城鎮化不是讓房地產再發瘋

　　從高層表態及未來經濟增長模式看樓市調控將繼續從嚴

　　中共中央政治局日前召開會議提出：“積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化。”在12月中旬舉行的中央經濟工作會議上同時指出，城鎮化是擴大內需的最大潛力所在，城鎮化和市民化齊頭并進，會形成巨大的內部需求，從而形成新的經濟動力。業內專家認為，當前推動我國經濟增長的人口紅利已到達頂端，新型城鎮化將成為中國經濟新的增長點，積極穩妥地推進城鎮化不僅是擴大內需的重要手段，也是轉變經濟增長方式的必然途徑，城鎮化將成為未來改革的重要紅利，也將是明年經濟工作的重點。一時間“城鎮化”成為了當下最熱的詞。

　　現行制度阻礙市民化進程

　　據官方統計，2011年我國城鎮化率達到51.27%。城鎮人口首次超過農村人口，在很多人看來這是一個具有標志意義的歷史性轉變。但我國城鎮化的水分不容忽視。國家統計局農民工調查監測報告顯示：外出農民工規模超過1.59億人，但由于沒有城鎮戶籍，不能享受相應的基本保障和公共服務。除去這部分“被城鎮化”的農民工，我國真實城鎮化率不到40%。

　　國家發改委宏觀經濟研究院課題組認為，現行城鄉二元戶籍制度嚴重阻礙人口市民化進程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了農民工市民化進程。以東莞虎門鎮為例，當地戶籍人口10萬人，外來人口90萬人，而該鎮的公共服務均按照10萬人的戶籍人口數設置，造成巨大的公共服務供給缺口。其次，多層垂直管理的城鎮行政體制，跨行政區的城市群合作協調機制缺乏也影響城鎮化健康發展。此外，農村土地制度改革滯后也削弱了農民進城落戶的能力。在現行《土地管理法》下，農民從農地征用中獲得補償的上限是土地農業產值的30倍，無法從農地征用的巨大增值收益中獲得收益，客觀上降低了失地農民進城安家落戶的能力。

　　報告建議，開展“宅基地換房”試點，由農民自愿按照規定的置換標準以其宅基地換取城鎮住宅。建議允許農民參與保障房建設，按照規劃要求以集資方式合作建房。此外，還建議將農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，并實現全國聯網、跨區域異地轉移接續和提取制度。

　　城鎮化將帶動投資和消費快速增長

　　城鎮化作為今后經濟發展的新引擎，專家提醒新一輪城鎮化建設不能再走以往老路，不能搞一哄而上“大躍進”式的推進。要科學合理規劃，與區域發展相協調，與環境承載相適應；要從以物為主的硬建設走向以人為主的軟建設；要從單一追求速度走向速度和質量并重。

　　業內人士指出，我國的新型城鎮化道路一方面需要樹立科學發展理念，大力倡導集約、綠色、循環、低碳等先進模式和技術，保障城鎮化進程的可持續性；另一方面需要強化產業創新發展，促進城鎮化實現成本下降效率提高。

　　城鎮化是支持中國經濟可持續發展的最大潛在內需和持久增長動力。已成為當前我國經濟發展的共識。我國城鎮化率遠低于發達國家，差距就是潛力。今后一二十年我國城鎮化率將不斷提高，每年將有相當數量農村富余勞動力轉移到城市，由此將帶來投資和消費的快速增長。

　　國家發改委中國城市和小城鎮中心研究員易鵬指出，城鎮化本身是不能帶來就業和消費的，只有經濟、科技和實業生產本身的發展，才能帶來就業，才能增加人們的福利，才能吸引更多的人來到城市，從而促進城鎮化擴張，所以不能因果倒置。

　　從增加投資角度看，要推進城鎮化，就必然要進行地下管網、道路交通以及居民區、工業區、醫院、學校等各種基礎設施的建設。中國海南改革發展研究院院長遲福林日前撰文表示，未來10年新增城鎮人口將達到4億左右，按較低口徑，農民工市民化以人均10萬元的固定資產投資計算，也能增加40萬億元的投資需求。可以說，一個小城鎮的誕生，必然伴隨著各類投資的持續投入。這些投資既能拉動相關產業，也能擴大就業，增加百姓收入。

　　業內人士表示，城鎮化會是未來幾年最大的實質主題。接下來，結合促進消費、美麗中國等升級思路，餐飲類以及旅游酒店類的上市公司應具備一定爆發力，這也將是下一個城鎮化帶來的衍生思路所在。

　　城鎮化趨勢下調控或將從嚴

　　城鎮化需要促進穩定投資，但并不意味著單純利用房地產帶動城鎮化。中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，從中央政治局會議上透露的信息來看，城鎮化將成為中國經濟的增長點。會議也指出要加強房地產市場調控和住房保障工作。從高層表態和未來經濟增長模式看，城鎮化趨勢下，樓市調控將繼續從嚴。

　　中央進一步強調加強樓市調控和住房保障的背后，其實預示著，國內房地產市場經過兩年的調整，盡管小有成績，但與最初的宏觀調控目標還有差距。這不僅表現為房地產價格與大多數民眾有支付能力的理性價格有差距，還體現在當前房地產市場的性質還沒有真正轉型，投機炒作現象并未徹底杜絕。業內人士認為，明年住房市場政策或房地產宏觀調控，會更加注重讓住房價格回歸理性，讓中國住房市場真正轉型為以消費為主導，這樣才能為農民的市民化做好準備，并以此來增加中國經濟的內生活力與動力。“此番城鎮化不會再走以前大建新城的舊模式了。”業內專家判斷，結合調控政策，我國城鎮化將不會單純依靠房地產。下一步城鎮化重點在于著力擴大國內需求，加快培育一批拉動力強的消費新增長點，促進投資穩定增長和結構優化。

來源：中華工商時報

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