根治小產權房關鍵在推動農村土地流轉

　　今年以來，北京、深圳等地整治小產權房、探索土地管理制度改革的舉動頗受關注。接受中國證券報記者采訪的業內專家普遍認為，未來在推進城鎮化的進程中，根治小產權房關鍵在于建立農村土地流轉制度，打破城鄉土地二元結構，而在現有條件下，不妨考慮通過合法程序將小產權房納入保障房體系之中。

　　推動農村土地流轉

　　北京在清理整治中，要求杜絕出現新的“小產權房”，對在建在售的，堅決處理立即叫停，對多年形成的，通過分析原因，分類研究處理辦法。深圳已選取沙井街道共和社區和平湖街道山廈社區作為土地管理制度改革試點社區。小產權房對應的土地使用權不能正常交易，但多年來建造、銷售和購買小產權房的行為屢禁不止，成為城市化過程中的一道難題。

　　業內人士分析，小產權房問題的實質是宅基地使用權不能自由流轉、集體土地使用權不能進入一級市場流轉，歸根結底是城鄉土地所有權的二元結構問題。在新型城鎮化思路下，要想徹底根治小產權房問題，在于進行相關制度的改革和創新，打破城鄉二元制度結構，建立健全農村土地流轉制度。

　　對于未來城鎮化過程中農村土地權利的問題，中國人民大學葉裕民教授表示，不能再靠犧牲農民土地財產權利降低工業化、城鎮化成本，有必要、也有條件提高農民在土地增值收益中的分配比例。在推進城鎮化的進程中，應當消除一切針對進城農民的歧視性政策；完善土地征用制度，讓農民能夠憑借土地權利參與并分享城鎮化的利益。

　　多位專家表示，集體土地征地補償提高乃大勢所趨，這有助于農村土地問題的理順，并將為中國進一步推進城鎮化鋪平道路。未來土地管理法規有望進行更多修訂，農民可能成為農村集體土地交易的主體。一旦農村集體土地能夠交易，小產權房問題便迎刃而解。

　　浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰也表示，在未來城鎮化過程中，應讓農民可以流轉自己的部分集體土地。

　　納入保障房體系

　　通過一定程序、利用合法手段，由政府支付一定補償，將小產權房納入城市保障房體系之中，被許多專家認為是當前形勢下處理已經存在的小產權房的可行措施之一。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在城鄉二元體制短時間內難以改變的前提下，清理“小產權房”過程中除了遵循現行法律之外，重點還需平衡各方利益。在建設過程中，如果小產權房符合農民集體土地使用制度，有利于土地節約集約利用，并給予農民集體合理合法的補償，可以嘗試通過租賃方式實現小產權房權屬的合法化，可將此類住房納入城市保障房建設體系之中，解決住房市場的當務之急。

　　胡景暉表示，如果建設過程中，小產權房屬于違法占用耕地，或者不利于土地節約集約利用，或者農民集體未得到合理合法的補償，小產權房項目需要堅決予以撤銷，項目所在地能夠還原的耕地盡量恢復原貌。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，目前很多地方保障房房源嚴重不足，相應的土地供應也欠缺，應當以此為基礎，尋找改革突破點。此前，深圳土地管理制度改革提出的“部分小產權房轉保障房”，具有借鑒意義。在建或建好尚未出售的小產權房，由政府出面支付部分資金補償村集體，獲得項目使用權，再將其作為保障房房源進行租賃分配，社會效益更大。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉提出，試點處理小產權房大致有兩個辦法，第一個辦法是購房者通過支付“轉化費用”將小產權房轉正，從而使小產權房擁有合法的商品住房身份和地位，政府還有可能從小產權房轉化合法的商品住房過程中獲得部分“轉化費用”收益；第二個辦法是地方政府購買大量小產權房，完成保障性住房的建設任務，購買商品需求資金量比較大，有可能進一步為當前地方政府的債務雪上加霜。

來源：中國證券報

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