市場調控政策不動搖的基調下，明年樓市將“溫和”上行，可能出現量價齊升態勢，但房價總體上難有大幅波動。同時，房地產市場的一些隱患仍需重點關注。部分熱點城市存在的供應缺口或成為這些城市房價反彈的動力。

　　政策

　　限購限貸料難退出

　　近期，不少城市樓市出現量價齊升的年末“翹尾”現象，部分城市還出現恐慌性購房行為，全國70個大中城市房價連續多月整體上行。土地市場供需兩旺，“地王”頻現，對市場預期產生重大影響。以限購、限貸為主的樓市調控政策延續與否，成為外界關注的焦點。

　　“一旦政策變化，市場就會馬上回潮，而且是高速回潮，那調控就失敗了。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，從限制需求的角度來講，明年房地產的限購和限貸政策將不會改變。

　　他認為，樓市調控主要從供給和需求兩個方向著手，在短期內無法快速增加供應的情況下，對市場需求端的管控政策不會放松。

　　這種觀點得到不少業內人士的認同。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，隨著近期房價加速反彈，相關部門有可能采取更多新政，如房產稅試點擴圍等。

　　多數業內人士認為，房地產政策的取向，主要是在維持現有政策延續性和穩定性的情況下，抓緊建立長效機制，如推進房產稅試點、完善保障房建設和分配制度等。王玨林認為，即便出臺新政，也不會超出“新國八條”的范圍。

　　明年樓市有望迎來相對寬松的大環境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點，今年以來房地產市場銷售向好，與兩次降息帶來的寬松貨幣環境密不可分。從中央經濟工作會議的基調來看，明年經濟增長強調“穩中有進”，貨幣政策將保持穩健，繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。這對房地產市場無疑是利好消息。

　　此外，隨著城鎮化概念提出，多項配套政策可能在明年出臺，這也將成為房地產業的中長期機遇。按照中國指數研究院的觀點，預計未來十年我國新增住宅需求包括保障房約160億平方米，其中新增城鎮人口首次置業需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，市場前景依然良好。

　　市場

　　量價或呈溫和上揚

　　“明年市場不會差，至少上半年將延續現有的反彈形勢。”北京某熱銷項目銷售總監對明年的房地產市場走勢感到樂觀。這種“謹慎樂觀”的態度已成為業界主流。

　　中國指數研究院預測，明年商品房銷售面積為12.1億平方米，同比增長5.6%；房地產開發投資為8.5萬億元，同比增長17.1%，增速與2012年全年基本持平；房屋新開工面積為19.7億平方米，將同比增長9.6%，止跌反彈。

　　中金公司研究員寧靜鞭認為，明年全國房地產銷售面積或小幅增長。按揭信貸的松緊程度進而影響按揭利率的折扣水平是決定短期需求釋放的主要因素，而明年新發放的按揭信貸規模有可能高于今年。

　　“新國八條”出臺以來，剛性需求潛力已經得到證明。多數業內人士認為，在推進城鎮化和工業化的背景下，供不應求仍是市場主流，這將促使樓市進一步上行，并帶動房地產投資、新開工面積、銷售面積等指標回升。

　　伴隨銷售回暖，業界對房價預期也轉為樂觀。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，在城鎮化與穩增長及偏松的貨幣政策等因素推動下，明年房價將保持“溫和”上漲，漲幅或維持在5%至10%之間。

　　房企資金鏈的改善同樣支撐上述觀點。據悉，目前海外融資、銀行貸款逐步放松，加之今年以來市場銷售良好，萬科、恒大、保利等一線房企資金明顯好轉，部分二線房企資金鏈也有明顯改善。業內人士認為，房企資金來源增加，將降低企業降價的動力。

　　事實上，近幾個月來，房價整體上漲趨勢已經確立。國家統計局的數據顯示，自今年6月以來，全國70個大中城市平均房價連續6個月保持環比回升勢頭。其中，上月70個大中城市新建商品住宅價格不含保障房平均環比上漲0.26%，呈加速上漲態勢。

　　多數業內人士認為，這種態勢或因政策壓力而難以持續。中國指數研究院指出，若房價繼續上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺更嚴厲措施的可能性，如進一步收緊信貸政策等。

　　中航證券研究員吳偉強調，整體上看全國樓市仍處于去庫存的過程中，尤其是市場供應充足的二三線城市，房價后續反彈的動力可能有限。

　　隱憂

　　土地財政掣肘調控

　　在樓市持續回暖的背景下，并非所有數據都偏向樂觀。據中國指數研究院的統計，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市。相比之下，北上廣深4個城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當于武漢一個城市的成交量。

　　近年來，不同城市的市場供需狀況發生了巨大變化。中國指數研究院指出，一線城市的市場需求量巨大，但供給持續不足。經過多年的消化，目前已面臨后續供應緊缺的情況，這將成為未來房價上漲的重要壓力。

　　相比之下，不少三四線城市供應充足但潛在需求較弱，供應過剩的風險值得關注。中國社科院此前也強調，部分地方樓市存在崩盤風險。

　　業內人士認為，不同城市的樓市正在出現分化。調整供需關系將成為明年重要的政策著力點，但需要警惕部分城市土地財政借機抬頭的風險。

　　此前不少二三線城市大量供地，被認為是土地財政推動所致。據統計，當前土地出讓收入占地方財政收入的比例在30%以上，部分城市甚至超過50%。這不僅促使地方政府放量供地，也成為其松綁樓市調控的動力。

　　來自財政部的數據顯示，今年前11月，全國國有土地使用權出讓收入23478億元，同比下降17.5%。分析人士認為，隨著上述收入的減少，地方財政壓力持續增加。在巨額地方債務陸續到期的情況下，明年地方政府松綁調控政策的沖動較強，這可能影響到政策執行的效果。

　　據不完全統計，自去年下半年至今，全國共有超過40個城市對樓市調控政策進行微調，多涉及公積金貸款限額提高、放寬普通住宅標準、延長土地出讓金繳納期限、稅費優惠等等。

　　業內人士指出，地方政府是樓市調控政策的執行主體，若不建立長效機制，改變地方財政對土地出讓收入的依賴，在政策執行中出現的松動現象難以杜絕。

來源：濟南時報

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