庫存壓力減小 標桿房企重心重回一、二線

房地產調控同時也是一輪“行業洗牌”的過程，而標桿房企在此輪“洗牌”中的表現備受矚目。一方面它們通過銷售回升，減小了庫存壓力，另一方面在三季度開始的拿地高潮中，標桿房企在一、二線城市掀起了新一輪拿地高潮，一改近年來拿地逐步向三、四線城市傾斜的趨勢。而年末紛紛完成年度銷售任務的情況，使這些房企在制定新一年銷售目標時，顯得更有底氣。

　　“翹尾”助年度任務完成

　　11月以來的年末成交“翹尾”，直接體現在了各大標桿房企銷售額的提升。中海地產11月份實現房地產銷售額52.2億港元，實現銷售面積38.6萬平方米，同比分別增長50.4%及42.7%。另一標桿房企保利地產11月實現銷售金額87.03億元，同比增長76.66%。房企龍頭萬科更是連續7個月銷售破百億元。在11月份，萬科實現銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比分別大增94.58%和106.63%。其他諸如恒大、金地、華潤等標桿房企均在11月份取得不錯的銷售業績。

　　而從前11個月來看，中原地產研究中心統計的10家標桿房企總銷售業績達到了6025億元，創下同期歷史紀錄。早在10月份，就已經有保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等11家標桿房企均已完成年初制定的全年銷售目標。

　　11月份，大部分標桿房企均已完成目標。前11個月，萬科累計實現銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元，同比分別增長16.1%和9.88%，銷售金額已超過去年全年。中海地產前11個月累計實現房地產銷售額1059億港元，同比增長30%，超額完成全年1000億港元的銷售目標。保利前11個月累計銷售金額920.32億元，超出了去年全年銷售額26%，并超出今年700億元的銷售目標。恒大累計實現合約銷售額846.3億元，已提前超額完成全年800億元的銷售任務。建業地產首11月售93億元，已達全年目標的103%。花樣年11月累計實現合同銷售金額約人民幣71.74億元，累計銷售面積856060平方米，累計銷售金額已基本完成達全年人民幣72億元的銷售目標。世茂前11個月銷售總額423億元，超過全年目標38%。

　　“上半年的以價換量以及下半年以來的改善性需求入市，都是促進房企業績顯著提升的原因。”合富輝煌中國北方區總經理岑小春對新金融記者表示，在完成目標后，明年平穩中略有上漲將成為大多數房企的定價策略。中原地產研究部總監張大偉則表示，12月樓市將繼續“翹尾”，給復蘇的2012年整體房企業績錦上添花。“而且可以預計的是2013年大部分房企將上調目標。”張大偉表示。

　　掀起一輪拿地高潮

　　在銷售提升的同時，房企諸多壓力中最大的庫存壓力也有所減小。截至2012年10月，十大標桿房企的平均庫存消化周期（已批未售面積/最近12個月的平均銷售面積）為9個月，基本與主要城市的庫存消化周期持平，這一數據在上半年底為10個月。

　　庫存壓力的減小，使得房企紛紛將眼光再次投向代表企業未來發展的土地儲備方面。9月份開始，標桿房企的拿地行動又逐漸活躍起來。十大標桿房企下半年拿地總額達到了882億元，遠超上半年304億元。下半年的拿地金額也占到銷售總額的29.1%，明顯高于上半年。

　　9至11月間，標桿房企掀起的一輪拿地高潮，北京、上海、廣州、天津等地近期連續刷新地王紀錄，成為這種趨勢的最好證明。而標桿房企在前幾年顯現出進軍三、四線城市的跡象后，今年又將拿地重點返回一、二線城市。“2012年1至10月，從標桿房企拿地數量來看，一線城市占比20%，二線發達城市占比21%，二線發展中城市占比42%，三、四線城市占比18%，其中二線發展中城市占比最高。由于三、四線城市未來存在一定的調整風險，因此標桿房企采取了回歸一、二線城市的策略。”張大偉表示，在調控壓力下，此前一直保持高速增長的發展中城市也出現了放緩的跡象。尤其是2012年，在一、二線主要城市率先反彈后，其他發展中城市仍未走出低谷。對這些城市而言，一方面需要及時調整價格水平，以適應當地市場需求，另一方面也需要時間來消化此前的過快發展。

　　分房企來看，2012年度采取擴張政策開發商最為典型的是招商，拿地規模遠大于其銷售規模；保利、萬科、中海則是以銷定量，根據銷售的規模決定拿地的規模，保持土地儲備的平穩；富力、恒大、華潤、金地、綠城等房企，其拿地規模明顯小于其銷售規模，依然處于明顯的去庫存周期。

　　業內人士表示，按照多地塊的樓面價和目前區域內整體市場的銷售情況，部分開發商對房地產市場的樂觀程度有明顯提高， 樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上漲。“而地價房價聯動下可能造成的房價反彈，要保持足夠的警惕。”上述業內人士表示。

來源：新金融觀察報

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