住宅市場趨冷 熱錢轉攻香港商鋪

　　為降低房市泡沫風險，香港特區政府于10月26日推出兩項嚴厲的房市調控措施。至今已一月有余，新政調控效果已見成效，香港住宅市場量價均有明顯下滑。

　　不過，熱錢并未完全“死心”，反而被“驅趕”到了調控新政未涉及的商鋪領域。在熱錢的追逐下，近期香港商鋪成交量明顯上升，而銅鑼灣更是一躍成為全球最貴購物區。

　　調控政策顯成效

　　據美聯物業數據顯示，12月3日至9日香港35個大型樓盤共取得95宗成交，比起前一周11月26日至12月2日76宗增加約25%。但自香港政府出臺地產調控政策后，二手房交易量大幅急減，并于低位反復徘徊，雖然上周成交量明顯上升，但仍未突破百宗水平，交易量比起政策推出前的一星期118宗仍少約19.5%。

　　值得一提的是，連同上周計算在內，35個大型樓盤已連續6星期交易低于百宗。低迷的成交量，已使得香港地產中介悲觀情緒上升，認為代理面臨裁員潮，將有兩至三成代理被淘汰。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，二手房成交量已經連續十三個月在十宗或以下的低水平徘徊，顯示短線炒賣活動嚴重萎縮，預期市場炒風將繼續沉寂。

　　仲量聯行的統計顯示，自從港府10月實行新的緊縮措施以來，市場出現負面情緒，尤以2000萬-3000萬港元的豪宅銷量跌幅最為明顯。同時，一手房銷售低迷，措施出臺后，唯一推出的元朗新盤“尚悅”僅售出總單位的16%，遠低于年初新盤的銷量。仲量聯行香港董事總經理兼資本市場部主管曾煥平預期，目前香港政府強調若房價繼續攀升，會隨時再出臺新政調控樓市，這大大降低了買家入市的愿望。政策不明朗使得大部份買家轉買為租，并不斷推升中小型單位租金。

　　值得注意的是，反映香港地產價格指數的中原城市領先指數CCL最新報114.38點，比前一周下跌0.59%，連跌三周，跌幅2.08%。黃良升認為，自10月27日買家印花稅BSD及加碼額外印花稅SSD2生效后，CCL高位調整，終止了今年年初開始的38周升勢。如果成交持續偏低，預期本年年底香港房價將高位調整半成至一成。摩根大通中國經濟師姜璐則判斷，明年香港高端住宅市場價格將下跌5%至10%，不過大眾住宅市場將較穩定。

　　投資客轉戰商鋪

　　值得注意的是，在印花稅及加碼額外印花稅措施推出之前，在香港房市交易量中，來自內地的買家已占到近2成。不過目前，香港房市對內地買家的吸引力大幅下降。據美聯物業數據，內地買家來港置業的成交量在政策出臺后的一個月內大幅下跌90%。而赴港看樓的客戶中，內地客戶的比例也由原先的30%大幅下降。

　　不過，被調控新政逼退的熱錢近日卻轉戰至商鋪等未調控領域。根據高緯環球公布的報告，香港銅鑼灣租金已上升至每年每平方米23670美元，這也意味著銅鑼灣已經超越紐約第五大道，成為全球最昂貴的購物地段。

　　香港中原地產數據顯示，11月份香港的商鋪買賣有近650宗，按月增加3%，成交金額達到108億港元，為連續第二個月超過百億港元，但較10月份減少了8%。香港11月份200萬港元以下的商鋪交易大幅增加16%，有近200宗；總價介于500萬~1000萬港元的商鋪交投也上升一成，有104宗。不過，總價在5000萬港元以上商鋪的成交則下跌20%。今年前11月，香港的商鋪買賣有4300多宗，同比增加18%；涉及金額477億港元，增加幅度近六成。預期12月香港商鋪的交易宗數仍將高企。

　　香港業內人士還預測，被新政擋住的買家可能會回流至臨近的深圳房市。美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成認為，在香港房市政策尚未明朗的情況下，深圳房市將會更具吸引力。

來源：中國證券報

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